Москва переросла Лондон

Лондон – ниже, дешевле, меньше

Крупнейший центр притяжения бизнес-сообщества Лондон еще в сентябре, под влиянием мирового финансового кризиса, стал сдавать позиции. Сначала “проиграл в битве тщеславия” княжеству Монако, которое обошло британскую столицу в позиции самое дорогое элитное жилье; затем уступил Москве в части самых дорогих арендных ставок на коммерческую недвижимость. Быть может, эти уступки и привели консультантов к необходимости провести сравнение. Начали с цифр объективных – число жителей Москвы, по данным Комитета госстатистики, составляет сегодня 10,4 млн человек. В Лондоне показатель гораздо скромнее – 7,56 млн жителей. То есть численность населения в российской столице на 25% выше. “Однако сравнивать в целом российскую и британскую столицы, – отмечает партнер S. A. Ricci/King Sturge Павел Яншевский, – в том, что касается офисной недвижимости, некорректно. Дело в том, что коммерческая недвижимость существует и в пригородах Лондона, а Москва не может похвастать тем же”, – подчеркивает он. Действительно, деловая жизнь заканчивается за МКАДом, поэтому сравнивать решено было центральный деловой район Москвы (ЦДР) и лондонский West End.

Самое высокое действующее офисное здание в Москве – “Павелецкая Тауэр”, 27 этажей, высота 111 м. В West End самые высокие здания – Centrepoint (32 этажа, 117 м) и 33 Cavendish Square (20 этажей, 69,5 м). 6 м уступаем, но не беда – в Оружейном переулке строится дом номер 41. Наш ответ Лондону – 34 этажа, высота 150 м. И это только проект – вспомнить, хотя бы Burj Dubai в ОАЭ, плановую высоту которого корректируют в процессе постройки (сейчас высота незавершенного объекта составляет свыше 500 м, но девелоперы уверяют, что покорится и планка 800 м).

Обгоняем в классе

Бьет Москва Лондон и в вопросе разнообразия классификации. Чопорные британцы различают только классы А и В. К классу А относятся помещения во вновь построенных и реконструированных зданиях. К классу В относятся помещения, повторно вышедшие на рынок (second hand), а также в реконструированных зданиях с более низким качеством реконструкции.

В Москве действует классификация, принятая 4 ведущими консалтинговыми компаниями в 2006 г. В соответствии с данной классификацией выделяют помещения класса А, В+ и В‑. Но арендаторам могут предложить и класс С, и просто помещения с пометкой “административное здание” – площадей в Москве категорически не хватает. Неискушенный арендатор может столкнуться и с тем, что ему расскажут и о классе А+, хотя о том, что это означает, профессионалам рынка приходится только догадываться. Быть может, сильно завышенную цену?

Снимаем все!

Пожалуй, эта реальность дня относится лишь к Москве – в новых проектах помещения предлагаются в состоянии shell&core, то есть с голыми бетонными стенами. Арендаторам предоставляются короткие арендные каникулы на время выполнения отделки, которые часто ограничиваются 3 месяцами. Компенсация на отделку составляет порядка $100–150 на 1 кв. м. При открытой планировке средняя площадь, приходящаяся на 1 сотрудника, составляет порядка 7 кв. м, и все разговоры, что в Москве эта цифра приближается к 10 м, остаются только разговорами.

Лондон отличается цивилизованным подходом к арендатору. В новых проектах помещения предлагаются со стандартной отделкой. С учетом долгих контрактов (15–30 лет) арендаторам предоставляются “арендные каникулы” на срок до 20–30 месяцев. При открытой планировке средняя площадь, приходящаяся на 1 сотрудника, составляет порядка 11,5 кв. м.

Автомобиль – не роскошь

Зато об автомобилях арендаторов московский девелопер заботится по-настоящему. Действующая классификация предполагает, что коэффициент парковочных мест в пределах Садового кольца должен быть не менее 1 места на 100 кв. м площади. От Садового кольца до Третьего транспортного – не менее 1/80 кв. м.

Девелоперы, понимая высокую потребность арендаторов в парковочных местах, стремятся увеличить коэффициент парковки до 1/60 кв. м. Ввиду ограничения высотности зданий, с одной стороны, и площадок с другой, оптимальным решением является возведение подземных парковок.

В Лондонском Сити каких-либо правил строительства бизнес-центров, регламентирующих коэффициент парковки, нет. Некоторые здания имеют вместительную парковку, другие здания того же размера могут иметь одно или два парковочных места.

Вопрос с паркингом во многом решается за счет развитой сети парковок NCP (National Car Parks). В частности, данная сеть предлагает скидки корпоративным клиентам. В Москве, в отличие от Лондона, институт муниципальных парковок практически не развит.

Цена имеет значение

Средний уровень арендных ставок в ЦДР в III квартале 2008 г. составил $1620 за 1 кв. м в год для класса А, $1 355 для класса В+ и $1 092 для класса В‑ соответственно. Таким образом, в сравнении со II кварталом 2008 г. ставки в Москве упали на 10,7–12,7%, однако если рассматривать рублевый эквивалент, то колебания составили от 0,4% до 2,1%, т. е. динамики фактически не было.

Средний уровень арендных ставок в West End в III квартале 2008 г. составил порядка $1466 за 1 кв. м в год за помещения класса А и $1 039 за 1 кв. м в год за помещения класса В. В сравнении со II кварталом 2008 г. ставки опустились на 5,7% и 11% соответственно (в фунтовом эквиваленте). Падение ставок объясняется влиянием общемирового финансового кризиса, определившего снижение уровня спроса, с одной стороны, и платежеспособности арендаторов, с другой.

Офисный голод

“В Москве пока проходит становление рынка недвижимости – мы все еще находимся на первом витке развития, поэтому резкие колебания, проявляющиеся в галопирующем росте арендных ставок и маятниковой динамике ставок капитализации, являются вполне характерными чертами нашего рынка, – отмечает Павел Яншевский. – К сожалению, на данном этапе практически невозможно оценить уровень спроса на офисную недвижимость ввиду того, что рынок еще не оформился окончательно – первичного насыщения у нас пока не произошло”, – говорит эксперт.

Это провоцирует скачкообразный рост ставок аренды, который мы наблюдали в 2006–08 гг. Поэтому ситуация, когда средний уровень арендных ставок на помещения класса А в центре Москвы превысил тот же показатель в наиболее престижном центральном деловом районе Лондона – West End, является вполне объяснимой: рынок перегрет. Другая причина, по которой московские ставки превысили лондонские, заключается в стагнации экономики Великобритании, вызвавшей падение спроса и, соответственно, ставок на офисные помещения в Лондоне.

В краткосрочной перспективе, на фоне финансового кризиса, охватившего весь мир и особенно сильно отразившегося на темпах развития экономики Великобритании, ожидается дальнейшее падение арендных ставок в Лондоне.

В Москве также ожидается коррекция ставок. В ЦДР она может достигнуть 16–18% для офисных помещений класса А и до 30% для помещений класса В+ и В‑(в рублевом эквиваленте). В результате уровень средних арендных ставок в West End вскоре снова может превысить уровень средних арендных ставок в центральном деловом районе Москвы. В среднесрочной перспективе стоит ожидать того, что ставки на офисы в центре Москвы и Лондона будут находиться примерно на одном уровне.

Смотреть в Лондон, как в зеркало истории

Москва и Лондон – два разных, но одновременно очень похожих мегаполиса. Их еще называют twins, то есть близнецы. Но уж слишком они разные: в Лондоне, где буржуазные устои оформились еще в XIX в., рынок недвижимости уже сформирован и сейчас развивается циклически в соответствии с нормами рыночной экономики; в Москве он подвержен резким взлетам и не менее стремительным падениям. В Москве недостаточно офисной недвижимости, и замороженные вследствие кризиса проекты могут сыграть с российской столицей ту же злую шутку, которую сыграли в свое время с Лондоном. Цены на недвижимость будут скорректированы, но на очень короткое время. Новые объекты сейчас перестали строить, и через 1,5–2 года, когда их нужно будет сдавать в эксплуатацию, их просто не окажется. А потребность в них будет достаточно высокой – то есть нужно будет либо строить, либо поднимать ставки.