Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
27 Октября 2008, 10:12
Поможет ли футбол польскому рынку недвижимости?
Польша считается одним из самых значимых инвестиционных рынков среди стран Восточной и Центральной Европы. Благоприятный экономический климат и выгодное географическое положение помогли Польше занять достойное место в европейской экономике. Эксперты надеются, что мировой кризис не окажет рокового влияния на экономику страны, хотя ряд секторов уже испытывают трудности с финансированием, и рынок коммерческой недвижимости – не исключение.
Общая ситуация
Находясь на стыке Западной и Восточной Европы, Польша может похвастаться благоприятными условиями для экспорта и импорта. Весной 2004 г. Польша стала членом Европейского Союза, после чего в стране начался настоящий экономический бум – в страну хлынули иностранные инвестиции. Реакцией на них стало бурное развитие рынка коммерческой недвижимости. Активное строительство началось с Варшавы, распространившись затем на другие крупные города: Вроцлав, Краков, Катовице, Лодзь, Познань, Трисити (объединенное название городов Гданьск, Гдыня и Сопот). На рынке недвижимости страны присутствуют такие международные игроки, как Europa Distribution Center, Skanska, ImmoEast, Reinhold, Ghelamco, AIG/Lincoln, Hochtief, TriGranit Development, ProLogis и многие другие. Активны на рынке и местные компании, среди которых, по наблюдениям специалистов CB Richard Ellis, преобладают игроки региональных рынков, где они строят офисную недвижимость, например компания Archicom во Вроцлаве, Buma Group в Кракове и Ataner в Познани.
По мнению экспертов DTZ, Польша предлагает инвесторам развитую законодательную структуру и высокий уровень прозрачности, благоприятный для прямых иностранных инвестиций. “Это подтверждается количеством германских фондов, которые в настоящее время активны на рынке Польши. Учитывая, что это самые консервативные инвесторы, их пример служит сигналом для инвесторов из других стран, – отмечает директор по инвестициям варшавского офиса DTZ Крис Коннер. – Раньше было много инвесторов из Великобритании и Франции, затем последовала волна инвестиций из Испании и Ирландии – эти инвесторы увидели сходство Польши с их родными странами лет 10 с лишним назад, когда деньги Евросоюза так же вкладывались в их инфраструктуру”.
Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, Польша наравне с Чехией лидирует по прозрачности бизнеса среди стран “Новой Европы” – по сравнению с прошлым годом эти страны значительно увеличили показатели прозрачности, приблизив их к аналогичным показателям ряда стран Западной Европы.
Однако, несмотря на весьма позитивные тренды недавних лет, сегодня Польша вместе со всем миром ощущает влияние глобального финансового кризиса, что уже сейчас отражается на рынке недвижимости страны. Впрочем, эксперты отмечают, что экономика Польши находится в сравнительно выгодном положении благодаря некоторому отставанию в развитии финансового сектора от большинства стран Западной Европы. Польша наряду со своими соседями Чехией и Словакией не так вовлечена в глобальную финансовую структуру, в результате чего ей будет легче пережить ее потрясение.
Тем не менее, стране предстоит столкнуться со снижением спроса на свою продукцию со стороны стран Западной Европы, что не сможет не отразиться на темпах экономического развития. Что касается непосредственно рынка коммерческой недвижимости, уже сегодня девелоперы страдают от проблем с финансированием. Условия кредитования ужесточились – финансовые структуры предъявляют суровые требования к заемщикам, при этом стоимость кредитов увеличилась. Кроме того, в настоящее время иностранные инвесторы воздерживаются от принятия решений, заняв выжидательную позицию.
По мнению Криса Коннера, Польша в чем-то похожа на Россию. “Население так же стремится потратить растущие зарплаты на товары и услуги, поэтому внутренний спрос огромен, а объемы экспорта невелики. Некоторая изолированность должна помочь Польше пережить финансовый кризис с наименьшими потерями”, – полагает эксперт.
В сентябре власти Польши назвали сроки вступления в зону евро – согласно заявлению премьер-министра страны Дональда Туска, это произойдет в конце 2011 г. Правда, для этого стране необходимо доказать соответствие своих экономических показателей Маастрихтским критериям (финансово‑экономические показатели страны, показывающие ее готовность вступить в еврозону), в числе которых – стабильность курса национальной валюты и уровня цен, приемлемый уровень инфляции и др. Сможет ли Польша в условиях кризиса продемонстрировать соответствие своей экономики названным требованиям, пока неясно.
Отметим, что УЕФА выбрала Польшу и Украину для проведения чемпионата Евро-2012. События подобного масштаба всегда означают приток в страну дополнительных инвестиций и развитие инфраструктуры. В Польше планируется строительство кольцевых автодорог и мостов в ряде городов, новой линии метро в Варшаве, стадионов и многого другого, что в конечном итоге должно позитивно отразиться на экономике страны в целом и на рынке коммерческой недвижимости в частности. Впрочем, ряд экспертов опасается, что страна не успеет вовремя подготовиться к чемпионату: к настоящему моменту в Польше не возведена ни одна арена из тех четырех, на которых планируется проводить матчи чемпионата.
Офисы
В первом полугодии 2008 г. офисный рынок Польши демонстрировал уверенный рост. На сегодня лидером по количеству современных бизнес-центров остается Варшава. По данным Cushman & Wakefield, общее предложение качественных офисных площадей в столице на середину года превышало 2,8 млн кв. м. Новое предложение текущего года составило, по данным CB Richard Ellis, 244 3000 кв. м (за три квартала 2008 г). Среди примеров новых объектов – бизнес-парк Jutrzenki, офисный центр Harmony, бизнес-парк Marynarska, бизнес-центры Equator, Marynarska Point A & B, Nefryt, Tulipan House и др.
Рынок характеризовался снижением уровня вакантных площадей. По данным Colliers International, доля свободных помещений в качественных офисных зданиях Варшавы в среднем составила 2,11% – на 1% меньше, чем в прошлом году.
Что касается региональных рынков, то, по оценкам DTZ, предложение офисной недвижимости в шести крупнейших городах Польши – Кракове, Вроцлаве, Трисити, Катовице, Познани и Лодзи – составляет по объему около 45% качественного стока Варшавы. Эти города привлекают компании наличием квалифицированной рабочей силы, более дешевой, чем в Варшаве с ее практически полной занятостью образованного населения.
Ставки аренды, по данным CB Richard Ellis, в центре Варшавы достигают 32–35 евро за 1 кв. м в месяц (384–420 евро в год), за пределами центрального района – 17–18 евро за 1 кв. м в мес. (204–212 евро в год). В региональных городах, по данным компании, стоимость аренды сравнима со ставками в нецентральных районах столицы: в Кракове – 17–19 евро за 1 кв. м в мес., Трисити, Вроцлаве и Познани – 16 –18 евро за 1 кв. м в месяц, в Катовице и Лодзи – 15–17 евро за 1 кв. м в мес.
Основу качественного предложения в Польше составляют проекты нового строительства. При этом в настоящее время активно реконструируются промышленные здания XIX–XX в. Наиболее интересные проекты реконструкции реализуются в Лодзи, среди которых самые заметные – Textorial Park и Synergia.
Торговая недвижимость
По данным Colliers International, общее предложение современных торговых площадей в Польше в настоящее время превышает 5,6 млн кв. м (речь идет о сравнительно крупных торговых центрах). Большинство площадей сосредоточено в крупных городах с населением более 0,5 млн человек. Общее предложение торговых площадей в Варшаве составляет более 1,33 млн кв. м, из которых 1,04 млн кв. м представлено площадями в торговых центрах (CB Richard Ellis). Сегодня польская столица является наиболее обеспеченной торговыми площадями по сравнению с другими городами страны – на 1000 жителей приходится около 613 кв. м.
В первом полугодии 2008 г., по данным DTZ, современное предложение торговых площадей пополнилось на 240 000 кв. м. Среди самых заметных открытий можно назвать проект Pestka в Познани, Focus Parks в Быдгощи, Зеленой Гуре и Ferio в Конине. По оценкам DTZ, по сравнению с первым полугодием 2007 г. объем нового предложения сократился на 30%.
Ставки в центральных районах крупных городов достигают 80–90 евро за 1 кв. м в месяц (за помещения в торговых центрах площадью 100–150 кв. м). Для якорных арендаторов ставки составляют в среднем 8–10 евро за 1 кв. м в месяц, для неякорных средний диапазон ставок – 30–40 евро за 1 кв. м в месяц.
По наблюдениям аналитиков DTZ, несмотря на опасения, связанные с кризисом, спрос на торговые площади со стороны международных сетей, в том числе и тех, что еще не представлены на польском рынке, сохраняется на высоком уровне. Но, конечно, в новых условиях эти ритейлеры будут заинтересованы только в самых лучших торговых площадях, так что менее качественные и устаревшие торговые центры раньше других могут ощутить отток покупателей и арендаторов.
Складская недвижимость
Несмотря на ухудшение финансовых показателей рынков, сегмент складской недвижимости в Польше до сих пор называется экспертами как самый бурно развивающийся. По данным Cushman & Wakefield, по сравнению с первым полугодием 2007 г., по итогам первого полугодия текущего года объем инвестиционных сделок в сегменте качественных складов возрос почти в 4 раза, составив около 80 млн евро. Прогнозы по объему сделок до конца года делать сложно, т. к. на него может повлиять как стремление девелоперов продавать свои объекты для финансирования текущего строительства, так и неготовность инвесторов вкладывать средства в условиях существующей неопределенности на финансовых рынках.
Наиболее развитым регионом является Варшава и ее окрестности: по данным Colliers International, его доля составляет около 28% в общем объеме складских площадей Польши. По оценкам аналитиков компании, к концу года количество складских площадей в районе Варшавы превысит 2 млн кв. м. С начала года предложение увеличилось на 300 000 кв. м современных складских площадей.
В результате значительного прироста предложения в Варшаве и окрестностях уровень вакантных площадей в текущем году повысился с 5% до 8–9%. В региональных городах количество свободных помещений варьируется от 1,2–3% в Центральной Польше (Лодзь и Петркув Трыбунальский) и Катовице до 15,6% во Вроцлаве (CB Richard Ellis).
По данным Colliers International средняя арендная ставка в Польше для крупных помещений в проектах класса А составляет около 3 евро за 1 кв. м в месяц (36 евро в год). При этом в некоторых зонах ставка может достигать 6 евро за 1 кв. м в месяц (72 евро в год).
По данным CB Richard Ellis, в настоящее время по всей стране строится более 50 логистических проектов общей площадью около 1,2 млн кв. м. Из них 18 проектов реализуются в Варшаве и ее пригородах, 11– в Центральной Польше (Лодзь и Петркув Трыбунальский), 9 – в окрестностях Катовице, и по 5 – во Вроцлаве и Познани. Согласно заявлениям девелоперов, эти проекты должны быть введены в эксплуатацию в ближайшие полтора года, однако не исключено, что планы будут скорректированы.
Гостиницы
Гостиничный рынок Польши характеризуется высоким спросом и сравнительно низким предложением, сконцентрированным в основном в крупных городах – Кракове, Вроцлаве, Варшаве, Трисити. Рынок Польши привлекает многих западных гостиничных операторов, которые проявляют готовность открывать здесь отели под своими брендами. Среди международных операторов, работающих на польском рынке, можно назвать Accor (бренды Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis и Etap), Global Hyatt (Hyatt Regency), Hilton Hotels Corporation, Intercontinental Hotels Group (InterContinental, Holiday Inn), Louvre Hotels (Kyriad Prestige, Campanile, Premiere), Marriott International (Marriott Hotels & Resorts, Courtyard by Marriott) и др.
Средняя цена гостиничного номера в Польше, по данным Cushman & Wakefield, составляет 105 евро за ночь (для пятизвездных отелей – 130 евро, для гостиниц эконом-класса – 52 евро). Дороже всего гостиничные услуги стоят в Варшаве, Кракове, Трисити и Вроцлаве.
По данным CB Richard Ellis, большинство гостиничного предложения в столице Варшавы представлено гостиницами среднего сегмента – 2–3 “звезды” – общее количество номеров составляет около 4000 (32 объекта). Отелей категории 4 “звезды” в польской столице всего 6, совокупный номерной фонд – 2000 номеров. Высшая категория представлена 8 отелями (более 2300 номеров).
По данным Cushman & Wakefield, в состоянии строительства или реконструкции находится около 180 отелей, ввод в эксплуатацию которых запланирован до 2012 г. Если все планы будут реализованы, к 2012 г. предложение увеличится на 20 000 номеров. Наиболее динамично развиваются Вроцлав, Трисити, Краков и Катовице.
Находясь на стыке Западной и Восточной Европы, Польша может похвастаться благоприятными условиями для экспорта и импорта. Весной 2004 г. Польша стала членом Европейского Союза, после чего в стране начался настоящий экономический бум – в страну хлынули иностранные инвестиции. Реакцией на них стало бурное развитие рынка коммерческой недвижимости. Активное строительство началось с Варшавы, распространившись затем на другие крупные города: Вроцлав, Краков, Катовице, Лодзь, Познань, Трисити (объединенное название городов Гданьск, Гдыня и Сопот). На рынке недвижимости страны присутствуют такие международные игроки, как Europa Distribution Center, Skanska, ImmoEast, Reinhold, Ghelamco, AIG/Lincoln, Hochtief, TriGranit Development, ProLogis и многие другие. Активны на рынке и местные компании, среди которых, по наблюдениям специалистов CB Richard Ellis, преобладают игроки региональных рынков, где они строят офисную недвижимость, например компания Archicom во Вроцлаве, Buma Group в Кракове и Ataner в Познани.
По мнению экспертов DTZ, Польша предлагает инвесторам развитую законодательную структуру и высокий уровень прозрачности, благоприятный для прямых иностранных инвестиций. “Это подтверждается количеством германских фондов, которые в настоящее время активны на рынке Польши. Учитывая, что это самые консервативные инвесторы, их пример служит сигналом для инвесторов из других стран, – отмечает директор по инвестициям варшавского офиса DTZ Крис Коннер. – Раньше было много инвесторов из Великобритании и Франции, затем последовала волна инвестиций из Испании и Ирландии – эти инвесторы увидели сходство Польши с их родными странами лет 10 с лишним назад, когда деньги Евросоюза так же вкладывались в их инфраструктуру”.
Согласно исследованию Jones Lang LaSalle, Польша наравне с Чехией лидирует по прозрачности бизнеса среди стран “Новой Европы” – по сравнению с прошлым годом эти страны значительно увеличили показатели прозрачности, приблизив их к аналогичным показателям ряда стран Западной Европы.
Однако, несмотря на весьма позитивные тренды недавних лет, сегодня Польша вместе со всем миром ощущает влияние глобального финансового кризиса, что уже сейчас отражается на рынке недвижимости страны. Впрочем, эксперты отмечают, что экономика Польши находится в сравнительно выгодном положении благодаря некоторому отставанию в развитии финансового сектора от большинства стран Западной Европы. Польша наряду со своими соседями Чехией и Словакией не так вовлечена в глобальную финансовую структуру, в результате чего ей будет легче пережить ее потрясение.
Тем не менее, стране предстоит столкнуться со снижением спроса на свою продукцию со стороны стран Западной Европы, что не сможет не отразиться на темпах экономического развития. Что касается непосредственно рынка коммерческой недвижимости, уже сегодня девелоперы страдают от проблем с финансированием. Условия кредитования ужесточились – финансовые структуры предъявляют суровые требования к заемщикам, при этом стоимость кредитов увеличилась. Кроме того, в настоящее время иностранные инвесторы воздерживаются от принятия решений, заняв выжидательную позицию.
По мнению Криса Коннера, Польша в чем-то похожа на Россию. “Население так же стремится потратить растущие зарплаты на товары и услуги, поэтому внутренний спрос огромен, а объемы экспорта невелики. Некоторая изолированность должна помочь Польше пережить финансовый кризис с наименьшими потерями”, – полагает эксперт.
В сентябре власти Польши назвали сроки вступления в зону евро – согласно заявлению премьер-министра страны Дональда Туска, это произойдет в конце 2011 г. Правда, для этого стране необходимо доказать соответствие своих экономических показателей Маастрихтским критериям (финансово‑экономические показатели страны, показывающие ее готовность вступить в еврозону), в числе которых – стабильность курса национальной валюты и уровня цен, приемлемый уровень инфляции и др. Сможет ли Польша в условиях кризиса продемонстрировать соответствие своей экономики названным требованиям, пока неясно.
Отметим, что УЕФА выбрала Польшу и Украину для проведения чемпионата Евро-2012. События подобного масштаба всегда означают приток в страну дополнительных инвестиций и развитие инфраструктуры. В Польше планируется строительство кольцевых автодорог и мостов в ряде городов, новой линии метро в Варшаве, стадионов и многого другого, что в конечном итоге должно позитивно отразиться на экономике страны в целом и на рынке коммерческой недвижимости в частности. Впрочем, ряд экспертов опасается, что страна не успеет вовремя подготовиться к чемпионату: к настоящему моменту в Польше не возведена ни одна арена из тех четырех, на которых планируется проводить матчи чемпионата.
Офисы
В первом полугодии 2008 г. офисный рынок Польши демонстрировал уверенный рост. На сегодня лидером по количеству современных бизнес-центров остается Варшава. По данным Cushman & Wakefield, общее предложение качественных офисных площадей в столице на середину года превышало 2,8 млн кв. м. Новое предложение текущего года составило, по данным CB Richard Ellis, 244 3000 кв. м (за три квартала 2008 г). Среди примеров новых объектов – бизнес-парк Jutrzenki, офисный центр Harmony, бизнес-парк Marynarska, бизнес-центры Equator, Marynarska Point A & B, Nefryt, Tulipan House и др.
Рынок характеризовался снижением уровня вакантных площадей. По данным Colliers International, доля свободных помещений в качественных офисных зданиях Варшавы в среднем составила 2,11% – на 1% меньше, чем в прошлом году.
Что касается региональных рынков, то, по оценкам DTZ, предложение офисной недвижимости в шести крупнейших городах Польши – Кракове, Вроцлаве, Трисити, Катовице, Познани и Лодзи – составляет по объему около 45% качественного стока Варшавы. Эти города привлекают компании наличием квалифицированной рабочей силы, более дешевой, чем в Варшаве с ее практически полной занятостью образованного населения.
Ставки аренды, по данным CB Richard Ellis, в центре Варшавы достигают 32–35 евро за 1 кв. м в месяц (384–420 евро в год), за пределами центрального района – 17–18 евро за 1 кв. м в мес. (204–212 евро в год). В региональных городах, по данным компании, стоимость аренды сравнима со ставками в нецентральных районах столицы: в Кракове – 17–19 евро за 1 кв. м в мес., Трисити, Вроцлаве и Познани – 16 –18 евро за 1 кв. м в месяц, в Катовице и Лодзи – 15–17 евро за 1 кв. м в мес.
Основу качественного предложения в Польше составляют проекты нового строительства. При этом в настоящее время активно реконструируются промышленные здания XIX–XX в. Наиболее интересные проекты реконструкции реализуются в Лодзи, среди которых самые заметные – Textorial Park и Synergia.
Торговая недвижимость
По данным Colliers International, общее предложение современных торговых площадей в Польше в настоящее время превышает 5,6 млн кв. м (речь идет о сравнительно крупных торговых центрах). Большинство площадей сосредоточено в крупных городах с населением более 0,5 млн человек. Общее предложение торговых площадей в Варшаве составляет более 1,33 млн кв. м, из которых 1,04 млн кв. м представлено площадями в торговых центрах (CB Richard Ellis). Сегодня польская столица является наиболее обеспеченной торговыми площадями по сравнению с другими городами страны – на 1000 жителей приходится около 613 кв. м.
В первом полугодии 2008 г., по данным DTZ, современное предложение торговых площадей пополнилось на 240 000 кв. м. Среди самых заметных открытий можно назвать проект Pestka в Познани, Focus Parks в Быдгощи, Зеленой Гуре и Ferio в Конине. По оценкам DTZ, по сравнению с первым полугодием 2007 г. объем нового предложения сократился на 30%.
Ставки в центральных районах крупных городов достигают 80–90 евро за 1 кв. м в месяц (за помещения в торговых центрах площадью 100–150 кв. м). Для якорных арендаторов ставки составляют в среднем 8–10 евро за 1 кв. м в месяц, для неякорных средний диапазон ставок – 30–40 евро за 1 кв. м в месяц.
По наблюдениям аналитиков DTZ, несмотря на опасения, связанные с кризисом, спрос на торговые площади со стороны международных сетей, в том числе и тех, что еще не представлены на польском рынке, сохраняется на высоком уровне. Но, конечно, в новых условиях эти ритейлеры будут заинтересованы только в самых лучших торговых площадях, так что менее качественные и устаревшие торговые центры раньше других могут ощутить отток покупателей и арендаторов.
Складская недвижимость
Несмотря на ухудшение финансовых показателей рынков, сегмент складской недвижимости в Польше до сих пор называется экспертами как самый бурно развивающийся. По данным Cushman & Wakefield, по сравнению с первым полугодием 2007 г., по итогам первого полугодия текущего года объем инвестиционных сделок в сегменте качественных складов возрос почти в 4 раза, составив около 80 млн евро. Прогнозы по объему сделок до конца года делать сложно, т. к. на него может повлиять как стремление девелоперов продавать свои объекты для финансирования текущего строительства, так и неготовность инвесторов вкладывать средства в условиях существующей неопределенности на финансовых рынках.
Наиболее развитым регионом является Варшава и ее окрестности: по данным Colliers International, его доля составляет около 28% в общем объеме складских площадей Польши. По оценкам аналитиков компании, к концу года количество складских площадей в районе Варшавы превысит 2 млн кв. м. С начала года предложение увеличилось на 300 000 кв. м современных складских площадей.
В результате значительного прироста предложения в Варшаве и окрестностях уровень вакантных площадей в текущем году повысился с 5% до 8–9%. В региональных городах количество свободных помещений варьируется от 1,2–3% в Центральной Польше (Лодзь и Петркув Трыбунальский) и Катовице до 15,6% во Вроцлаве (CB Richard Ellis).
По данным Colliers International средняя арендная ставка в Польше для крупных помещений в проектах класса А составляет около 3 евро за 1 кв. м в месяц (36 евро в год). При этом в некоторых зонах ставка может достигать 6 евро за 1 кв. м в месяц (72 евро в год).
По данным CB Richard Ellis, в настоящее время по всей стране строится более 50 логистических проектов общей площадью около 1,2 млн кв. м. Из них 18 проектов реализуются в Варшаве и ее пригородах, 11– в Центральной Польше (Лодзь и Петркув Трыбунальский), 9 – в окрестностях Катовице, и по 5 – во Вроцлаве и Познани. Согласно заявлениям девелоперов, эти проекты должны быть введены в эксплуатацию в ближайшие полтора года, однако не исключено, что планы будут скорректированы.
Гостиницы
Гостиничный рынок Польши характеризуется высоким спросом и сравнительно низким предложением, сконцентрированным в основном в крупных городах – Кракове, Вроцлаве, Варшаве, Трисити. Рынок Польши привлекает многих западных гостиничных операторов, которые проявляют готовность открывать здесь отели под своими брендами. Среди международных операторов, работающих на польском рынке, можно назвать Accor (бренды Sofitel, Novotel, Mercure, Ibis и Etap), Global Hyatt (Hyatt Regency), Hilton Hotels Corporation, Intercontinental Hotels Group (InterContinental, Holiday Inn), Louvre Hotels (Kyriad Prestige, Campanile, Premiere), Marriott International (Marriott Hotels & Resorts, Courtyard by Marriott) и др.
Средняя цена гостиничного номера в Польше, по данным Cushman & Wakefield, составляет 105 евро за ночь (для пятизвездных отелей – 130 евро, для гостиниц эконом-класса – 52 евро). Дороже всего гостиничные услуги стоят в Варшаве, Кракове, Трисити и Вроцлаве.
По данным CB Richard Ellis, большинство гостиничного предложения в столице Варшавы представлено гостиницами среднего сегмента – 2–3 “звезды” – общее количество номеров составляет около 4000 (32 объекта). Отелей категории 4 “звезды” в польской столице всего 6, совокупный номерной фонд – 2000 номеров. Высшая категория представлена 8 отелями (более 2300 номеров).
По данным Cushman & Wakefield, в состоянии строительства или реконструкции находится около 180 отелей, ввод в эксплуатацию которых запланирован до 2012 г. Если все планы будут реализованы, к 2012 г. предложение увеличится на 20 000 номеров. Наиболее динамично развиваются Вроцлав, Трисити, Краков и Катовице.
Назад
Загрузка...