Кризис как материализация худших ожиданий

Банки, несмотря на улучшение ситуации с ликвидностью и нормализацию уровня ставок на рынке межбанковских заимствований, не торопятся с возобновлением кредитования – придерживают «денежную соломку» для решения своих проблем. Потребители, находящиеся в страхе перед потерей работы и столкнувшиеся с обесценением своих вложенных в ценные бумаги сбережений, а также невозможностью перехватить в долг, резко снижают расходы. Предприятия на фоне сжатия кредита и падения потребительских расходов вынуждены сокращать производство и оптимизировать издержки, в том числе и за счет увольнений сотрудников. Все эти процессы образуют клубок намертво переплетенных причинно‑следственных связей, распутать который пока не представляется возможным. Недаром министры финансов G-20 на встрече в Сан-Паулу пришли к единому мнению: чтобы купировать дальнейшее расползание кризиса, главное, что нужно сделать, – вселить уверенность в потребителей и производителей, убрав из их поведения паническую составляющую. Пока же ситуация в мировой экономике продолжает быстро ухудшаться, заставляя национальные и наднациональные институты пересматривать свои прогнозы и корректировать программы спасительных мер. Так, МВФ в обновленном прогнозе состояния мировой экономики на 2009 г., подготовленном к встрече лидеров G-20, намеченной на 15 ноября, подтвердил, что пока действия по стимулированию экономики, предпринимаемые большинством стран, не привели к нужному результату. Мировая экономика стремительно замедляется, и эта тенденция сохранится и в 2009 г. Прогноз экономического роста в будущем году понижен с 3% до 2,2%, причем положительное значение этого прироста должны обеспечить развивающиеся страны. В развитых же странах годовые темпы экономического роста – впервые в послевоенной истории – будут отрицательными. Выход из рецессии, по мнению экспертов МВФ, начнется ближе к концу 2009 г.



Недвижимость в условиях кризиса не только не стала защитным активом, но оказалась в эпицентре падения. Вслед за рынком жилья в тяжелую ситуацию попал глобальный рынок коммерческой недвижимости. По данным Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), спрос на коммерческую недвижимость в I–III кв. 2008 г. продолжил падать. Причем в истекшем квартале эта тенденция в полной мере распространилась на развивающиеся рынки. Следствием кризиса стало как сокращение числа сделок, так и падение ставок арендной платы. Резкое падение числа сделок на рынке коммерческой недвижимости впервые отмечено в развивающихся странах Европы и Азии, и притом во всех подсекторах рынка (офисные, торговые и производственные площади). В первый раз с начала публикации отчетов института арендная плата в среднем по миру снижается, прежде всего из‑за падения в США, Японии, Испании, Ирландии и Индии. В то же время снижение цен на объекты коммерческой недвижимости наблюдается пока не везде. Особенно быстро этот процесс происходит в развитых странах. На европейских развивающихся рынках коррекция цен, как ожидается, начнется в ближайшее время. Ну а в Африке и на Ближнем Востоке эксперты института пока прогнозируют лишь замедление темпов удорожания.

В Москве рынок коммерческой недвижимости давно и значительно перегрет, поэтому его коррекция может составить десятки процентов. И она уже началась. Так, по данным CB Richard Ellis, ставки аренды офисных помещений класса А за последнее время снизились с $1700 до $1350 в месяц. И в 2009 г. они могут упасть еще больше, до $1000, т. е. до уровней 2006 г. Тенденция справедлива и для помещений класса В: по сравнению с докризисным уровнем ($850 за 1 кв.м) ставки аренды упадут до $450–600.

Второй бич девелоперов после падения ставок аренды и снижения стоимости самих объектов – недоступность кредитных ресурсов. В таких условиях все большее число инвестиционно‑строительных компаний будут вынуждены сворачивать активность, ставя приоритетом завершение уже начатых проектов. Очередными девелоперами, признавшими невозможность вести деятельность в запланированных масштабах (вслед за Mirax Group, «Открытыми Инвестициями», Главмосстроем и др.) стали RGI-International и Группа РТМ.

Компания RGI, специализирующаяся на элитной жилой застройке центра Москвы, заявила, что замораживает все свои проекты за исключением строительства торгового центра на Цветном бульваре. Под него RGI успела привлечь финансирование – кредитную линию от Сбербанка до 2012 г. на $100 млн. Решение девелопера – ответная реакция на ухудшение рыночных условий. «Глобальный рынок капитала и мировая банковская система, не говоря уже о российской, находятся в кризисе. Стало крайне тяжело привлекать средства на строительство в рамках новых проектов, а также продавать или сдавать в аренду на коммерчески выгодных условиях уже готовые объекты». Компания руководствуется долгосрочными интересами и надеется благополучно пережить кризис благодаря относительно низкому уровню задолженности и опыту своих учредителей, прошедших кризис 1998 г.

После сообщения о замораживании проектов акции компании в Лондоне упали на 7,7%. На 12 ноября их цена закрытия составила $0,58, т. е. с начала года она упала на 94%. Впрочем, аналогичное по глубине падение наблюдается и по депозитарным распискам других девелоперов, торгующимся в Лондоне. Для справки: первичное размещение бумаг девелопера состоялось в декабре 2006 г. по цене $6 за акцию. Доразмещение акций в марте 2007 г. в результате увеличения уставного капитала было произведено уже по цене $10,44. Исторического максимума бумаги компании достигла в мае 2007 г. – $11,9. Капитализация компании на момент IPO составляла $756 млн. Сейчас ее рыночная стоимость оценивается в 10 раз ниже, в $71 млн.

Группа РТМ, чье основное направление – девелопмент многофункциональных торговых комплексов в различных городах России, заявила не только о замораживании новых объектов, но и о распродаже части готовых проектов. По сообщению компании, она в ближайшее время намерена пересмотреть приоритеты в реализации портфеля проектов, сократить текущие и инвестиционные расходы, а также приступить к продаже проектов и реструктуризации кредитной задолженности. Чистый финансовый долг компании составляет почти половину от стоимости ее активов, что является чрезвычайно опасным уровнем долгового обременения. По данным Cbonds, у девелопера могут возникнуть проблемы с исполнением пут-опциона по еврооблигациям (CLN) на $55 млн, который должен состояться 16 ноября. В настоящее время компания пытается договориться с держателями бумаг о реструктуризации задолженности.