Закон сохранения энергии имеет всеобщий характер. Применим он и к рынку коммерческой недвижимости в условиях кризиса ликвидности. Компании, не имеющие проблем, скупают своих проблемных собратьев. Улучшение наступает и там где убыло, и там где прибыло. Средняя компания может купить крупную и стать крупной, а крупная, потеряв активы и темпы роста, получает возможность выжить. О желании покупать и продавать заявляют многие игроки рынка, а пока в ожидании сделок рисуют портреты потенциальных приобретателей и образы проблемных активов.

Distressed Assets как трамплин к развитию

Наступило время осторожных инвесторов и компаний, которые работали на собственных ресурсах, не прибегая к заемным и деньгам дольщиков. Не имея проблем и располагая свободными средствами, они могут скупать проблемные компании. Активы дешевеют, и на них можно будет зарабатывать и развиваться.

Операторы розничных сетей, такие как X5 Retail Group, начинают инвестировать освободившиеся после заморозки своих долгосрочных проектов средства в покупку дешевеющей недвижимости и ритейлеров, которые сегодня испытывают финансовые трудности. Не все участники рынка продуктового ритейла публично заявляют о приостановке проектов, но большинство из них при этом находится в одинаковом положении. Аналитики отмечают, что ведущие ритейлеры переключаются с покупки недвижимости и строительства собственных магазинов на аренду. Те компании, которые занимаются крупноформатной розницей, наиболее зависят от девелоперов, поэтому во время кризиса страдают в первую очередь. Тем, у кого срок возврата инвестиций короче и развиваются они на арендованных площадях, живется легче. Но все равно розница вынуждена снизить темпы роста из-за того, что этот сегмент рынка, как и девелопмент, очень зависит от банковских кредитов. Сейчас в поисках денег на оплату аренды помещений и выплаты по ценным бумагам, многие компании вынуждены занимать даже у собственных поставщиков. Большая часть некрупных сетей уже не в силах обеспечивать себя самостоятельно. Потому в ближайшее время на рынке ожидается много дешевых и привлекательных предложений по покупке розничного бизнеса.

В других сегментах рынка недвижимости компании также публично заявляют о желании продавать или покупать активы. Так, желание приобретать российские строительные компании изъявил австрийский концерн Strabag. Об этом, по данным РИА “Новости”, рассказал генеральный директор российского подразделения австрийского концерна Strabag – ЗАО “Штрабаг” Александр Ортенберг. Покупка может состояться, если “цена будет привлекательна для нас, а компания будет иметь стабильный портфель заказов и профессиональную команду”, отметил господин Ортенберг. Красноярская сеть “Алпи” сообщила, что подписала договор о продаже 22 помещений своих гипермаркетов X5 Retail Group за $240 млн, сделка будет закрыта в ближайшее время. Ритейлер “О’Кей” объявил, что в условиях финансового кризиса готов к скупке региональных сетей при условии, что объекты будут подходить по форматам и по территориальному расположению. О продаже земельных участков рассказал совладелец группы “Вестер” Олег Болычев. По его словам, на продажу выставлены семь участков с разрешением на строительство: по одному в Омске, Набережных Челнах, Невинномысске и по два – в Ставрополе и Калининграде. Общая площадь участков – 27,5 га, а их стоимость компания оценивает в $50 млн. Земля была куплена компанией для строительства торговых центров. Так, в Невинномысске планировалось построить ТЦ площадью 30 000 кв. м, а в Набережных Челнах – ТЦ на 45 000 кв. м. “Это долгосрочные и дорогие проекты, поэтому мы приняли решение повременить с их реализацией”, – объясняет Олег Болычев. По последним подтвержденным данным компании, все сделки пока находятся на стадии рассмотрения.

Продажа проблемного актива как возможность улучшить позиции используется в числе первых мер по выживанию в кризисе ликвидности и восстановлению бизнес-процессов. Естественно, что компании, ведя хозяйственную деятельность, вынуждены покрывать свою расходную часть. Такие источники есть, если есть объекты, введенные в эксплуатацию, и объекты, которые генерируют cash-flow. При достаточно сложном финансовом рынке, при нереальности привлечения кредита и невозможности получить партнеров в капитал одним из вариантов выплыть является реализация активов. Поэтому естественно, что многие девелоперы рассматривают такую возможность, чтобы восстановить свою ликвидность. Компании, не имеющие доходов от введенных в эксплуатацию объектов, вынуждены поддерживать свою доходную часть, осуществляя распродажу земельных активов. Группа “Вестер”, развивающая одноименную розничную сеть, рассчитывает продать семь земельных участков за $50 млн. Вырученные от продажи земли средства, по словам Олега Болычева, “Вестер” направит на пополнение оборотного капитала торговой сети и на погашение банковских кредитов. “Только за последний месяц мы погасили кредитов на $20 млн, еще около $20 млн должны погасить до конца года. Проблема в том, что сейчас сложно получить новые кредиты даже по уже открытым кредитным линиям”, – рассказывает Олег Болычев. Поэтому, чтобы погашать кредиты, “Вестеру” пришлось изымать оборотные средства.

Продажа таких активов, как акции, совсем не обязательно означает бедственное положение внутри компании. Подобные действия довольно часто входят в разработанную стратегию дальнейшего развития компании, и привлечение новых стратегических инвесторов – это положительная динамика, если конечно продажа акций осуществляется без дисконта. “Если же рассматривать продажу в контексте банковского кризиса, – уточняет Дмитрий Золин, – то все довольно просто. Компаниям нужны деньги для вложений в будущее строительство, банки практически перестали финансировать новые проекты или стали выдавать кредиты под очень высокие проценты: если раньше девелопер привлекал средства под 8%, то теперь банки предлагают под 25%. Поэтому, чтобы “не утонуть”, компании должны искать новые пути решения данной проблемы. Продажа уже реализованных успешных проектов и акций компании – одно из них”. Также важно учитывать, что продажа акций является как способом “выйти из бизнеса”, так и средством привлечения инвестиций. Поэтому каждую ситуацию необходимо рассматривать индивидуально – какая компания продает, какой пакет акций, сколько останется после продажи, каково положение компании на рынке и инвестиционная привлекательность активов.

Сегментный кастинг

Distressed Assets, которые жгут руки своим собственникам, но какие же из них более привлекательны для покупателя? Евгений Семенов, директор отдела инвестиций Knight Frank Russia and CIS, считает, что это офисные центры в Москве, в меньшей степени в Петербурге, активы стоимостью до $100–120 млн, которые обладают достаточно высокой ликвидностью в пору, когда банковское финансирование не работает.

“В основном это торговые комплексы и офисы, построенные либо на краткосрочных займах, – говорит Вадим Ульченко, Eurohypo AG, глава представительства. – а долг по этим займам сейчас нечем рефинансировать; либо почти готовые объекты, которые не могут быть достроены прежними собственниками потому, что запланированный бюджет был превышен или банки по каким-то причинам не хотят продолжать финансирование. Такие объекты девелоперы стремятся продавать дешево или пускать кого-то себе в долю”.Из девелоперских сейчас самыми востребованные активами Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International считает недостроенные здания. В меньшей степени востребованы земельные участки и готовые здания, потому что собственники хотят продавать их как приносящую доход недвижимость с определенной ставкой капитализации, а ставка капитализации сейчас трудно определяемая величина. Покупателями готовых объектов как правило выступают инвестиционные фонды, а они сейчас тоже испытывают сложности в получении займов и ожидают дальнейших изменений условий продажи. У инвесторов есть хорошая возможность войти в недостроенный объект, получив в нем хорошую долю, добавив некоторую сумму для завершения строительства”. По словам Вадима Ульченко, региональные девелоперы, располагающие средствами, прикупают себе площадки с прицелом на будущее. И значительно дешевле, чем до кризиса, подчеркивает г-н Ульченко. То же самое происходит и в Москве и Санкт-Петербурге. Наиболее актуальны те проекты, которые могут быть заморожены с перспективой начать на них стройку через два-три года при условии, что есть либо долгосрочная аренда, либо собственность на землю. Конечно, сейчас все ищут качественные проекты и объекты. Если офисы и элитное жилье – то в центре города. Если торговая недвижимость – то здесь ценится хорошая концепция и идеальное расположение, привлекающее покупателей. Стоимость акций публичных компаний упала в разы. Можно предположить, что их тоже кто-то покупает с надеждой на будущий рост. Про акции непубличных компаний можно сказать, что неважно, по большому счету, что покупать – акции компании, или любой ее актив. Просто акции купить проще, чем проект, или объект. Котировки акций девелоперских компаний сейчас “хуже рынка”. Сегодня они колеблются от 5 до 15 % от уровня их размещения, либо – их лучшего уровня. Другое дело – приобретение долей или акций проектных компаний, на балансе которых уже реализуются конкретные проекты. Такой актив может являться предметом официальных сделок в зависимости от того, на какой стадии развития находится проект, насколько он прозрачен для потенциального приобретателя. Эксперты считают, что в большей степени это будет не вхождение в капитал и сохранение партнерства в той компании, которая владеет долями этой структуры в настоящий момент, а полноценное приобретение проектов – долей и акций проектной компании в стопроцентном объеме. Менее вероятными им кажутся сделки, которые происходили до кризиса – формирование взаимоотношений в условиях паритета либо приобретение миноритарного пакета инвестором. Вероятность сделок по готовым проектам, уже получившим свидетельство о собственности, по оценкам аналитиков, еще более высокая, чем по акциям компании, находящейся в стадии девелопмента. Безусловно, есть риск изменения cash-flow, снижения арендной ставки. Но при заполненном объекте риски на этом этапе более или менее осязаемы.

Портрет приобретателя чужих проблем

Наиболее вероятными покупателями проблемных активов Евгений Семенов видит российские структуры и частных лиц, но не госструктуры: “Государство вынуждено будет покупать что-то только в случае, если такая необходимость назреет. У банков сейчас есть огромное количество залогов в виде объектов недвижимости. Не по всем из них ситуация идеальна. На такие активы сегодня может серьезно смотреть ВТБ “Капитал”, “Альфа Капитал” и другие структуры”. Дмитрий Золин считает, что ими выступят небольшие частные фонды, у которых есть свои деньги, и крупные промышленные, сырьевые группы. “И, конечно, основным инвестором выступит государство, которое уже обеспечило господдержку самым крупным банкам России, – прогнозирует он. – Городской бюджет, преимущественно Москвы и Санкт-Петербурга, сейчас тоже разрабатывает программу финансовой поддержки строителям жилья”. О том, что коммерческая недвижимость не являлась, не является, и вряд ли будет являться для государства каким-то приоритетным сектором экономики, говорит Вадим Ульченко: “Сейчас все деньги будут направляться в энергетику, газ, нефть, металлургию, транспорт, машиностроение. Не только Москва, но и все другие города России будут решать проблемы с жильем. Что касается каких-то коммерческих проектов, то государство – маловероятно, а вот город может, например, войти в какие-то инфраструктурные проекты”. Г-н Гасиев считает: “Если государство будет входить в проекты, то, в первую очередь не в коммерческие, а в социальные. Оно может быть активно в проектах экономичного жилья, улучшения инфраструктуры города. Первая задача государства не зарабатывать деньги на проблемах девелоперов, а приносить пользу людям”. С ним не согласен Иван Завадский, аналитик ИГ “КапиталЪ”: “Пока государство пользуется тем, что девелоперы оказались в трудном положении, и устраивает своеобразный аукцион – кто продаст ему недвижимость по более низким ценам. При этом выбирая всю маржу, которую собственники могли бы получить. Я думаю, что сначала государство выберет самые лучшие активы, потом дойдет и до проблемных”. Наиболее вероятными покупателями Вадим Ульченко считает профессиональных игроков рынка недвижимости, которые не потеряли деньги потому, что правильно планировали свой бизнес, долгосрочное финансирование, и правильно управляли своими проектами. “Возможно, приобретателями выступят кризисные фонды идея о создании которых сейчас весьма популярна, – считает г-н Ульченко. Они нацелены на приобретение именно проблемных активов, в целях дальнейшего извлечения сверхприбыли из них. Но мне слабо верится в эту идею. Те, кто смог сегодня сохранить деньги, вряд ли будет доверять их подобным фондам. Все хотят полностью самостоятельно контролировать процессы и выводить их из кризиса. Что касается скорости принятия решений, то сегодня российским компаниям легче принимать решения в условиях кризиса, чем каким-нибудь международным фондам”.

Летают ли ласточки?

О выгодности финансовой политики Picking Up Distressed Assets говорят все, но реального объема сделок на рынке нет. А в ожидании первых публичных сделок эксперты делают свои прогнозы. “Сделки начнутся только через полгода, – уверен Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC. “В ближайшее время мы не ожидаем серьезных (более $100 млн) сделок по покупке объектов, поскольку во время кризиса стоимость денег увеличивается и их становится существенно меньше. Крупные сделки будут отложены на начало следующего года”, – делает свой прогноз Энтони Сельман, директор отдела инвестиций Blackwood. С тем, что сделок до начала будущего года на инвестиционном рынке, скорее всего, не случится, согласен Максим Гасиев: “Большинство инвестиционных фондов сейчас еще не определило своих планов по России на будущий год, когда же сделки начнут происходить, пересматривает свои планы по России на следующий год. Когда сделки начнут происходить, вряд ли продавцы и покупатели станут озвучивать подробности, раскрывать условия, обнародовать цифры, если только покупатель не будет публичной компанией, обязанной раскрыть эту информацию. Безусловная закрытость, которая подразумевается в таких процессах, заставляет думать о том, что на самом деле выжидающих уже гораздо меньше, чем можно предположить, и некоторые покупатели и продавцы уже воплотили свои желания в жизнь. “Думаю, “первые ласточки” уже есть, просто их не видно, – считает г-н Ульченко. – Сделки совершенно точно происходят. Просто они не публичны. Но какой-то точкой отсчета или формированием определенного ценника даже обнародованная информация о цене сделки стать не может. Никто на эту сделку не будет ориентироваться и равняться. Для этого рынок должен все-таки капитализироваться и стабилизироваться. Должен пройти ряд приобретений, чтобы можно было говорить о какой-то общей тенденции. Тогда уже можно будет делать какие-то выводы”. С ним согласен Евгений Семенов: “Сделки идут. Но не афишируются. Конечно, объемы их не превышают $100 млн. Сегодня за собственные средства без привлечения банковского финансирования сложно приобретать активы на большие суммы. Самые ликвидные активы сейчас – от $20 млн до $80 млн. Обнародованные цифры и подробности первых публичных сделок не станут каким-то примером или полезным опытом для тех, кто сейчас выжидает. Проблемные активы возникают и выходят на рынок не только из общей ситуации, которая сейчас имеет место быть, скорее, это вынужденная ситуация для большинства собственников в сложившихся непростых обстоятельствах”.