– Г-н Бинбрек, говоря о наступивших в мире тяжелых временах, для российских девелоперов стало довольно типично обращаться к инвесторам Дубаи. В Вашем же случае дубайский девелопер ищет инвестиции в России…

Я думаю, что и город Дубаи, и Объединенные Арабские Эмираты как страна находятся в уникальной ситуации, когда процент местного населения составляет всего 20% от общей численности жителей (4,5 миллиона). 80% – иностранцы. Ситуация в определенном роде напоминает Швейцарию. Поэтому наше правительство стремится обеспечить людям стабильные источники финансовых поступлений и заинтересовано в том, чтобы все большее число людей воспринимало ОАЭ в качестве дома для будущих поколений. Это крайне важно для нас с точки зрения стремительно растущей экономики, поскольку нам необходимо привлекать в страну большое число иностранных рабочих, необходимы кадры. Нашим девизом уже стала фраза о том, что Дубай способен обеспечить вас всем необходимым для качественной жизни, это жилье, образование, медицинские услуги, развлечения… Рынок Дубаи обладает огромным инвестиционным потенциалом. Я не думаю, что на нашем рынке существует проблема ликвидности, поскольку мы – космополиты, наша экономика полностью открыта, а общество толерантно. В ОАЭ легко попасть из любой точки мира, к примеру, до Москвы лететь всего 5 часов. В расписании аэропорта Дубаи более 400 авиарейсов ежедневно. Порой мне кажется, что в Дубаи слетаются представители всех стран мира для выработки общих идей и планов.

– Касаясь рынка недвижимости, можем ли мы говорить о его насыщенности в ОАЭ?

Пока нет. Я хочу сказать, что конечно некоторые аналитики убеждены в том, что наш рынок недвижимости вскоре достигнет уровня своего насыщения. Но на мой взгляд, в течение определенного времени мы будем наблюдать рост рынка, поскольку этот рост продиктован сильной экономикой страны. Существующий спрос по-прежнему опережает предложение. К примеру, в секторе жилой недвижимости у нас на один построенный дом приходится 5 жителей страны, в то время как аналогичный показатель по Европе и России не превышает 1,5 человека. И при этом население ОАЭ очень молодо: 40% жителей страны имеют возраст до 20 лет. Поэтому, как только эти молодые люди вырастут, им потребуется собственный дом. Цена 1 кв. м недвижимости в Дубаи примерно такая же, как в Москве – около $6000. Однако офисные ставки в Дубаи остаются самыми высокими в мире – $1800 за 1 кв. м, что больше, чем в Лондоне ($1495) и Москве ($1079).

– Влияние продолжающегося мирового финансового кризиса неоднородно в разных регионах мира. Насколько ощутимо кризис чувствуется в Дубаи?

Прежде всего, я бы назвал это явление кризисом доверия. В отличие от большинства западных рынков, экономика ОАЭ устроена намного проще, в частности, на нашем рынке нет такого количества финансовых инструментов и рычагов, как на Западе. Поэтому Дубай, вероятно, является одним из самых спокойных мест в мире в эпоху кризиса. Точно так же, как и была Россия до сентября этого года. И в Дубае по-прежнему очень высок спрос на все категории недвижимости. Сегодня Дубаи позиционирует себя в мире как крупнейший финансовый центр данного региона мира. С каждым днем мы видим всё больше и больше международных финансовых учреждений. Практически все ведущие мировые банки открыли в Дубаи свои офисы, а некоторые американские и швейцарские банки открыли даже свои головные международные офисы. Но говоря о кризисе, я прежде всего имею в виду чувства рядового обывателя. Один увидел, как побежали другие, и тоже решил бежать. Один резко остановился – и все за ним остановились. Все эти кризисные явление – не более чем психология. И в России, и в ОАЭ экономика стремительно развивается и фундаментально сильна, и я в этой связи не вижу весомых причин для замедления темпов роста экономики в наших странах. Все это обусловлено исключительно психологическими факторами. И потом, почему мы реагируем на кризисные явления точно так же, как американцы или другие представители Запада? Если речь идет о феномене кредитования, то многие финансовые учреждения в США прекрасно отдавали себе отчет в том, что кредитовали людей, несоответствующих их критериям. Но в Дубаи ситуация совершенно другая. Да и в России тоже.

– Говоря об истоках кризиса в мире, ситуация в США, где сфера ипотечного кредитования затрагивала до 70% сделок с недвижимостью значительно отличалась от российской, где ипотечные кредиты не превышали 6%…

И у нас в Дубае точно такая же ситуация – менее 6% сделок в сфере недвижимости происходит с применением ипотечного механизма! Мы предпочитаем прямые продажи. Я думаю, что в один прекрасный день людям просто надоест тратить свое время на пустые разговоры о кредитном кризисе. Поскольку ничего глобально не изменится до тех, пока у людей не изменится что-то в головах.

– Банки, работающие в России, удвоили свои ставки кредитования менее чем за год. Теперь они превышают 20%, что делает многие девелоперские проекты экономически нецелесообразными…

А в Дубае банки по-прежнему кредитуют под 7–8,5%. В этом плане у нас практически ничего не изменилось. Но моя компания, к счастью, обладает собственными финансовыми ресурсами для инвестирования в девелоперские проекты, так что мы прекрасно обходимся без банков.

– Ряд российских девелоперов не так давно заявлял о своих намерениях выйти на рынок недвижимости Дубаи, прежде всего, благодаря льготному законодательству в области налогообложения и высокой транспарентности рынка.

Это так, наша экономика существует без каких-либо налогов. И курсы обмена международных валют также не регулируются. Если ваши деньги заработаны честным способом, никто не задаст вам никаких вопросов. Каждый девелопер в Дубаи стремится занять свою нишу на рынке и предложить рынку свой уникальный продукт для того, чтобы процветать. Типичным примером в последнее время стала политика корейских компаний, которые в большом количестве вышли на наш рынок и ведут себя там достаточно разумно. Они приобретают все новые и новые земельные участки, которые потом застраивают. В нашем портфеле уже $500 миллионов инвестиций корейского происхождения. Мы также наблюдаем рост количества инвесторов и других рыночных игроков, представляющих Индийский регион. Конечно, мы рады приветствовать в Дубаи российских бизнесменов, но честно говоря, я бы на их месте искал новые бизнес-возможности поближе к собственному дому. Из нашей практики, являясь одним из крупнейших девелоперов в Дубаи, мы всегда концентрируемся на рынке собственной страны, где мы по-прежнему видим большие перспективы. Ну в крайнем случае, мы идем в соседние страны. Мы хотели бы видеть в Дубае больше не российских девелоперов, а российских инвесторов, которые бы вкладывали свои капиталы в нашу собственность. Возможности сейчас просто фантастические, особенно после того, как стоимость строительных материалов в Дубае стремительно снижается, уже примерно на 30% в этом году. Все это создает для нас как девелоперов огромные возможности, и мы ведем себя на рынке все более агрессивно. В целом же, говоря об иностранных инвестициях в ОАЭ, на первом месте стоят страны Индийского региона и Корея. Западные страны не так активны в Дубае, как на других рынках мира.

– Какова основная специфика проектов, реализуемых Dubai Properties, сколько из них уже насчитывается в Вашем портфеле и сколько проектов данный портфель пополнит через 5 лет?

Мы только что завершили крупномасштабный проект Al Quoz общей площадью 1,3 млн кв. м., в данный проект входит шесть объектов жилой недвижимости и четыре гостиницы. Торговая недвижимость в рамках проекта представлена 70 000 кв. м. Еще два наших проекта в настоящее время находятся в завершающей стадии, мы планируем их закончить к концу года – всего на 6 млн. кв. м.. Итого, общая площадь находящихся в нашем портфеле девелоперских проектов составляет на сегодня примерно 30,5 млн кв. м., а в течение ближайших 3–5 лет мы планируем освоить еще порядка 4–6 млн кв.м). площадей.

– Можем ли мы в связи с этим сказать, что Dubai Properties является крупнейшим девелопером в Дубаи?

На нашем рынке мы – вторые. Кстати, недавно журнал Middle East Economic Digest опубликовал данные своего исследования в этой области. Там они нас поставили на 3‑е место во всем Ближневосточном регионе, т. е. среди трех крупнейших девелоперских компаний нашего региона две представляют Дубаи.

– Я слышал от сингапурских девелоперских компаний, что там принято развивать территории комплексно, покупая у властей огромные участки и сдавая потом им целые кварталы под ключ, построив в них все, что можно, включая городскую инфраструктуру. Насколько подобный подход практикуют девелоперы Дубаи?

У нас тоже есть ряд территорий для комплексного развития. И наши обязанности как главного девелопера заключаются в том, чтобы получить землю от властей для того, чтобы построить на ней всё, включая объекты инфраструктуры: больницы, учебные заведения и др. Обычно мы привлекаем в проекты субподрядчиков, которым иногда продаем некоторые свои земельные участки и предоставляем необходимый спектр услуг. Но в рамках нашего проекта их обязанности обычно ограничиваются строительством одного или нескольких объектов.

– Российские девелоперы часто предпочитают оставаться владельцами простроенных объектов, получая доходы от их аренды. Насколько этот прием типичен для бизнеса Вашей компании?

Я думаю, что это довольно распространенная бизнес-модель в девелоперском бизнесе. Тем не менее, бизнес-модель нашей компании заключается в том, чтобы построить и продать. Так мы постепенно пополняем наш девелоперский портфель. Почему мы стремимся строить и продавать? Во‑первых, в Дубае существует огромный спрос на все сегменты недвижимости, а изначально мы планировали выйти на рынок с уникальными продуктами в широком ассортименте. До 2002 г. иностранцы не имели права приобретать в собственность недвижимость в Дубаи. Однако когда законодательство изменилось, мы значительно расширили объемы нашего бизнеса. Мы всегда старались вести себя на рынке аккуратно, чтобы не конкурировать с существующими на рынке компаниями. Поэтому наша бизнес-стратегия изначально отличалась от большинства, что мы и воплотили в ряде различных проектов.

– У вас существуют предварительные договоренности с потенциальными покупателями и конечными потребителями Ваших объектов, заключаемых на ранних этапах проекта?

Обычно мы разрабатываем дизайн и начинаем предварительные стадии проекта после того, как полностью изучим рынок, его реакцию, новые идеи и пожелания. У нас мощная аналитическая команда экспертов, которая консультирует нас по всем аспектам ведения бизнеса на меняющемся рынке, фокусируясь на самых популярных продуктах и тенденциях. И у нас существуют клиентские предпочтения в ходе реализации проекта, возможно, поэтому наш бизнес довольно успешен.

– Возвращаясь к кризису, последние несколько недель уже утвердили мнение местных игроков в том, что ситуация на российском рынке стала наиболее проблематичной, в то время как проблем на других рынках осталось значительно меньше. Каковы основные проблемы, с которыми сейчас сталкивается дубайский девелопер?

Мы в Дубае называем кризис вызовом, а не проблемой. Главный вызов – это рабочая сила. У нас в стране попросту нет рабочих рук, поэтому мы вынуждены импортировать человеческие ресурсы. Это – определенно самый большой вызов, с которым сталкивается дубайский девелопер. До самого последнего времени вызовом для нас был высокий рост цен на строительные материалы, не говоря уже об их дефиците. Как я уже говорил раньше, теперь рост цен, к счастью, прекратился, и цены пошли вниз. И наконец, главным вызовом бизнесу любого девелопера является необходимость постоянно мониторить свои проекты на различных стадиях их реализации, поскольку девелопер должен всегда быть уверен в том, что его бизнес-план действительно удачен. Мы также отслеживаем все изменения в законодательстве. В целом, все эти изменения происходят в пользу конечного потребителя, а нам как девелоперу приходится постоянно адаптировать нашу бизнес-модель к постоянно меняющимся стандартам.

– В России бытует мнение о том, что обе наши страны сильно экономически зависят от нефтедолларов. Какова доля экспорта нефти в общей структуре ВВП ОАЭ?

Говоря о природных ресурсах, конечно, мы имеем в виду нефть. Возможно, Вас удивит тот факт, что экспорт нефти составляет лишь 5% от нашего ВВП. Наибольшие доходы государственная казна ОАЭ получает от строительной индустрии – это 20% ВВП, затем идет туризм (тоже 20%), торговля и коммерция (тоже примерно столько же), потом гостиничный бизнес, т. к. он напрямую связан с туризмом. Что касается объемов добычи нефти – это непринципиальный фактор для развития нашей экономики. Так что в этом плане ситуация не совсем такая, как в России.

– Вопрос с целью завершить нашу беседу на неформальной ноте. Каковы Ваши хобби за пределами бизнеса?

Ну, во‑первых, я любитель путешествий. Люблю посещать разные культурные мероприятия. Выходя в центр любого города мира, я получаю неизгладимые впечатления. Поэтому я использую каждую возможность для путешествий, сравнения различных стран и культур. А еще я очень люблю природу, в особенности море. Я люблю проводить время на берегу моря, купаться, прогуливаться. У меня нет ни моторной лодки, ни яхты – я предпочитаю ходить по воде босиком. К сожалению, жизнь оставляет мне не так много времени для отдыха. У меня есть семья и шестеро детей, которые также занимают особенное место в моей жизни.

Спецвыпуск: инвестиции