Перегрет ли латиноамериканский рынок?

Мексика

В то время как рынок недвижимости США погрузился в затяжной кризис, соседнюю Мексику, на первый взгляд, обошли стороной все волны экономического негатива. По оценкам консультантов CB Richard Ellis, фундаментально сильная экономика Мексики, Центробанк которой аккумулировал на своих счетах $75 миллиардов резервов, успешно удерживает в состоянии относительной стабильности рынок недвижимости страны и в особенности рынок жилья. Мексика, население которой насчитывает 106 млн человек, становится все более популярной среди туристов, благодаря своему благоприятному географическому положению. Многие стремятся провести в этой стране свой отпуск, благодаря относительно низкому уровню цен при достаточно высоком уровне жизни населения. Мексика набирает популярность не только в Северной Америке, но и в Северной Европе, причем не только среди туристов, но и среди инвесторов, готовых вкладывать свои средства в различные сектора ее экономики, включая рынок недвижимости. В эпоху кризиса, когда инвесторы всего мира предпочитают максимально диверсифицировать свои инвестиционные портфели, их взоры все чаще обращаются на рынок коммерческой недвижимости столицы страны Мехико. Здесь сложно выделить какой-либо сектор, поскольку растет число сделок и в офисной, и в торговой, и в складской, и в гостиничной недвижимости города. К примеру, в начале ноября местные СМИ наперебой писали о крупнейшей сделке на мексиканском рынке недвижимости, когда банк ING Clarion и девелоперская компания Silicon Border Development заключили соглашение о создании совместного предприятия и привлечении финансирования для реализации проекта по застройке участка площадью 4 000 га на территории парка Silicon Border Science Park в мексиканской Нижней Калифорнии.

Представители иностранных промышленных групп также разделяют бытующее мнение о том, что Мексика является привлекательным местом для ведения бизнеса. Промышленные и логистические комплексы Мексики пользуются повышенным спросом у крупных промышленных корпораций: на фоне дешевеющих цен на нефть морские транспортировки товаров из Мексики в США стали экономически выгодными как никогда. Вполне вероятно, что американские производители, стремящиеся к сокращению своих бизнес-издержек, в обозримом будущем переключатся на мексиканский рынок и уйдут с китайского. Прежде всего, это касается создания “отверточных производств”. А поскольку мексиканское правительство даже в непростые для экономики времена наращивает темпы инвестиций в объекты инфраструктуры, сегмент промышленной недвижимости в обозримом будущем станет наиболее привлекательным с точки зрения спроса. Мексиканский рынок недвижимости по многим показателям выглядит привлекательнее американского: уровень вакантных площадей в сегменте промышленной недвижимости Мехико на начало III квартала составлял 6,2%, что ниже, чем в Чикаго (11,3%) и даже в центральном Нью-Йорке (7,8%). Арендные ставки в Мехико составляют $5,9 за кв. фут, что несколько выше, чем в Чикаго ($4,5 за кв. фут), но ниже, чем в Нью-Йорке ($6,9 за кв. фут).

Активная политика мексиканского правительства по развитию инфраструктуры способствует созданию новых инвестиционных возможностей. В качестве примера можно привести проект по строительству морского порта в Нижней Калифорнии, объем инвестиций в который составляет $6 млрд. Ввод в строй данного объекта, по оценкам экспертов, приведет к значительному росту спроса на рынке складской недвижимости, а также усилит конкуренцию в индустрии перевозок с соседними американскими портами в Лос-Анджелесе и Лонг Бич. Помимо развития инфраструктуры, росту рынка промышленной недвижимости Мексики способствует создание целого ряда многофункциональных парков и развитие наукоемких отраслей промышленности.

В секторе офисной недвижимости Мехико специалисты также пока не заметили спада. Средний уровень вакантных площадей в центре мексиканской столицы сейчас находится на отметке 6,6%, а применительно к сегменту офисов класса А данный показатель составляет 4,1%. Высокий спрос на объекты высококачественной офисной недвижимости заставил власти города вынести промышленные зоны за пределы Центрального делового района Мехико. Кроме того, многие промышленные компании предпочитают не арендовать офисы, а строить собственные. Ситуация типична не только для Мехико, но и для других городов страны. К примеру, в Монтеррей доля вакантных офисных площадей класса А составляет 5,25%. Тем не менее, инвесторы по-прежнему ориентированы именно на Мехико, поскольку считается, что в столице наименьшие бизнес-риски при относительно невысокой стоимости строительных работ.

Тем не менее, мировой credit crunch оказывает свое влияние и на развивающуюся экономику Мексики. Эксперты отмечают, что растущие долги населения по кредитным картам могут стать серьезной проблемой уже в обозримом будущем. Но все же перевешивают позитивные аргументы: фундаментально сильная экономика и, в особенности, ее реальный сектор.  Мексика занимает второе место в Латинской Америке по общему объему коммерческой недвижимости (28,9%), пропустив вперед только Бразилию (54,7% от общего объема рынка).

Среди крупнейших сделок на рынке следует отметить девелоперский проект компании ProLogis, которая является крупнейшим в мире оператором складской недвижимости. Компания недавно анонсировала начало строительства первой очереди проекта ProLogis Park Centro Industrial Juarez в мексиканском городе Хуарес. Общая площадь индустриально-складского комплекса составит 3 млн кв. футов. Летом 2008 года Prudential Real Estate Investors создали совместное предприятие с Grupo Concord, целью которого является реализация девелоперского проекта по вводу в эксплуатацию второй фазы курорта CostaBaja и яхт-клуба La Paz на юге Нижней Калифорнии. Prudential планирует инвестировать в данный проект $800 миллионов в течение семи ближайших лет. Ранее в апреле Ritz Carlton Hotel обнародовал свои планы по созданию гостиницы Ritz-Carlton Los Cabos Quivira на 200 номеров в городе Лос Кабос совместно с девелоперской компанией Ernesto Coppel.

В недавней статье, опубликованной в International Herald Tribune, эксперты выделяют ряд положительных изменений в мексиканском законодательстве и системе страхования, что в особенности создает благоприятные возможности для инвесторов Северной Америки. В частности, на мексиканском рынке недвижимости предлагаются уникальные ипотечные механизмы, которые разработаны с учетом допущенных соседями-американцами ошибок в этой области, а с другой стороны значительно упрощают процесс покупки недвижимости. В целом же, мексиканский рынок недвижимости структурирован по примеру американского, что необходимо учитывать при совершении сделок. Особенно это касается инвесторов из Великобритании и других европейских стран при проведении Due Diligence.

Среди негативных сторон мексиканской жизни сегодняшнего дня стоит отметить значительный спад активности мексиканцев, работающих в США. Это вызвано закрытием многих американских фирм из-за кризиса и ведет к снижению доходов мексиканского населения. Чарльз Пирлесс, директор компании Winkworth International, занимающейся продажей домов в рамках проекта Reforma 90, который представляет 38‑этажную башню в деловом районе Мехико, комментирует ситуацию следующим образом: “В последнее время увеличивается разрыв между растущим предложением и падающим спросом. Я ничего не могу продать уже восемь недель!”

Бразилия

Относительно устойчивое состояние рынка недвижимости Бразилии в основном базируется на существующем стабильном спросе на гостиничную недвижимость страны. Недавно пересмотренные в сторону повышения кредитные рейтинги страны могут послужить дополнительным стимулом для международных институциональных и частных инвесторов в бразильскую недвижимость. В еще большей степени, чем применительно к Мексике, эксперты уверены в защищенности бразильской экономики от влияния продолжающегося глобального экономического кризиса. Страна с населением в 190 млн предлагает новые и новые возможности для инвестиций, прежде всего, в гостиничную недвижимость. На фоне пошатнувшихся экономических устоев в США и Западной Европе инвесторы в гостиничную недвижимость и гостиничные операторы устремились в Бразилию с целью глобальной экспансии своих брендов. Фелипе Кавальканте, председатель Совета директоров ADIT Nordeste (Ассоциации девелоперов недвижимости и развития туризма Северо-восточной Бразилии) говорит следующее: “Даже во времена глобального кризиса Бразилия остается благополучной страной для инвестиций, поскольку обладает сильной устойчивой экономикой. Кризис не затронул бразильский рынок недвижимости. Чтобы не быть голословным, приведу ряд примеров из деятельности ADIT: ряд крупнейших испанских инвесторов продолжает активно инвестировать в объекты недвижимости Бразилии, в особенности – Северо-восточной Бразилии”.

Привлекательными выглядят именно новые девелоперские проекты, поскольку готовых объектов недвижимости на рынке не так много. В Бразилии есть 14 городов с населением свыше 1 миллиона человек (для сравнения, в США таких городов только 8). И все эти города характеризуются высоким спросом на жилую недвижимость при недостаточном уровне рыночного предложения. Эксперты отмечают рост инвестиционных возможностей в сфере девелопмента жилой недвижимости среднего ценового сегмента и бюджетного сектора. Также высоко оценивается привлекательность проектов смешанного назначения. Крупнейшие бразильские города Сан-Паулу и Рио-де-Жанейро по-прежнему привлекательны для девелопмента различных сегментов недвижимости, от бюджетной до элитной. Не менее привлекательны для инвестиций в недвижимость и другие крупные бразильские города: Бело Оризонте, Сальвадор, Бразилиа, Байа, Куритиба, Манаус и Ресифе. Также существуют большие возможности для строительства гостиниц в курортных прибрежных зонах, но здесь ситуацию несколько сдерживают проблемы с воздушным сообщением. Ну и наконец, в 2014 году Бразилия примет у себя чемпионат мира по футболу, что приведет к стремительному росту интереса к гостиничной недвижимости в городах, где будут проходить матчи чемпионата.

На фоне углубляющегося мирового кризиса одним из преимуществ бразильского рынка остается его “low-leverage”, который сложился исторически. Поэтому общая мировая тенденция к падению ликвидности Бразилию практически не затрагивает, в отличие от тех же США. Фундаментально устойчивая экономика, растущая открытость рынка недвижимости, приемлемое соотношение риск/прибыль – все это создает множество инвестиционных возможностей на рынке недвижимости Бразилии.

Экспертные прогнозы

Многие эксперты сходятся во мнении, что говорить о тотальной защищенности от мирового экономического кризиса всего латиноамериканского региона все-таки преждевременно. Всемирный банк недавно снизил свой прогноз относительно роста ВВП латиноамериканских стран в 2009 году с 4,2% до 3,5%. Региональные экспортеры нефти несут ощутимые потери из-за снижающихся мировых цен, а большинство крупнейших компаний испытывает серьезные трудности в получении кредитов от международных банковских структур. Стремительно выросшие за последние пять лет цены на объекты недвижимости категории “люкс” обеспечили зарубежные инвесторы, в то время как покупательная способность местного населения остается достаточно низкой.

Директор девелоперской компании Ecocil и президент SINDISCON (Синдиката строителей Рио-Гранде и Севера) Сильвио Безерра, объясняет наметившийся тренд к падению цен на недвижимость усиливающимся оттоком с местного рынка международных инвесторов. “Я вообще не думаю, что здесь кто-то остался. А если в течение долгого времени мы не увидим покупок, то цены упадут до более реалистичных уровней”, – отметил Сильвио Безерра в интервью местной газете Diario de Natal.

Харри Льюис, директор Savills International, в свою очередь сказал следующее: “Весь мир подвергся негативному влиянию глобального экономического кризиса. Многие девелоперские проекты, анонсированные в Бразилии, Аргентине и Коста-Рике, по всей видимости, так и останутся на бумаге, поскольку потенциальных инвесторов и покупателей уже не устраивает тот уровень цен, на которые изначально ориентировались разработчики проекта”.

Фелипе Кавальканте заметил, что “если бы не начался мировой кризис, то рынок недвижимости просто захлебнулся бы от целой волны новых девелоперских проектов в 2009–10 гг. ”. Положительным эффектом кризиса, по мнению Фелипе Кавальканте, является то, что рынок очистился от спекулянтов и прочих искателей приключений. “Сейчас на нем остались только серьезные игроки из числа компаний, которые удачно структурируют свой бизнес”.