Что ждет рынок коммерческой недвижимости в ближайшее время, что делать в условиях кризиса? Замораживать ли проекты? Как изменятся арендные ставки? Какой сектор коммерческой недвижимости пострадает сильней всего? Где искать финансирование? На эти и другие вопросы пытались ответить игроки и эксперты рынка коммерческой недвижимости России, собравшись за круглым столом, который провел журнал Commercial Real Estate 29 октября 2008 года.

Кроме того девелоперы, инвесторы, консультанты, банкиры, строительные организации, управляющие компании, ритейлеры пытались определить для себя стратегию «выживания».
В ходе обсуждения вопроса «Что же делать с проектами?» спикеры разделились на два лагеря. Первые доказывали, что сегодня необходимо приступать к новым проектам, вторые отстаивали точку зрения, что все проекты, включая те, что находятся на стадии подготовки проектной документации, необходимо заморозить до наступления стабилизации на рынке коммерческой недвижимости.
«Мы считаем, что нужно начинать новые проекты, которые находятся на стадии пре-девелопмента, так как на это требуется не такой большой объём затрат, нежели на само строительство. Если начать сегодня эти проекты, то через 2-3 года после окончания кризиса такие компании выиграют», - отметила Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. На эти проекты многие компании могут найти деньги, сократив расходы по другим статьям.
Однако, по её словам, сегодня в тяжёлой ситуации находятся те компании, которые уже вышли на площадку и планировали привлечь заёмные финансирования на строительство объекта.
Мнение г-жи Сецкой поддержал Камерон Сойер. По его словам, компания планирует на следующей неделе закрыть крупную сделку по приобретению земельного участка. «Сложно будет тем, кто отложит пре-девелопмент. После выхода из кризиса они окажутся в проигрышной ситуации», - сказал он. «Я лично придерживать принципа «надо покупать, когда продают», - добавил управляющий директор Praedium Oncor International Рубен Алчуджян.
Однако не все участники дискуссии с этим согласились. Некоторые уверены в том, что проекты сегодня просто необходимо замораживать. «Это относится к проектам на любой стадии реализации, включая пре-девелопмент. Их реализацию надо отложить до лучших времен», - подчеркнул Вячеслав Каминский, президент DVI Holding. По его словам, сегодня рискованнее всего строить большие объекты. Существует опасность не найти арендаторов.
Александр Ольховский, президент ГУД, подчеркнул, что сегодня, прорабатывая стратегию «выживания» на рынке коммерческой недвижимости в условиях кризиса, надо помнить о том, что мы наблюдаем не только финансовый кризис, но и экономический. Падает покупательская способность, спрос на объекты. «Банкиров пугает неопределенность на рынке, они очень осторожно выдают кредиты. Финансирование получат только качественные, продуманные проекты. А таких сегодня очень мало», - сказал он.
Стоит отметить, что сильней всего кризис сказывается, по мнению участников «круглого стола», на торговой недвижимости в первую очередь, на офисной - в меньшей степени. Сегодня многие арендаторы порой без объективных причин просят у арендодателя снижения арендных ставок в условиях кризиса. Некоторые собственники на это соглашаются. «Мы сейчас работаем со многими компаниями, которым пошли на уступки. Но только для того, чтобы не потерять арендаторов», - подчеркнула директор Meinl Bank Анна Иванникова. Управляющий партнер Colliers International Сергей Гипш добавил, что снижение или неснижение арендных ставок зависит от конкретного торгового центра. Если он успешный, а вы единственный арендатор, который обратился по данному вопросу, то собственник может не удовлетворить вашу просьбу. Другое дело, если в целом у ТЦ дела идут неважно, здесь возможно и снижение ставки аренды.
«Многое зависит и от имени арендатора. Это происходило и раньше, когда крупным арендаторам сдавали площади с большим дисконтом. То же самое мы будем наблюдать и сейчас», - заметила Вера Сецкая.
Вячеслав Каминский уверен, что у всех ритейлеров с ноября по январь пройдет активный период продаж. Поэтому, возможно, в это время ставки понижать не будут.
Вопрос арендных ставок остро стоит и в сегменте офисной недвижимости. Спикеры отметили, что даже если снижение арендных ставок и произойдет, то оно будет незначительным, и уже через год ставки аренды опять вырастут. Однако, многие участники круглого стола считают, что снизится объем аредуемых помещений, это касается и ритейла, и офисной недвижимости.
На вопрос «Стоит ли ждать в ближайшее время сделок на рынке коммерческой недвижимости?» участники дискуссии пришли к единому мнению, что в ближайшие полгода никаких сделок на рынке происходить не будет. Сергей Гипш отметил, что через два-три месяца можно ожидать оживления в этом секторе, однако сделки будут непубличными. Безусловно, у некоторых инвесторов есть средства, и они готовы вкладывать их в качественные проекты. Однако собственники не спешат их продавать.
Участники круглого стола сошлись во мнении, что сегодня на рынке царит паника, страх и неопределенность. В заключении они призвали всех быть более реалистичными, просчитать свои риски и в ближайшее время рассчитывать исключительно на собственные средства, так как заемное финансирование в краткосрочной перспективе будет недоступно для большинства девелоперов.