Трехглавый дракон и “правильный” иероглиф хотельера Удалова

– Александр Петрович, компания ЮМАКО получила широкую известность в России. Не планирует ли ваша компания выходить на рынки гостиничной недвижимости других стран?

– Нигде в мире кроме России мы не собираемся присутствовать, потому что мы российская компания, мы развиваем гостиничную индустрию здесь, у себя на Родине. Нас не заманишь турецким берегом, Баден-Баденом, Лазурным Берегом и еще какими-то красивыми местами. По крайней мере – в ближайшие 15–20 лет. Что касается Москвы и других регионов – мы выбираем не самые легкие места для ведения бизнеса. Потому что если мы сможем построить там, где это действительно сделать сложно, значит, мы сможем построить везде. Москва в 1997–98 гг., если вы помните, была не самым благоприятным местом для ведения гостиничного бизнеса. В феврале 1998 г. мы завершили реализацию первой очереди нашего проекта – гостиницы “Катерина Сити”.

– Перед дефолтом?

– Совершенно верно, мы за несколько месяцев до дефолта закончили первую очередь проекта, а вторую очередь гостиницы “Катерина Сити” возводили во время дефолта. И я лично летал в Швецию (в то время я временно там проживал) подписывать документы, чтобы банкир видел, что я сознательно перевожу деньги в Россию со своего счета на строительство и меня никто к этому не принуждает. И это стало хорошей приметой для нашей компании – начинать новые проекты в самые непростые времена и в местах, поначалу для многих непонятных. Наши соседи-китайцы правильно пишут слово “кризис”, они обозначают его двумя иероглифами: один – “опасность”, другой – “возможность”. И мы эту возможность должны использовать. Я почему говорю, что Москва – один из самых трудных городов для ведения бизнеса? Потому что здесь уже присутствуют достаточное количество брендов, на фоне которых нужно выглядеть достойно. Мы сегодня входим в тройку лидеров в дорогом сегменте гостиничной недвижимости. Наша ниша в Москве – это отели уровня Holiday, Marriott, Renaissans – то есть это бизнес-гостиницы, среди которых мы занимаем вполне достойное и стабильное место.

В 2002 г., выбрав площадку под строительство нового объекта на Красной Поляне, мы начали формировать новый рынок в этом регионе, когда еще никто и не предполагал, что Россия будет в 2014 г. в Сочи принимать Олимпиаду, а многие, в том числе кредитовавшие нас банки и партнеры, затем на середине пути вышедшие из проекта, откровенно советовали мне обратиться к врачу по поводу моего неадекватного восприятия реальности. Сейчас они пытаются выпытать у меня, каким образом я предугадал развитие событий и создал такой сверхуспешный проект. Ответ очень прост – не надо пытаться предугадать будущее, его надо создавать. И мы, частная компания, построили на сегодняшний день там самый большой комплекс. Общая площадь – 25 000 кв. м, он включает в себя 160 апартаментов и Клубный Дом. И очень важно, что в Красной Поляне мы развиваем новую форму получения доходов владельцем от коммерческой недвижимости. То есть мы построили этот комплекс, продали апартаменты частным лицам, и сейчас от их имени, в их интересах, управляем их собственностью в качестве оператора. За рубежом такое практикуется повсеместно – в Испании, Франции, Турции, других странах. В России до нас ничего подобного не было, наверное, нет и сейчас. Движущая сила нашей компании – делать первыми то, что остальные начнут делать только завтра. Мы были и будем первыми во многих вопросах. Например, мы самыми первыми в России – в 2004 г. – перешли на рубли в расчетах с иностранными клиентами гостиницы “Катерина Сити”, когда все еще выставляли счета в долларах. Самые первые среди гостиниц перешли на аутсорсинг в бухгалтерии – то есть у нас абсолютно чистая, белая бухгалтерия, и ее ведет авторитетная аудиторская компания.

И вот мы начинаем новый проект, и мы опять-таки выбрали не самое простое место.

– И самое сложное время – все сейчас только и говорят про кризис, ждут девальвации и дефолта…

– Это говорят финансовые спекулянты, которые либо радуют людей обещаниями больших доходов, либо пугают большими расходами. В любом случае они выигрывают – если все вокруг рушится, значит, надо бежать в банк, покупать доллар за 28 руб. Кто на этом зарабатывает? Финансовые спекулянты. Нам с ними – абсолютно не по пути. Мы в другом секторе работаем, и нас это не касается.

– То есть для вас второй иероглиф больше подходит – “возможность”?

– Конечно, нам только он и подходит. То, что сейчас происходит, – это нормально, экономика должна развиваться, нужны реальные инвестиции в конкретные проекты. Почему произошел финансовый кризис? Потому что на один реальный доллар нарисовали 15 виртуальных. И этот раздутый пузырь должен был лопнуть. Но нашей компании ничто сейчас не мешает развивать новый проект – “Инфраотель” в Омске. Это не только проект, а целая система имплантации гостиничного бизнеса в российскую экономику. Почему проект называется “Инфраотель”? Потому что гостиница – это часть инфраструктуры, без которой современный город жить не может, это так же, как аэровокзал, железнодорожный вокзал, дороги, мосты. Потому что человек, когда приезжает в другой город, видит аэропорт и гостиницу, и по гостинице уже составляет впечатление о городе, судит об экономике страны, о том, как она развивается. Потому что когда гостиница с клопами и там нет горячей воды – жить там нельзя по определению. Поэтому мы строим “Инфраотель” – то есть часть инфраструктуры.

Для того, чтобы этот проект подготовить, нужны три компонента: деньги, девелопер и управляющий. Поэтому мы создали такого трехглавого дракона, в хорошем смысле. Доброго и работящего дракона – не только с тремя умными головами, но и работающего за троих. Мы в нашем холдинге создали три компании: “ЮМАКО Финанс”, которая продумывает, как проект финансировать и осуществляет финансирование; “ЮМАКО Девелопмент” – эта компания организует работу по приобретению площадки и контролирует, чтобы построили так, как нарисовали архитекторы, и, самое главное, в запланированные сроки; третья компания – “ЮМАКО Менеджмент” – управляет построенным объектом – берет гостиницу в аренду, предоставляя инвестору (собственнику) прогнозируемый и гарантированный арендный доход. В этом заключается уникальность данного проекта. И еще существенный момент – мы его строим в Омске, потому что это самая дальняя точка от Москвы, где мы планируем присутствие нашей компании на ближайшие годы. И если мы в Омске, за 3000 км от Москвы, построим гостиницу в те сроки, в которые мы планируем, а затем обеспечим ее управление по рассчитанным нами параметрам доходности, значит для нас уже нет ничего невозможного.

– Скажите, пожалуйста, в каком году планируется сдача объекта?

– В начале 2010 г. У нас получены все разрешения и согласована документация, однако саму стройку мы начнем весной. Мы не хотим строить дорого – строительство начнется при теплой погоде, потому что бессмысленно и очень дорого в 30‑градусный мороз рыть землю и возводить бетонные конструкции.

– Сейчас очень популярное направление – “зеленые”, экологически чистые проекты. Насколько Infraotel соответствует такому тренду?

– Многие стройматериалы, которые будут использоваться при возведении гостиницы, являются продуктами вторичной переработки. К сожалению, у нас в России на сегодняшний день не существует производства экологически чистых материалов как бизнеса, поэтому приходится тщательно подбирать продукцию. И мы выбираем лучшее, что есть на рынке, – те материалы, которые соответствуют экологическим нормам.

– Какова была реакция на проект “Инфраотель” на конференции, посвященной инвестициям в гостиничный бизнес России?

– Коллег проект заинтересовал, в первую очередь зарубежных. Они были приятно удивлены, когда узнали, что в России есть те, кто думает об гостиничных объектах недвижимости как существенной составляющей инфраструктуры современного города. Наших российских коллег порадовал опыт ЮМАКО в плане управления объектами недвижимости.

– А вам самим удалось почерпнуть практическую пользу из этой конференции?

– Самая большая польза – здесь удалось пообщаться с коллегами, обменяться мнениями, поделиться планами. Эта конференция – как консилиум врачей, только больного нет.

– Ну как же нет – кризис в стране, экономика нездорова…

– Ничего опасного на самом деле нет, я уже об этом говорил. Просто игра спекулянтов. Крупнейшие финансовые институты просто не хотят платить деньги, которые они обещали отдать вкладчикам в той или иной форме. Кризиса не существует. Это все целенаправленная работа. Вы знаете, что такое финансовая пирамида? То же самое сделали финансисты из Америки и Европы. Только не в масштабах группы лиц, а в масштабах государств. И американцы, как основатели финансовой пирамиды, получают самые большие деньги.

– То есть на фоне кризиса вы готовы говорить не о сворачивании бизнеса и замораживании проектов, а о достижениях?

– Самое большое достижение, что те идеи, те проекты и планы, которые мы поставили перед собой полтора года назад, получают сегодня практическое подтверждение. То есть ни один из них кардинально не отличается от задуманного и востребованного рынком. А конференция еще раз подтвердила – то, что мы делаем, это своевременно, правильно, хорошо и экономически целесообразно.

– У компании, как было заявлено, имеются и дальнейшие планы по созданию сети отелей под брендом “Инфраотель”. После реализации проекта в Омске – какой город на очереди?

– На Север и на дальний Восток пока точно не пойдем. Нас интересует европейская часть России. Для проекта “Инфраотель” мы рассматриваем порядка 40 городов. Потому что города есть не только крупные, но и интересные с точки зрения развития экономики. Вот Калуга, например, просто российский Детройт, там строят пять автомобильных заводов. Следовательно, там потребуются гостиницы, и, что очень важно, гостиницы нашего формата.

– А в Сочи, например, рассматриваете какое-то продолжение?

– Сейчас пока нет, здесь мы сделали все, что хотели, потому что наш проект – самый крупный частный проект на Красной Поляне и сегодня там ничего подобного не строится. Там строит только “Газпром”, остальные объявили и начинают, а мы уже эксплуатируем свой объект. У нас есть ряд интересных идей по поводу Сочи, но сейчас очень важно для города, чтобы определилось государство и олимпийская госкорпорация по поводу реального планового развития – что там будет в конечном итоге. Потому что на сегодняшний день на бумаге существует несколько планов развития. Но у нас уже есть объект на Красной Поляне, там, конечно, ощущается острая нехватка гостиниц, но мы же не можем конкурировать сами с собой. Там необходимы десятки гостиниц, апарт-комплексов, но мы свое сделали, ждем теперь, когда в процесс начнут включаться остальные. Нужно посмотреть – лучше ли они нас и в чем, хуже ли нас и как нам развиваться, в каком направлении.

– Насколько остро нуждается российский рынок в современных гостиницах?

– Все можно рассмотреть в цифрах. Например, взять Москву и Лондон. В Москве на 1000 жителей – 4–6 гостиничных номеров, в Лондоне – 24–28. А если мы возьмем 10 российских городов и 10 городов Великобритании, здесь получится все гораздо хуже. Потому что у нас, например, в Омске – на 1000 жителей приходится 0,7 гостиничного номера. А в городах Европы – 15–20. Не существует у нас гостиничного рынка как такового! Он только зарождается. Но мы, так же как европейцы, ездим в гости, в командировки, перемещаемся для развития бизнеса – поэтому чем мы отличаемся от них? Гостиничной индустрии в России развиваться и развиваться. Здесь нет как таковой конкуренции. Ведь что такое конкуренция – это сравнение, а сравнивать пока не с чем. В Москве кто с кем сегодня конкурирует? Marriott с Holiday? Нет. Потому что их недостаточно. Нет базы для конкуренции.

– Как затронет финансовый кризис гостиничный бизнес? Финансовый мыльный пузырь лопнет, а уйдут ли с рынка неконкурентоспособные девелоперы? У которых клопы и тараканы в гостинице, отсутствие воды и свежего ремонта?

– Гостиничный рынок будет меняться, некачественные отели все равно отремонтируют и модернизируют, а реальные инвесторы, с деньгами, будут строить в России современные отели. Гостиницы будут меняться, реконструироваться – даже не из-за конкуренции, а из-за того, что здания надо ремонтировать иногда. Без этого уже нельзя будет обойтись. Россия сейчас очень быстро прогрессирует. То, на что миру потребовалось сотня лет, мы создали и построили за 20. В 90‑м году вышли из социализма в капитализм, а сейчас занимаемся нормальным обустройством страны.