Кредиты будут закрывать метрами

–  Хотелось бы начать с актуального сегодня вопроса: что в принципе происходит сейчас и когда завершится тотальное состояние замешательства?

Да, это правильное слово — замешательство… Помимо него мы видим настоящую панику, которая выражается в том, что обладающие финансовыми средствами инвесторы замерли, все свои средства аккумулируя на счетах Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка. Даже те аналитики, что еще изучают, куда вложить средства акционеров, не уверены в том, что к ним в ближайшие пару месяцев прислушаются. Соответственно, встречная волна паники исходит от участников рынка, сидящих в объектах: они не понимают, куда уйдет рынок через три месяца — год. Сбрасывать ли проекты, снижать ли цену, создавая на своем проекте негативную динамику, консервировать и ждать лучших времен? И далеко не всегда ответ очевиден даже профессионалам рынка. Считаю, что мы наблюдаем действительно сильное потрясение, хотя, может быть, пока не настолько сильное, как 10 лет назад. Реалии рыночной экономики с ее кризисами и подъемами становятся привычными.

Изменилась ситуация и у конечных пользователей, арендаторов — покупателей недвижимости. Крушение инвестиционных компаний, сокращение банковской активности, уменьшение доходности — ведь средства перекинуты в самые надежные банки, трудности у девелоперов, вызванные отсутствием кредитования, замороженные проекты, что вызывает снижение цен на стройматериалы и дефицит заказа для строительных компаний, отсутствие кредитования под оборотные средства торговых компаний, значительные сокращения персонала, которые в конечном итоге ведут к снижению заработных плат и даже определенной безработице, сложности в привлечении средств за рубежом, где инвесторы пытаются залатать собственные дыры и не рискуют вкладывать в относительно рисковые регионы, к коим причисляют Россию, — все это приводит к сокращению спроса на коммерческую (офисную, торговую, производственную и складскую) недвижимость. Удорожание кредитных ресурсов ставит под вопрос разумность открытия новых торговых точек.

Это типичная рыночная ситуация, когда наиболее логичным вариантом ее развития является заметное снижение цен продажи объектов, и для многих инвесторов это является сигналом. Быть может, цену снизят два-три из ста, но для многих это является показателем. А то, что все остальные искусственно или на самом деле эти цены удерживают, ни для кого не является новостью. В любом случае, за сентябрь–октябрь этого года лишь по двум проектам произошли ранее запланированные повышения цен, но и такие действия можно назвать относительно умеренными. Зачастую за ростом цены следует и повышение дисконта со стороны продавца при переговорах с конкретным покупателем. Просто некоторые девелоперы не без оснований полагают, что заявляемая скидка в 30% звучит куда весомее, чем вчерашняя в 20.

–  Вы уже можете привести реальные примеры снижения цен?

Есть отдельные проекты, по которым уже снижены цены. Подобные серьезные решения принимают, как правило, крупные компании в отношении еще не освоенных ими площадок. Они отдают себе отчет в том, что инвестору потребуются средства не только на приобретение площадки, но и на ее освоение в условиях высокой ставки по кредиту, если кредит вообще будет доступен.

Более мелкие девелоперы в настоящий момент нечасто рискуют предлагать свои объекты ниже рынка, хотя примеры психоза и паники и здесь налицо. Не имея возможности широко оповестить рынок о снижении цены, они разумно перекладывают эту задачу на плечи доверенного риэлтора. Девелоперы в целом ускоренно обсуждают пути решения, смело выдвигая идеи касательно того, как изменить позиционирование объекта на рынке, часто даже саму первоначальную концепцию. Профессиональные консультанты крайне высоко востребованы.

Рынок видит примеры замороженных проектов. Но это лишь вершина айсберга. Во многих случаях девелопер может притормозить объект, а по рынку этого шага никто и не замечает. Некоторым девелоперам консервацию проектов жестко рекомендуем сегодня и мы.

–  Почему?

Могу только сказать, что если бы сейчас кредиты были так же доступны, как в июле или августе, мы бы делали гораздо больше, чем сейчас. Более того, мы рассчитываем на какие-то кредитные средства, чтобы платить по ближайшим обязательствам, и оттягиваем эти средства из проектов — потому что просто не хватает финансовых ресурсов. Проблема есть и с возвратами кредитов. Нашей компании это пока не коснулось, но ряд девелоперов уже пострадал. То есть нужно возвращать деньги или перезанимать под высокий процент, а если не сумел занять — значит нужно либо продавать проекты дешевле, либо уходить из каких-то проектов вообще, либо даже объявлять о банкротстве. Ну и потом — неизвестно, что будет через полгода. Если бы девелоперам знать, что будет дальше, это помогло бы принимать правильные решения. Знание — сила, а неопределенность — причина паники и истерии. У нас есть некоторые варианты поведения в условиях кризиса. Мы, например, предлагаем некоторым девелоперам зафиксироваться. Это значит, что девелопер делит риски снижения цен с покупателем, фиксирует тот минимум, что он получит при любом развитии событий. Есть определенное ноу-хау в том, что мы предлагаем сегодня, и, уверен, вы заметите такие наши проекты в числе успешных уже до весны 2009‑го.

–  Как изменился рынок?

За считанные дни рынок изменился радикально. Из рынка продавца, который на росте цен и дефиците предложения диктовал условия сделки, редко даже повышал цену, сталкивая лбами покупателей, он превратился в царство покупателя, который многократно предпринимает попытки удавить по условиям своего оппонента-продавца.

–  Как же вести себя в этом новом рынке?

Безусловно нельзя останавливать процесс продаж, если ваш проект уже находится в этой стадии. Сегодня на организацию эффективных продаж уходит куда больше сил и энергии, чем раньше. Более того, общая истерия приводит к тому, что бизнесмены, составляющие подавляющее большинство наших покупателей, настолько заняты решением своих насущных проблем, что им не до покупок. «Жене очень нравится, но друзья все же советуют переждать», — такой ответ стал типичным для рынка. Изменилось и мироощущение нашего покупателя, который еще весной получал дивиденды от растущего фондового рынка, выгодно приобрел офис, который за месяц подорожал, скажем на 10%, а сегодня все эти достижения выглядят мнимыми. С рынка окончательно ушли инвесторы, просто не знавшие, как им диверсифицировать свои инвестиции, однако появились те, кто понимает, что владение объектами недвижимости создает им непоколебимый статус в обществе. Метры и сотки реальны, в отличие от денежных знаков различных государств, ценных бумаг и векселей разного рода.

–  То есть лучшее время ловить рыбку в мутной воде?

– Сложности возникли сейчас у многих — закрываются банки, сокращаются штаты, девелоперские компании отправляют в отпуска своих сотрудников и замораживают проекты. Мы все видим, что сейчас происходит с банками, и с компаниями — игроками рынка. И я бы не назвал воду мутной, мутными я бы назвал бы действия некоторых инвесторов, которые не могли вчера реализовать свои проекты ввиду их полной несостоятельности, а сегодня пытаются предложить их покупателю под новым соусом: «только из-за кризиса готов отдать».

Я разговаривал со многими специалистами рынка: мы едины в том убеждении, что рынок перестал прощать ошибки. Если вчера девелопер мог игнорировать мнение консультанта, работать без реальной концепции, действовать медленно, то порою он мог даже заработать дополнительные дивиденды на собственной медлительности и ошибках. Растущий рынок догонял цену переоцененного объекта, дефицит вынуждал покупать то, что есть, и на условиях, выставляемых продавцом. Сегодня многие из таких проектов переходят в разряд неликвидных вовсе. Сколько-нибудь разумных денег за такие метры и сотки уже не заплатит никто и скорее всего никогда. Созданные лже-шедевры могут стоить ниже земли, которую они занимают. Подмоченная репутация девелопера, попиравшего ранее права покупателя, нарушавшего все мыслимые сроки строительства может в сегодняшних условиях такого девелопера добить окончательно.

Я бы с осторожностью вступал в подобные проекты. Это все равно, что покупать гнилые помидоры с огромной скидкой. И речь не о том, что скидка, а о том, что помидоры такие никому не нужны. Честно говоря, мы видели такие неудачные проекты и до кризиса, но тогда рынок прощал им почти все, а сейчас ситуация стала очевидной. Например, можно построить плохой ресторан, но, если у вас рядом есть огромный поток людей, курортный город, и люди туда идут, вам совсем неважно, что готовите вы плохо. На это и рассчитывали. Сейчас все это заканчивается, и все неудачные примеры видны особенно ярко. Для одних вынужденная смена стратегии — это действительно результат кризиса, а для других — просто долгожданный ход по принципу «давно было пора, да вот весьма кстати кризис подвернулся». Инвесторы ждут понятных инвестиций и понятных доходов. И отсутствие в сделке опытного консультанта может инвестору стоить мегадорого. Ведь человеку в рынке легко ответить на вопрос, правда ли ему предлагается немыслимая скидка или это скидка с завышенной цены, при которой и до кризиса продаж было не видать.

–  То есть сейчас инвесторы ожидают, что им расскажут интересную историю об объекте и предложат гарантированную прибыль?

В некотором роде это действительно так. Хотя вокруг по-прежнему достаточно людей с деньгами. У нас за последние 3–4 года, несмотря на кризис сегодняшнего дня, срок экспозиции объектов значительно вырос. Так, на крупных и знаковых загородных проектах срок реализации составляет 5–7 лет. Торговые центры наполняются арендаторами в период за два года до их завершения строительством до момента получения свидетельства. В крупных проектах есть свои безусловные плюсы, поскольку в ходе их реализации девелопер имеет возможность создать достойную инфраструктуру и такой проект имеет поддержку органов власти, так как значим для района или региона. Сравнивая масштабы инвестиций, выгоднее инвестировать в весь подъезд целиком, чем в отдельно взятую квартиру. Возьмем еще глобальнее: гораздо выгоднее заняться целым домом или даже целым районом, включая магазины, больницы и школы. Выгоднее все объекты подравнять по уровню инфраструктуры, с тем чтобы вся инфраструктура работала как часы. В условиях кризиса, на мой взгляд, именно такие проекты будут наиболее устойчивы, и в этом многие убедятся уже через год-другой. Те, кто останется на рынке, будут работать в гораздо более интенсивном режиме, чем до кризиса. И при этом будут гораздо аккуратнее во всех аспектах бизнеса: выборе проектов, в вопросах финансирования, выборе подрядчиков.

–  Многие девелоперы, с которыми приходилось встречаться в последнее время, подчеркивают, что грядущие новогодние праздники впервые за последние годы не станут служить сроками традиционной сдачи объектов. Т. е. девелоперы не стремятся выдерживать сроки сдачи объектов в крайне неопределенной ситуации.

Да, мне в этом плане обидно за профессионалов рынка, хотя некоторый рост количества и объема сделок к Новому Году я все-таки ожидаю. В принципе, в эпоху тотального дефицита денежных средств наибольшее распространение, особенно в России, принимает практика взаиморасчетов или бартера. Это мы уже проходили в середине 90‑х и скорее всего будем наблюдать этот тренд в ближайшие годы. Кредиты будут закрывать метрами. Девелоперы будут меняться объектами с другими в зависимости от того, кому из них и что удобнее строить и продавать. То же самое будет происходить и среди собственников объектов. Одним словом, формы взаиморасчетов станут более изощренными, но плюсом в этом является появление на рынке коммерческой недвижимости высококвалифицированных финансистов и экономистов, что в конечном итоге сделает девелоперский бизнес более цивилизованным. И при этом наконец упадет уровень спекуляций. В любом рынке главным конкурентом риэлтора является не его квалифицированный конкурент, у которого есть чему и поучиться, а сам продавец, способный продать своему другу. В такой сделке не может не оказаться пострадавшего, ведь рассматривался не весь рынок, а во главу угла ставились личные отношения. Сегодняшний рынок, действительно полный спекуляции, такой ошибки не простит многим. Вот наша компания вынуждена была отказать во взаимодействии некоторым девелоперам по той причине, что мы не считаем предложения их рыночными и жизнеспособными в текущей ситуации. Будьте начеку — они идут к вам!

Сегодня значительно изменилась скорость принятия решений, они в основной своей массе стали более взвешенными. На мой взгляд, в наиболее выигрышном положении в конечном итоге окажутся те, кто привык действовать в команде. Одиночкам в условиях кризиса будет значительно сложнее. Всем надо прощаться с психопатией.

–  Можем ли мы говорить о том, что из всех категорий игроков рынка коммерческой недвижимости наименее уязвимо себя чувствуют именно консультанты, поскольку без них не обходится ни одна сделка?

Как показал предыдущий кризис 1998 г., поднялись за его счет именно консультанты самого высокого уровня компетенции. Хотя будут и противоположные тенденции, когда собственный штат сократится до необходимого минимума, а большинство необходимых функций будет делегироваться на аутсорсинг. Для собственника консультант, который в состоянии обеспечить продажу, сейчас просто на вес золота. В некоторых случаях вознаграждение достигает 7% от общей стоимости проекта или объекта. Другое дело, что в последнее время сократилось общее количество совершаемых сделок. Мы уже 15 лет на рынке, и мы часто принимаем решения в ущерб сиюминутной выгоде: мы считаем для себя неприемлемым выступать посредником в сомнительных сделках, поскольку нам в течение долгих лет (по крайней мере, я на это очень надеюсь) придется иметь дело и с долгосрочными инвесторами, и с покупателями, и с арендаторами, и с банками, осуществляющими финансирование. Поэтому мы очень дорожим нашей репутацией и не будем ставить себя в неловкое положение на рынке, исходя из долгосрочных перспектив.

С начала сентября нам уже не менее десятка раз предлагали стать гарантом сделки примерно по такой схеме: инвестор входит только в том случае, если мы гарантируем продажу по объему средств и срокам реализации. Аккуратность и осторожность приводит к тому, что лишь в двух случаях мы на такие гарантии пошли. Причем если в первом наш инвестор уже получает ощутимый результат, то во втором нам пришлось такие гарантии значительно сократить и бремя возможных потерь переложить на плечи самого продавца.