Кризис недвижимости на Манхэттене

Прошло время безумных цен и рекордно высоких продаж как среди офисных, так и среди жилых помещений Нью-Йорка. Кризис кредитования заморозил одну из главных “артерий” деловой жизни города, а именно сектор финансовых услуг. “По причине спада на Уолл-стрит люди начнут терять работу, – констатирует Барри Госин, главный управляющий услугами в области коммерческой недвижимости Newmark Knight Frank. – Вопрос только в масштабе увольнений”.

Отчет Cushman & Wakefield о состоянии коммерческой недвижимости города за III квартал текущего года свидетельствует о том, что процент пустующих помещений достиг рекордно низкой точки за последние два года: 7,4%, что на 0,3% больше предыдущего квартала и на 1,7% больше прошлого года. Три составляющих рынка Мaнхэттена – Мидтаун (центральный район), Мидтаун-Саус (центрально-южный район) и Даунтаун (южный район) – в этом году продемонстрировали более низкие показатели заполняемости помещений, чем в прошлом. На рынок выставлено гораздо большее количество площадей, чем это в действительности востребовано рынком. В целом, в III квартале этого года отрицательное поглощение в Манхэттене составило 2,9 млн кв. футов, по сравнению с 468 091 кв. футом за этот же период в прошлом году.

Эксперты предупреждают, что рынок не почувствует кризиса в полной мере еще по крайней мере год. “Следующие полгода-год будут сложными для рынка коммерческой недвижимости Нью-Йорка, – считает Роберт Саммонс, управляющий директор по исследованиям нью-йоркского отделения Colliers ABR. – Хотя мы и играем на повышение, как в городе, так и в регионе, мы должны осознавать, что в перспективе мы, как и вся остальная страна, должны будем серьезно и ответственно подойти к ситуации”.

“В августе на рынке произошел переломный момент, – считает Джозеф Харберт, управляющий директор Cushman & Wakefield в районе Манхэттена. – Мы достигли высшей точки развития рынка – поистине исторической высоты, – и теперь начался спад. Поэтому наиболее актуальным для нас является вопрос: насколько тяжелым будет падение”.

Предложение растет, цены падают

Ожидается, что десятки тысяч работников финансового сектора подвергнутся увольнениям в следующие несколько месяцев. Городское управление по бюджетной политике Нью-Йорка предсказывает сокращение от 80 000 до 90 000 рабочих мест в офисах города. А по данным Бюро статистики, в частном секторе к концу 2010 г. сократят 165 000 рабочих мест. Около 35 000 увольнений придется на индустрию финансовых услуг, которая приносит треть всех доходов города и 12% рабочих мест. Уже к августу мировой финансовый сектор избавился от 103 000 рабочих мест. И эта цифра продолжит расти. Например, аналитик исследовательской фирмы Ladenburg Thalmann & Co. предполагает, что Bank of America уволит по крайней мере 10 000 бывших работников Merrill Lynch по приобретении этой обанкротившейся компании в декабре.

Эксперты полагают, что увольнения в финансовой индустрии приведут к падению спроса на рынке недвижимости. По оценкам аналитиков инвестиционной компании Ladenburg Thalmann & Co, в настоящий момент на каждого офисного работника в среднем приходится 250 кв. футов офисных помещений. С сокращением числа рабочих мест сокращается и спрос на офисы. Ситуация становится еще более мрачной, если учитывать, что вскоре на рынок поступят новые офисные здания, таким образом, серьезно увеличивая общий объем офисных площадей города. Например, в 2010 г. завершится строительство здания № 11 на Times Square, 600‑этажного офисного комплекса, который привнесет на рынок Нью-Йорка 1,1 млн кв. футов офисных и торговых помещений.

В сентябре в районе Мидтаун, месте расположения Рокфеллер-центра, Бродвея и Таймс-сквер, цены упали во всех сегментах экономики, что в свою очередь привело к падению средней арендной цены на $1,34, то есть до $84,74 за 1 кв. фут. CB Richard Ellis сообщает, что это падение является самым резким за месяц с апреля этого года.

Арендная деятельность также переживает исторический кризис. В сентябре показатели были на 34% ниже, чем среднемесячные показатели на протяжении предыдущих пяти лет, а именно 940 000 кв. футов по сравнению с 1,4 млн кв. футов. В течение этого месяца также не заключено ни одной сделки на площадь свыше 50 000 кв. футов. По данным CB Richard Ellis, крупнейшая сделка заключена на площадь 35 000 кв. футов. Учитывая, что Мидтаун – это крупнейший деловой район в США, где расположены “Эмпайр-стейт-билдинг” и “Крайслер-билдинг”, арендная активность действительно настораживает.

Более того, процент пустующих помещений в Мидтауне поднялся на 2% с сентября прошлого года и составил 9,2%. Эксперты CB Richard Ellis предрекают, что по окончании строительства новых зданий и вследствие сокращения рабочих мест это число вырастет до 10% к концу года. Таким образом, в первый раз с сентября 2005 г. этот процент достигнет двузначного числа. Поэтому владельцы недвижимости все чаще предлагают свои помещения по сниженным ценам. “Мне известно о случае, когда владелец снизил начальную цену в $100 за 1 кв. фут на целых $10, чтобы удержать арендатора”, – сообщает Стив Сигел, аналитик CB Richard Ellis.

В районе Даунтаун, где в частности расположена Уолл-стрит, а в прошлом – и башни Всемирного торгового центра, средняя цена предложения поднялась на 18 центов, то есть до $50,35 за 1 кв. фут. В это же время прошлого года средняя цена составляла $45,98 за 1 кв. фут, сообщают в CB Richard Ellis. В сентябре в этом районе было сдано 160 000 кв. футов, что на 64% меньше среднемесячного показателя за последние пять лет. В целом, за 2008 г. 2,5 млн. кв. футов обрели арендаторов, что на 21% ниже показателей сентября прошлого года – 3,17 млн кв. футов. Также в этом месяце на рынке Даунтауна появилось крайне небольшое количество новых офисных зданий – всего четыре, общей площадью немногим более 10 000 кв. футов. Следовательно, коэффициент поглощения оказался достаточно высоким, сообщают аналитики CB Richard Ellis.

Спад уровня инвестиционных продаж

Кризис кредитования привел к серьезным последствиям в области продаж недвижимости на Манхэттене, активность которых почти полностью приостановилась в III квартале текущего года. По данным Cushman & Wakefield, общий объем сделок на суммы свыше $10 млн упал на 55% с 2007 г. Объем продаж составил $18,7 млрд на конец III квартала – что намного ниже $42,2 млрд в конце III квартала прошлого года.

Как считают эксперты Jones Lang LaSalle, главными причинами экономического спада в стране являются высокие долги, усугубленные неопределенными перспективами развития рынка недвижимости, что уже нашло свое отражение в ценах. Негативные изменения были вызваны общеизвестными проблемами у Fannie Mae и Freddie Mac, а также банкротством инвестиционного банка Lehman Brothers, продажей Merrill Lynch, “спасением” страховой компании AIG, крахом банка Washington Mutual и продажей банка Wachovia. Более того, потенциальные покупатели полагают, что в следующем году появятся более выгодные варианты, и поэтому предпочитают выждать. “Рынок только сейчас начинает осознавать весь масштаб кризиса и тех проблем, которые требуют решений,” – полагают эксперты Jones Lang LaSalle.

“На рынке по-прежнему достаточно капитала для заключения сделок, однако большая часть этих средств отложена до лучших времен и более благоприятных возможностей, – говорит Джозеф Харберт из Cushman & Wakefield. – Как только инвесторы заметят, что рынок стабилизировался, можно ожидать увеличения числа сделок. Скоро мы увидим настоящую охоту за финансами”.

На данный момент сделки с участием иностранных инвесторов составляют 40% от общего объем продаж за год. Эксперты Cushman & Wakefield сообщают, что за текущий год зарубежные инвесторы вложили $7,4 млрд в недвижимость Манхэттена, по сравнению с $5 млрд за это же время в прошлом году. Иностранные покупатели также заключили партнерства с местными инвесторами с целью покупки активов, таких как дом №1250 на Бродвее, приобретенный компаниями Murray Hill Properties и Jamestown.

Высококачественные офисные помещения явно были в спросе за истекший период этого года. Более половины всех продаж за третий квартал, а именно 55%, пришлось на офисные здания класса А. В то же время 8 из 10 крупнейших продаж года пришлось на этот же сектор недвижимости, сообщает Colliers.

Бум строительства достиг максимальной точки

Строительство, ранее бурно происходившее на улицах Нью-Йорка, приостановилось из-за сокращения финансирования. Это касается даже проектов с минимальной долей риска. Согласно докладу от Конгресса строителей Нью-Йорка, отраслевой группы строительных и риэлторских компаний, затянувшийся строительный бум достигнет своего пика в этом году. Ожидается, что вскоре сократится количество новых офисных и жилых проектов. Уменьшится также и занятость на стройках, где количество рабочих мест упадет почти на 30 000 к 2010 г.

Хотя в докладе и отмечено, что строительство большинства из 15 офисных небоскребов, завершение которых планируется на 2009–2010 гг., уже началось, экономический кризис, нехватка кредитований и волнения на Уолл-стрит ставят эти проекты под сомнение. Например, Vornado Realty Trust, один из крупнейших владельцев недвижимости в городе, приостановил планы по строительству 23-этажного офисного комплекса, общей стоимостью в $435 млн, после того как компании не удалось заручиться дополнительными арендаторами и финансированием. Планы компании по постройке офисного здания над автобусным терминалом на 42-й улице также находятся в “спячке”, как признался один из управляющих компании.

“Пройдите по городу. Все строительные краны сейчас в Дубае”, – добавляет Стив Сигел, представитель CB Richard Ellis.

Прогноз

Настал ли конец миру, каким мы его знаем? Эксперты нью-йоркского Colliers ABR сохраняют свой оптимизм: “Произойдет дальнейшee слияние компаний в секторе финансовых услуг, что приведет к поиску новых способов ведения дел (в том числе с задействованием меньшего количества персонала). Нью-Йорк известен своей приспособляемостью к переменам и перевоплощениям. На данный момент город также управляется на более высоком уровне –в смысле правительственных организаций, чистоты, преступности, туризма, – чем в любой другой исторический момент. Поэтому мы не ожидаем конца света. Просто придется потерпеть, пока ситуация снова не улучшится!”