Объем рынка в Москве падает

За прошедшую неделю объем рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в Москве оказался существенно ниже, чем неделей ранее, когда был поставлен рекорд сезона ($11,7 млрд в стоимостном выражении при общей площади продаваемых объектов на уровне 1,82 млн кв. м при общем количестве 900 предложений). Правда, здесь необходимо учитывать тот факт, что неделя была праздничной и рабочих дней в ней было всего три. Так, количество объектов (651 предложение) оказалось на 32% ниже, чем на предыдущей неделе, общая площадь объектов (1,37 млн кв. м) – на 25% ниже, общая стоимость ($8,564 млрд) – на 26%. Также малой оказалась доля впервые появившихся на рынке объектов. Тем не менее с уверенностью можно сказать, что в последние несколько недель наметилась устойчивая тенденция к росту объемов рынка, и главная причина того, что все больше собственников выставляют недвижимость на продажу, – острая потребность в деньгах по причине кризиса. Поэтому на следующей неделе показатели объема рынка наверняка вернутся на ставший привычным за последнее время более высокий уровень.

Что касается средневзвешенной и очищенной цены, то эти показатели продемонстрировали отрицательную динамику, оказавшись на более низком уровне, чем за последние несколько недель. Так, средневзвешенная цена по рынку в целом уменьшилась на 2,35% до показателя $6250, очищенная цена – на 0,9% до $6163. Если говорить в отдельности о каждом сегменте, то динамика средневзвешенной цены отрицательна во всех сегментах, кроме помещений свободного назначения (ПСН) и торговых помещений в пределах Садового кольца. Наибольшее снижение цены произошло в сегменте производственно-складских помещений (ПСП) и составило 7,2%.

Самым дорогим по-прежнему остается торговый сегмент с ценой $8225 за 1 кв. м, за ним следует офисный сегмент с ценой $7335 за 1 кв. м. Говоря о цене на офисные помещения, стоит отметить, что на прошлой неделе было объявлено о подписании мэром Москвы постановления о запрете на строительство административных и офисных зданий в центре Москвы, что может вызвать подорожание офисных помещений в пределах Садового кольца и послужить стимулирующим фактором для децентрализации спроса на офисные помещения. За прошедшую неделю средневзвешенная цена за 1 кв. м офисных площадей в центре столицы составила $12 621, что является низким показателем для данного сегмента. Однако следует учитывать, что этот показатель довольно изменчив вследствие низких объемов сегмента, и в последние несколько месяцев по результатам мониторинга его значение внутри недели преимущественно находится в диапазоне от $14 000 до $16 000.

Стоит отметить, что тенденция к повышению объемов рынка наметилась еще 1,5 месяца назад. Главной причиной, побуждающей все большее число собственников выставлять недвижимость на продажу, является глобальный финансовый кризис. В то же время, при столь значительном росте объема рынка, цена за 1 кв. м коммерческой недвижимости изменяется более медленными темпами, и на данный момент преждевременно говорить о том, что тренд развернулся в сторону понижения цены.

Не стоит забывать и о том, что в последние недели высокая волатильность курсов валют вносит некоторую неопределенность в ситуацию с ценами на недвижимость. Также в последнее время появляется все больше информации о дисконтах, порядка 20–30%, которые не обозначаются в объявлениях о продаже. Однако количество сделок на рынке не увеличивается, о чем свидетельствует снижающийся показатель доли ушедших с рынка объектов, за последний месяц составивший 18%, а также растущий показатель среднего срока экспонирования объекта, достигший на прошедшей неделе уровня 131 день. При этом сегмент с наибольшим значением среднего срока экспонирования объекта – помещения свободного назначения (147 дней), за ним следует торговый сегмент (144 дня), далее следуют офисный (122 дня) и производственно-складской (111 день) сегменты.

Отдельно стоит упомянуть и про такие показатели, как доли на рынке объектов, продолживших свое экспонирование с предыдущего месяца, цена 1 кв. м которых за прошедший месяц снизилась или, наоборот, возросла. Если рассматривать динамику этих показателей с начала 2008 г., то по август 2008 г. доля выросших в цене объектов колебалась в пределах 17–20%, достигнув максимального значения в апреле и мае, однако в сентябре и октябре этот показатель составил уже 12%. По доле снизившихся в цене объектов с начала года наблюдалась отрицательная динамика, их доля не поднималась выше 15%, однако уже в сентябре и октябре достигла уровня 18% и 17% соответственно. Этот факт можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что владельцы недвижимости уже сейчас готовы снижать цены.

В структуре рынка по общей стоимости лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения, доля которых на рынке составляет 64,9%. За ними следуют торговые помещения – 21,4%, ПСП – 8,7%. То есть 2 самых дорогих сегмента в стоимостном выражении занимают 86,3% рынка. В структуре предложения по площади на первом месте также офисные помещения, но их доля не так велика, как по общей стоимости, – 55,3%, доля торговых помещений – 16,3%, ПСП – 23,7%. При этом доля офисных помещений, расположенных в пределах Садового кольца, по отношению ко всем офисным помещениям, составляет 19,35% по общей площади (соответственно, доля офисных помещений вне Садового кольца по общей площади – 80,65%) и 33,3% по общей стоимости. Для торговых помещений аналогичные показатели составляют 6,31% и 15,76% соответственно.