– Г-н Годшо, каковы главные отличительные черты Вашей компании с точки зрения ее топ-менеджера?

NAI осуществляет свою деятельность уже в течение 30 лет. Наша история началась в США, после чего мы постепенно расширяли географию бизнеса как в самой Америке, так и в Европе и Азии. Сейчас NAI представляет собой сеть офисов, занимающихся сферой коммерческой недвижимости во всем мире. Мы очень гибко и избирательно подходим к разным рынкам недвижимости, но наша главная идея ведения бизнеса в течение всех этих лет остается неизменной: мы всегда стараемся максимально использовать опыт местных профессионалов в работе с клиентами в разных странах, ведь именно местные консультанты лучше кого бы то ни было разбираются в специфике своего рынка. Итак, сегодня NAI уже освоила рынки более 55 стран, где у нас функционируют 325 офисов. Куда бы вы ни поехали – мы уже там! Вас ждет наша команда, составленная из местных профессионалов, соединенная в единое целое посредством нашей глобальной сети. В Россию мы пришли три года назад. Возможно, немного поздновато, если сравнивать с нашими конкурентами. Сейчас наш российский офис насчитывает 35 профессионалов, почти все из них – россияне. В этом плане наша корпоративная стратегия не отличается от глобальной: NAI всегда опирается на опыт местных профессионалов, которые составляют 99% от общего числа наших сотрудников. Я считаю, что экспату потребуется не менее 15 лет для того, чтобы понять специфику местного рынка в то время как местные специалисты знают его досконально уже сейчас, даже не обладая достаточным опытом. В этом всегда есть нечто такое, что невозможно понять, это умение прочувствовать русскую культуру и типично русский подход к решению тех или иных проблем. Человек может научиться имитировать модель поведения, поскольку экспаты всегда стараются подчеркнуть то, что ничем от местных не отличаются. Но в конце концов, никто лучше русского не сможет договориться о сделке с другим русским. Философия бизнеса NAI неизменна в любой стране мира. Мы также предпочитаем открывать в мире большое количество маленьких офисов с целью оперативного реагирования на местности. Это лучше, чем иметь меньшее количество больших офисов в самых базовых регионах. Наша бизнес-платформа во многих случаях зарекомендовала себя как более эффективная.

– В принципе, идея проникновения на рынки разных стран достаточно уникальна. А что можно сказать по поводу уникальности вхождения Вашей компании в те или иные проекты?

Стратегия NAI во всех регионах мира не ограничивается какой-либо сферой услуг, и мы пытаемся быть максимально гибкими в отношениях с нашими клиентами, пытаясь помочь им увеличить добавочную стоимость своих проектов в любом сегменте услуг по их желанию. Например, в сфере арендного бизнеса международный брокер, каковым мы и являемся, всегда вынужден фокусировать между двумя вселенными: Западом с его открытым и прозрачным рынком и Российскими реалиями, когда большинство сделок на рынке коммерческой недвижимости совершаются почти секретно, а рынок крайне далек от прозрачности. Обычно мы фокусируемся на офисной и торговой недвижимости, а также оказываем услуги по привлечению инвестиций и арендаторов. У нас прекрасная команда консультантов, осуществляющая услуги по оценке проектов, анализу финансовой устойчивости и разработке концепции проекта для девелоперов. Наш инвестиционный департамент осуществляет свою деятельность как с российскими, так и с иностранными инвесторами, которые ищут возможности для покупки собственности в Москве, С.-Петербурге и других региональных центрах в пределах от $30 млн до $700 млн и при ставках капитализации от 7% до 20%. Это очень разные инвестиционные проекты, но в этом есть своя изюминка: в мире не так много стран, которые могут предложить такой огромный спектр возможностей. Международные инвесторы обычно выходят на нас через сеть NAI, будь то Западная Европа, Ближний Восток и в меньшей степени США. Обычно их интересуют только самые высококачественные объекты, полностью построенные и сданные в аренду, при низких ставках капитализации (по сравнению со среднероссийскими). Наши российские клиенты более склонны к риску, предпочитая входить в проекты на более ранних стадиях девелопмента (или на этапе “green-field”), получая при этом более высокие ставки.

– Говоря о реализованных NAI проектах в России, какие из них Вы можете назвать “образцово‑показательными” и наиболее успешными?

Прежде всего, я бы назвал два проекта, в которые NAI Russia вложила все свои силы и умения в течение последних месяцев. Первый из них реализуется в Туле, это многофункциональный центр общей площадью 37 000 кв. м. Мы участвовали в этом проекте на стадии девелопмента и выступали в качестве эксклюзивного агента по его сдаче в аренду и продаже. В настоящий момент это самый перспективный девелоперский проект в Туле, который вполне сопоставим с такими шедеврами, как Grande Arche de la Defense в Париже. Второй проект, реализация которого уже близка к завершению, это здание Новочеркизовского рынка. Это также очень успешный проект NAI Russia, поскольку нам удалось сдать в аренду надежным ритейлерам большую часть комплекса, причем, значительно быстрее, чем мы изначально планировали.

Мы выполняем агентские функции, которые, применительно к России, имеют ряд характерных особенностей. В первую очередь, это касается области конфликта интересов. В России мы зачастую сталкиваемся с несовершенством законодательной базы в этой области. Многие наши клиенты из Германии и других европейских стран удивляются, когда видят одного и того же агента, действующего в интересах обеих сторон сделки, представляя интересы как собственников, так и арендаторов, как инвесторов, так и девелоперов, оказывая консалтинговые услугу как покупателю, так и продавцу, и т. д. если кому-то взбредет в голову заниматься подобными вещами на Западе, он окажется в тюрьме. Первое, что собственник или арендатор тебя спросит как агента, это “на чьей ты стороне”? Но здесь в России это довольно частая практика, когда агенты представляют обе стороны сделки. Они получают за эту работу двойное вознаграждение. И практически каждый здесь об этом знает, но не раскрывает это международным клиентам. Что же касается нас, мы обычно стараемся быть крайне осторожными, поскольку для нас важна моральная сторона бизнеса и наша репутация во всем мире.

– Суммируя все плюсы и минусы, где существуют более высокие риски для деятельности агента в сфере недвижимости: в России или на Западе?

Вы спокойно можете заниматься этим в интересах обеих сторон, и никто вам ничего не скажет. С этой точки зрения, конечно, проще и менее рискованно вести бизнес здесь. Для нас эта проблема стоит более остро, поскольку мы являемся иностранным юридическим лицом, и многие наши клиенты приходят с Запада. Некоторые из них обращаются именно к нам после того, как обнаруживают, что их предыдущий агент действовал в интересах двух сторон в одной сделке.

– Можем ли мы говорить о конкуренции между NAI Russia и “Большой пятеркой”?

Ну, во‑первых, мы гораздо скромнее по размерам компании. Все участники “Большой пятерки” пришли на российский рынок уже давно, а мы здесь только три года. Но я считаю, что последние два года были для нас очень успешными. Наши клиенты порой обращаются именно к нам, потому что желают получить более персонализированные услуги, чем те услуги, которые им предлагают консультанты “Большой пятерки”. Наши клиенты предпочитают иметь дело исключительно с местными профессионалами, практикующими гибкий и эксклюзивный подход к каждому реализуемому проекту. И в то же время им хорошо известны возможности нашей международной сети, опыт которой мы всегда при необходимости можем использовать в любое время. Говоря о размерах нашей компании, все зависит от конкретного региона мира. Мы считаемся одной из крупнейших и старейших фирм на рынке недвижимости США, а во всем мире твердо входим в лидирующую пятерку. Мы занимаем первое место в мире по количеству офисов, а согласно рейтингу Lipsey, который учитывает мнения и голоса всех участников рынка недвижимости мира, мы занимаем 4‑е место в мире, опережая многих крупнейших конкурентов на российском рынке.

– Российский рынок коммерческой недвижимости до и после кризиса – это два разных рынка. Девелоперы и инвесторы – это первые категории рыночных игроков, подвергшихся его влиянию…

Я бы хотел начать с того, что в какой-то мере кризис должен нам помочь. Хотя бы с точки зрения того, что ставки капитализации наконец достигнут уровня, привлекательного для инвесторов, которые уже покинули московский рынок в текущем году. Российский рынок был довольно стабильным в течение первых 8 месяцев года, с небольшим количеством инвестиционных сделок. И так продолжалось до начала войны с Грузией, которая по срокам практически совпала с международным кризисом ликвидности. Но большинство проблем, которые мы сейчас видим на рынке недвижимости, возникли не пару месяцев, а пару лет назад. К примеру, уже в прошлом году международные инвесторы начали озадачиваться вопросом: зачем мне ехать в Россию и инвестировать в офисы класса A со ставками 7–8%, когда я могу иметь те же 6,5% – 8% в Германии в классе B? Что более рискованно: ехать не пойми куда в Москву ради класса А или спокойно оставаться в Германии в классе B?

Мы видим, как многие иностранные инвесторы рассматривают Россию без особого аппетита, если сравнивать с началом года: дисконтированные активы в США, Великобритании и той же Германии, благодаря кризису ипотечного кредитования, сейчас представляются более привлекательными. Все эти активы сейчас можно купить со значительным дисконтом и по более высоким ставкам в то время как в России так ничего и не изменилось.

Главным положительным эффектом американского и европейского кризиса в первой половине года применительно к России стало то, что некоторые инвесторы начали более пристально изучать инвестиционные возможности на российских региональных рынках. Почему? Да потому что существующие риски в российских регионах те же самые, что и в Москве. Россия – это вообще крайне зацентрализованная страна, политически и как угодно еще. А политические риски в том же Омске практически такие же, что и в Москве. Экономические риски – тоже те же, т. к. вся экономика страны в значительной степени зависит от нефти и газа. Я не считаю, что рынки недвижимости Омска, Новосибирска, Красноярска или Владивостока менее привлекательны, чем московский. Они, конечно, не так развиты, но их развитие происходит в том же направлении. Говоря о соотношении рисков и норм доходности, объекты класса А в Москве год назад имели ставки на уровне 7–7.5%.

– Сейчас, судя по последним данным, примерно 8%…

Сейчас никто ничего не знает, поскольку нет ни сделок, ни ликвидности. Но говоря опять же о регионах, всего шесть месяцев назад мы могли видеть ставки на уровне 9–11% на тот же самый класс активов в Новосибирске, Екатеринбурге, Нижнем Новгороде или Казани. Большая разница! И главная причина почему иностранные инвесторы не шли в регионы, касалась исключительно области психологии, поскольку бытует мнение о том, что инвесторы, придя в Россию, должны прежде всего освоить московский рынок и только потом идти в регионы. На мой взгляд, ставки капитализации были объективно низкими в Москве уже год назад – точно такие же ставки можно иметь в Румынии, а более высокие – в странах Прибалтики, при этом все эти страны входят в Еврозону. Так что российские регионы в период с января по август были очень привлекательны. А сейчас, в период, когда общая проблема ликвидности стоит особенно остро во всем мире, никто не обратит свой взор в сторону Москвы до тех пор, пока цены здесь не упадут, причем значительно.

– А можем ли мы сегодня примерно предположить, до какого уровня могут упасть цены?

Сейчас вряд ли кто-то может знать на каком уровне будут находиться ставки через 5 месяцев. Но я считаю, что они не будут на том же уровне 7.5–8%, что и сейчас. Поскольку многие испытывающие в данный момент затруднения девелоперы будут пытаться избавиться от своих активов. Но инвесторов сейчас не интересуют здания по ставкам капитализации 7.5%, т. е. есть точно такие же инвестиционные возможности в Германии, Англии и восточноевропейских странах. Более того, ставки там в ряде случаев даже выше. Тем не менее, я не исключаю того, что объекты качественной недвижимости в Москве и С.-Петербурге когда-нибудь вновь покажут ставки капитализации в 10% и выше. Это вновь поднимет инвестиционную привлекательность рынков коммерческой недвижимости двух российских столиц..

Спецвыпуск: инвестиции