Страх перед глобальной рецессией и ее непредсказуемыми по тяжести последствиями продолжает оставаться главным фактором влияния на мировых финансовых рынках. Как констатирует в своем новом “Глобальном экономическом обзоре” агентство Fitch Ratings, “рецессия, вызванная сокращением предложения кредитных ресурсов, является для мировой экономики “неизведанной территорией”, и существует не так много исторических параллелей, по которым можно было бы судить о ее возможной глубине или длительности”.

К пересмотру своих прежних оценок UBS подтолкнули не только дорожающие и труднодоступные кредиты и высокая долговая нагрузка эмитентов сектора, но и начавшийся разворот в динамике цен на недвижимость. Мировые тенденции и здесь докатились до России, и теперь в UBS прогнозируют, что в 2009 году цены на жилье в нашей стране упадут на 20%, а коммерческая недвижимость подешевеет на 10%.

Ценовая конъюнктура напрямую определяет прибыль строительных компаний и, значит, оказывает влияние на их стоимость. Например, в Японии акции крупнейших национальных девелоперов – Mitsui Fudosan, Mitsubishi Estate, Sumitomo Realty & Development Co. – ускорили падение после того, как в Nikkei Business Daily появилась информация о том, что впервые за 6 лет зафиксировано снижение арендных ставок в новых столичных офисных центрах. Ранее стало известно, что средний процент пустующих офисных площадей в Токио на конец октября достиг отметки 4,3%, демонстрируя рост 9‑й месяц подряд.

Если посмотреть на динамику котировок наших публичных девелоперов, можно сделать вывод, что инвесторы заранее, еще в середине года, начали избавляться от их акций, совершенно справедливо ожидая ухудшения ценовой конъюнктуры на перегретом российском рынке недвижимости. На неизбежность коррекции указывала негативная ценовая динамика, проявлявшаяся на все большем числе зарубежных рынков недвижимости.

Аналитик UBS Екатерина Красненко полагает, что из 4 упоминаемых российских девелоперов наименьшая зависимость от ценовой ситуации на рынке наблюдается у MirLand Development, строящей сеть торговых центров. У компании подписаны долгосрочные контракты с арендаторами, и изменение условий договоров повлечет для ее контрагентов штрафы. Долговой портфель MirLand Development составляет всего $149 млн, из которых до конца этого года компания должна погасить $7 млн, а в течение 2009 г. – $30 млн. Также сравнительно слабо от снижения стоимости квадратного метра и падения арендных ставок зависит ОПИН, так как у этой компании долгов меньше, чем собственных средств (на середину 2008 г. $404 млн. против $460 млн.). Значит, ОПИН сможет попросту переждать период снижения цен.

Трудные времена переживает ГК ПИК. Компания JP Morgan даже отозвала целевую цену GDR этого девелопера, понизив рекомендацию по его бумагам c “покупать” до ”продавать”. Предыдущая целевая цена – $16 – слишком сильно оторвалась от текущего уровня котировок ($0,6) и явно требовала пересмотра. Однако новую справедливую цену аналитики выставить так и не смогли, столкнувшись с отсутствием информации о предполагаемых источниках погашения задолженности и о размере располагаемых группой денежных средств.

До конца этого года ГК ПИК предстоит погасить задолженность перед отечественными и зарубежными банками на сумму $700 млн. Положение компании во многом зависит от того, сможет ли она договориться с московскими властями, аннулировавшими результаты октябрьских тендеров на выкуп квартир для социальных программ, одним из победителей которых был “ПИК-Регион”. Девелопер рассчитывал заработать на этой оптовой продаже готовых квартир около $1 млрд., однако мэрия потребовала от строителей дополнительную скидку в 12–17% к оговоренной цене, мотивируя это снижением рыночной стоимости квартир с момента проведения конкурса.

Одним из источников рефинансирования краткосрочной задолженности группы ПИК эксперты JP Morgan называют возможный кредит Внешэкономбанка: группа подала заявку на получение $250–300 млн. Возможно, ГК ПИК постарается получить помощь в виде кредита госбанка по примеру “ДОН-Строя”, который заключил с ВТБ ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн.

Аналитик JP Morgan Елена Журонова полагает, что, учитывая социальную значимость деятельности компании, поддержка ей будет оказана. Правда, она не исключает, что спасение будет “неэкономическим”, и его результатом может стать “значительное изменение в структуре акционеров группы с потенциально невыгодными для миноритариев последствиями”.

С начала года на LSE котировки GDRs ГК ПИК упали на 98%. Рыночная капитализация компании сегодня составляет $310 млн, что в разы меньше стоимости портфеля ее проектов (CB Richard Ellis оценивает его в $12,3 млрд). Кстати в те же $12,3 млрд была оценена капитализация компании по итогам ее IPO в середине прошлого года, что поставило ее в один ряд с крупнейшими строительными компаниями мира.