А рубль падал

В условиях финансового кризиса ослабление рубля вносит еще большую панику и неопределенность. Все это ставит под сомнение реализацию очень многих проектов. От колебания курса зависят не только девелоперы, но и арендаторы. Не все они занимаются экспортом газа и нефти, бизнес многих ориентирован и на внутренний рынок. Кроме того, цены в договорах аренды зафиксированы, как правило, в условных единицах – в долларах или евро по курсу ЦБ. Соответственно при девальвации долговая нагрузка на эти компании серьезно возрастет. Система арендных отношений и так была разбалансирована, теперь еще потребуется время и на ее дополнительную настройку, что также вызывает беспокойство. Но арендные отношения уже пересматриваются, особенно с крупными клиентами – сегодня превалирует рынок арендатора.

Дальше все зависит от финансовой ситуации каждого отдельно взятого собственника. Что касается спекулятивных сделок, то дешево будут выставляться активы только в крайнем случае. Но это не станет трендом на рынке. Сложней придется тем, у кого большое количество денег вложено в проекты – жилые или коммерческие. И тем, у кого имеются инвестиционные обязательства.

Михаил Семенов,
генеральный директор
Renova StroyGroup

У нас сейчас очень серьезно разъезжаются глобальные макропараметры. Россия в этом плане занимает несколько обособленную от мира позицию, и ее типичные риски касаются непредсказуемости будущей политики правительства, состояния национальной валюты и банковской системы. Никто не знает, где будет рубль в следующем году. Понятно только, что полной остановки продаж не произойдет, т. к. у потребителя даже в период кризиса все-таки должны оставаться какие-то деньги. Мы не ожидаем драматического снижения покупательской способности. Хотя, конечно, учитываем тот факт, что с рынка ушли некоторые инструменты, например, ипотека. Причем это произошло очень резко. По ипотеке мы продавали до 15% построенного жилья. Сейчас этот показатель близок к нулю.

Что касается нас, то все наши проекты мы уже перепозиционировали так, чтобы они давали положительный денежный поток уже к концу 2009 года. Мы просто строим то, что можем быстро сдать или продать. «Съесть» крупные проекты, особенно в кризисные периоды, непросто. При этом каждая очередь проекта рассматривается как отдельная бизнес-единица. Все это позволяет получать кэш для реинвестирования в следующую фазу строительства. Рынок должен сузиться – это объективная реальность. Вопрос дня в том, насколько он сузится и каков при этом будет уровень цен. 

Иван Завадский,
аналитик ИГ «КапиталЪ»

Девальвация рубля, скорее всего, произойдет, но это не будет критично. Отметки в 35–36 руб. за доллар мы скорее всего не перейдем. Американская экономика испытывает серьезные трудности, поэтому доллар со временем вернется на тот уровень, на котором находится сейчас. У арендаторов и арендодателей все доходы номинированы обычно в рублях, поэтому колебания курса рубля к доллару повлияет на них не очень серьезно. Любопытный тренд мы уже сегодня видим на рынке жилой недвижимости. Заемщики, взявшие ипотеку на пике, отказываются от своих обязательств перед банком. Они считают, что лучше приобрести дешевеющую недвижимость через какое-то время, чем продолжать выплачивать кредит сегодня. Такие процессы в Америке и Европе идут полным ходом.

Михаил Ильин,
управляющий директор
консалтинговой группы «НЭО Центр»

Цены и арендные ставки будут устанавливаться в тех валютах, которые не будут стремиться к уменьшению в момент совершения каждой конкретной сделки. Что касается прогнозов, то мы ожидаем снижение всех индикаторов рынка. Насколько? Все будет зависеть от государственной поддержки того или иного сегмента и востребованности каждого конкретного продукта. Вообще в условиях нестабильной валюты это касается и рубля, и доллара, и евро, нет единого решения. В неопределенности возможны разные варианты развития событий.

Вадим Ульченко,
глава представительства
Eurohypo AG в России

Девальвация рубля пока незначительная и себя особенно не проявила. Как это влияет на рынок? Пока особенно никак. Хотя куда уж хуже, и так все довольно безрадостно. Пока многие собственники либо пересматривают условия договоров, либо снижают арендные ставки, либо переходят на проценты от оборота. Эта тенденция уже приняла массовый характер и в Москве, и Санкт-Петербурге, и в регионах. И речь идет не только о торговых комплексах – на рынке офисных помещений происходит то же самое, часть площадей сдается в субаренду. Если произойдет девальвация рубля, появится и дополнительное бремя. Интересных инвестиционных сделок мы вряд ли дождемся. Цены на объекты уже оторваны от доходности, они определяются исключительно уровнем отчаяния продавца. Если у собственников будут долги в иностранной валюте, а договоры аренды зафиксированы в рублях, то, наверное, это только усугубит проблему.