“Подводные камни” договора аренды недвижимости

В ходе осуществления своей хозяйственной деятельности организации различных форм собственности рано или поздно сталкиваются с необходимостью заключения договора аренды нежилых помещений. Чаще всего объектом данного договора являются офисные помещения, а также помещения, предназначенные для оказания услуг населению.

Перепланировка

В повседневной практике нередко встречаются случаи, когда помещения, находящиеся в аренде, подвергаются перепланировке/переоборудованию. Причем иногда арендаторы даже не подозревают об этом, поскольку указанные изменения производятся ими случайно в ходе осуществления ремонтных работ. В российской действительности не менее распространены случаи, когда арендатор получает в свое распоряжение уже перепланированные/переоборудованные помещения.

При этом традиционно в договор аренды нежилых помещений включаются положения о том, что производство неотделимых улучшений, в том числе перепланировки, переоборудования, реконструкции, оформления наружного входа и т. д. помещений или их отдельных частей производится при условии получения предварительного письменного согласия арендодателя. Нарушение данных требований является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.

В том случае, когда отношения между арендодателем и арендатором помещений хорошие, данное положение не порождает никаких проблем, в случае же ухудшения отношений указанные выше положения договора создают серьезные проблемы для арендатора, а допущенные нарушения становятся основанием для обращения арендодателя в суд с иском о расторжении договора аренды. Если арендодатель захочет увеличить арендную плату или прекратить договорные отношения по какой-либо причине, несанкционированная перепланировка/переоборудование становятся действенным инструментом в достижении намеченных целей.

Каким же образом арендатор может обезопасить себя на случай “ухудшения отношений” с арендодателем помещений?

Во‑первых, при заключении договора аренды необходимо запросить у арендодателя документы БТИ, отражающие основные характеристики передаваемых помещений. Ранее это были поэтажный план и экспликация к нему, в настоящее время – экспликация и кадастровый паспорт объекта недвижимости. При этом дата составления указанных документов должна быть максимально приближена к дате заключения договора.

Во‑вторых, необходимо произвести тщательный осмотр помещений и все выявленные расхождения с документами БТИ зафиксировать в акте приема-передачи помещений.

В‑третьих, все изменения, вносимые уже самим арендатором в ходе пользования арендуемыми помещениями, необходимо согласовывать с арендодателем в письменном виде даже в том случае, если арендодатель знает о них и не имеет возражений против их проведения. Делать это лучше всего путем направления арендодателю соответствующего письма с просьбой дать согласие на производство конкретных изменений. Чем подробнее будут указаны планируемые мероприятия по перепланировке/переоборудованию, тем лучше. Как только получено письменное разрешение на производство указанных работ, можно приступать к их проведению.

В том случае, если отношения между арендодателем и арендатором не очень гладкие, изменения помещений необходимо произвести, а арендодатель уклоняется от ответа на запрос, у арендатора есть только один выход – повторно направить арендодателю соответствующий запрос заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений с установлением срока, в которых арендодателю необходимо дать ответ. Данная мера, естественно, не заменяет собой письменное согласие арендодателя, но в случае обращения его в суд за расторжением договора на том основании, что арендатором была произведена перепланировка/переоборудование без получения согласия, может служить дополнительным доказательством добросовестности арендатора, хотя возвратить помещения в первоначальное состояние все равно придется.

Теперь подробнее остановимся на том, что же понимается под перепланировкой. Традиционно под перепланировкой понимается возведение или снос стен, перегородок и т. д. Однако перепланировка далеко не исчерпывается данными видами работ. Например, для Москвы действует перечень мероприятий (работ) по переустройству и (или) перепланировке нежилых помещений в жилых домах, утвержденный Постановлением правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. № 73‑ПП “О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы”.

В него, в частности, включаются такие виды работ, как установка дополнительных отопительных приборов, установка дополнительного оборудования с увеличением энергопотребления (кондиционеров, промышленных холодильников), перестановка сантехнических приборов (переустройство), заделка или устройство дверных проемов, установка внутренних лестниц (переоборудование) и т. д.

Для того чтобы учесть все изменения, оптимально подготовить проект перепланировки/переоборудования помещений и передать его на согласование арендодателю до начала производства работ.

И еще одна рекомендация: постарайтесь избежать установления в договоре аренды вашей обязанности по согласованию переустройства/переоборудования помещений с компетентными государственными органами, поскольку не исключена ситуация, при которой арендодатель не выдаст вам доверенность на представление его интересов в указанных органах, а вы как арендатор полномочий по согласованию вышеуказанных изменений не получите.

Также если у вас на момент заключения договора аренды помещений уже имеется эскиз наружной рекламы и информации (например, вывеска, световое табло), желательно его сразу согласовать с собственником помещений.