Инвест стратегия 2026
Новости
Компании
Назад
24 Ноября 2008, 10:45
Стратегии новой жизни
Сегодня строительство сопряжено с таким высоким уровнем риска, что большинство компаний прибегает к более простому и экономичному способу развития – Picking Up Distressed Assets. Но это не единственная стратегия, применяемая сейчас игроками рынка: кто-то предпочитает замереть и не двигаться, а кто-то и строит, не обращая внимания на дешевеющих конкурентов.
Скупить до банкротства
Полтора месяца назад российский мультиформатный ритейлер X5 Retail Group заявил о намерении купить дешевеющие сети конкурентов. Приобретать активы ритейлеров, испытывающих финансовые трудности в условиях кризиса, предполагалось на средства, вырученные в том числе и от заморозки проектов по строительству торговых комплексов, реализация которых была запланирована на следующий год. Кроме заморозки своих долгосрочных проектов снижение издержек компании осуществляется путем сокращения офисного персонала, о чем X5 Retail Group объявила в конце октября. Одновременно с этим ритейлер ведет переговоры о продаже своего девелоперского подразделения израильской компании AFI. Главный исполнительный директор, председатель правления компании Лев Хасис в рамках конференции UBS сообщил о намерении X5 Retail Group активно участвовать в ряде сделок слияния-поглощения и покупать розничный бизнес других компаний до их банкротства. Он также подчеркнул, что группа готова использовать свои акции как инструмент поглощения. По словам главы компании до конца 2008 г. группа намерена открыть еще 70–90 магазинов, при этом стратегия компании будет направлена на то, чтобы открывать по большей части дискаунтеры, так как они менее капиталоемкие и быстрее окупаются. Стратегию Distressed Assets в сегодняшней ситуации не только X5 считает самой выгодной для себя. О том, что это более эффективно сейчас, нежели строительство собственных объектов, заявляет большинство игроков рынка. Наиболее выигрышной позицией обладают те компании, которые располагают финансовыми ресурсами или источниками их получения. Компании, испытывающие трудности с финансированием текущей деятельности, готовы расставаться со своими проектами со значительным дисконтом. “В условиях кризиса сделки по покупке уже реализованных объектов будут увеличиваться, – уверен Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC, – это закономерные последствия кризиса ликвидности. На рынке уже можно обнаружить эксклюзивные предложения торговых объектов, выставленных на продажу по цене в полтора–два раза ниже реальной. Так что покупать подобные объекты с дисконтом довольно удобно, они начнут приносить доход собственнику немедленно, при строящемся объекте денег придется ждать 2–3 года”. Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, считает, что если говорить о готовых объектах, то скидка может составлять до 25%, на проекты в стадии строительства – до 40%, в случае с инвестпроектами (земельными участками) дисконт может достигать 50%. “Покупка дешевеющих проектов – выгодная стратегия, – говорит Илья Володько. – В качестве примера, можно привести розничную торговлю. Сейчас самое время наращивать свою розничную сеть на выгодных условиях за счет конкурентов. При этом нужно помнить, что любой кризис, каким бы долгим он ни был, – это временное явление. И после его завершения и с началом активного роста в наиболее выгодном положении окажутся те, кто максимально использовал это время для наращивания своих сил”. С ним согласен Алексей Ванчугов, генеральный директор Mall Marketing: “Стратегия, безусловно, выгодная. Представим ситуацию, когда кто-то построил объект, который ты собирался построить, или его объект находится в большей степени готовности, чем твой. Но дальше строить не на что, и объект готовы продать с существенным дисконтом, с целью выйти из проекта. Не купить его в данной ситуации – значит сделать большую глупость. Ведь, совершив такую сделку, собственник экономит не только деньги, но и время тоже. Часть рисков уже пройдена, часть работ сделана, и цена при этом ниже. Это настолько очевидно, что вопрос здесь не в том – покупать или не покупать, а в том – где, что и за какую цену покупать. Вопросы, связанные с Distressed Assets, вышли на первый план”.
Те девелоперы, которые не могут или по каким-то причинам не хотят замораживать проекты, продают свои активы со скидкой. Публичное заявление Андрея Рогачева, основателя продуктовых сетей “Пятерочка” и “Карусель”, о желании продать свою долю – 50% в строительной компании ЛЭК – стало одной из последних новостей о дисконтных продажах. До этого господин Рогачев говорил о намерениях распродать все объекты и проекты коммерческой недвижимости в своей компании “Макромир”, один строящийся торговый центр “Сити Молл” в Петербурге общей площадью около 275 000 кв. м, а также несколько проектов в Нижнем Новгороде (строительство многофункционального комплекса, включающего офисную часть, площадью 400 000 кв. м), Перми (500 000 кв. м жилья и несколько торговых комплексов) и других городах. Еще до обвала рынка подобные заявления делали компании “Рюрик Менеджмент” и УК “Теорема”. На настоящий момент никаких сведений о том, состоялись ли сделки купли-продажи, нет. Потенциальные покупатели выжидают, когда дисконт достигнет своего дна.
Переждать или достроить?
Пересмотреть стратегию дальнейшего развития и не поддаваться общей панике, царящей на рынке, девелоперам советует Дмитрий Золин. “Лучше всего переждать и не совершать таких скоропалительных решений, как продажи или покупки объектов коммерческой недвижимости, – говорит он. – В любом случае девелоперам, реализующим свои проекты на заемные деньги, придется более тщательно относиться к подрядным работам, разработке концепции и выбору управляющей компании. А иллюзорные, экономически неликвидные проекты просто исчезнут из портфеля компаний”. Единственно правильной стратегией, которая сейчас возможна для подавляющего большинства девелоперов, Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, считает необходимость сфокусироваться на тех объектах, по которым у них уже есть конкретные обязательства: “Сейчас большинству девелоперов не до того, чтобы скупать активы конкурентов. Надо достраивать объекты, которые уже находятся в той стадии строительства, когда замораживать их поздно, так как слишком многое в них вложено и здания практически достроены. Исключением из правил могут быть те игроки, у которых есть четкая база поступления ликвидности от готовых и арендованных проектов. Они могут использовать свои позиции по ликвидности для приобретения активов конкурентов. Другие компании, которых большинство, такой возможности иметь не будут”. Олег Коронцевич, начальник отдела управления имуществом “Молл Менеджмент”, считает, что речь в данном вопросе должна идти не о стратегии, а о финансовой привлекательности вложений: “В данном случае все зависит от цены. Конечно, если стоимость конкурента ниже собственного строительства, то выгоднее его купить. А если построить дешевле? Смысл тогда покупать?”.
О том, что компания MR Group продолжает развивать собственные проекты, не обращая внимания на дешевеющих конкурентов, сообщила Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group: “Стратегия компании MR Group на сегодняшний день не изменилась. Компания работает в офисном и жилом сегментах рынка недвижимости, в том числе занимается комплексным освоением территорий. MR Group применяет наиболее эффективные финансовые модели, делающие проекты инвестиционно привлекательными на каждом этапе. Компания обладает пулом партнеров из числа ведущих девелоперских, строительных, консалтинговых и брокерских компаний. Сегодня для MR Group первоочередная задача – реализовать то, что было задумано и где проведена большая подготовительная работа по сбору документов и получению разрешений”.
По последним данным, компания продолжает реализацию площадей в достраивающемся бизнес-центре класса “А” на ул. Викторенко, в непосредственной близости от Ленинградского проспекта, в районе ст. м. “Аэропорт”. На сегодняшний момент более 70% площадей уже реализовано. Те проекты, которые находятся у MR Group в завершающей стадии строительства, компания планирует завершить, как это и было заявлено ранее, в конце этого года. “Все основные работы по ним выполнены, и кризис никак не повлиял на сроки и темпы строительства”, – заявляет Ирина Дзюба.
А на какие деньги?
В сложившейся ситуации собственникам очень важно для реализации проектов максимально оптимизировать затраты по объекту, быть гибкими и чутко реагировать на все изменения на финансовых, строительных рынках и рынках недвижимости. Каким же образом борются “за урожай” те, кто продолжает развивать свои проекты в условиях кризиса? “Как правило, в подобных ситуациях девелоперы начинают сокращать издержки, – говорит Олег Коронцевич. – Это делают те, у кого нет активов в собственности. Уменьшаются расходы на маркетинг, сокращается штат сотрудников, урезаются заработные платы. Все это делается для того, чтобы операционный доход покрывал постоянные расходы. При таком ведении дел девелоперу будет проще остаться на плаву”. Компания MR Group, например, в качестве меры по оптимизации внутренних расходов отказалась от имиджевой рекламы. “Мы сконцентрировались на максимально эффективной рекламе проектов, той, которая “продает” и “отрабатывает” вложения в нее, – объяснила Ирина Дзюба. Кроме того, на сегодняшний день уже отмечено снижение цен на арматуру, цемент и другие строительные материалы. В связи с кризисом не все заявленные проекты могут быть запущены и не все генподрядные контракты будут заключены как планировалось, соответственно, стоит вопрос об их загрузке. Вопрос о снижении генподрядного процента также имеет место быть. Актуально обращение к властям города об отсрочке платежей, которые предусмотрены как доля города, просьба об их пересмотре и/или сокращении размеров платежей и увеличении сроков выплат”.
“Какие меры должна предпринять та или иная компания, можно говорить, только зная ее ресурсы и действительное положение дел, – уточняет Андрей Бушин, генеральный директор “МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость”. – Девелоперские компании, которые использовали инструменты банковского финансирования и, не успевая реализовать один проект, начинали следующий, пострадали в большей степени. Игроки, которые реализовывали свои проекты более последовательно, не так резко ощутили влияние кризиса. Застройщики, использовавшие собственные средства, наверное, пострадали меньше всех”. Вопрос финансирования проектов стоит остро и, по сути, определяет их судьбу. “Необходимо привлечение сильных партнеров – инвесторов, – считает Ирина Дзюба. –Это частные и крупные российские и международные фонды. Спрос на задуманные квадратные метры сохранится, и надо возводить их совместными силами”
Прогноз Владимира Пинаева состоит в том, что в течение ближайших трех-шести месяцев маловероятны вхождения в проекты инвесторов и помощи девелоперам ждать неоткуда. Им можно полагаться только на собственные силы, чтобы обеспечить ликвидность по их инвестиционным программам. “Конечно, многие инвесторы сейчас ставят под сомнение те арендные ставки, которые прогнозируют консультанты и девелоперы в своих новых бизнес-центрах, – признает Ирина Дзюба. – Поэтому здесь речь может идти либо о фиксации определенной доходности для инвестора (25–30% годовых), который входит в проект, либо об оптимизации затрат. Наибольший интерес сейчас проявляется к небольшим проектам площадью 30 000–50 000 кв. м. Что же касается крупных многофункциональных комплексов общей площадью более 100 000 кв. м, именно они сейчас подвержены наибольшему влиянию кризиса. Их развитие без гарантированного финансового “плеча” в виде инвестора, банка или крупного партнера очень рискованно, т. к. на сегодняшний день рассчитывать на реализацию площадей до того, как объект будет завершен, практически невозможно”.
Потенциальные арендаторы офисных площадей придают огромное значение степени готовности здания, т. к. все предпочитают занять выжидательную позицию и повременить с решениями до развязки ситуации. Девелоперы оказались меж двух огней, но застывших: с одной стороны инвесторы взяли паузу, с другой не торопятся арендаторы и покупатели платежей. Так, по двум крупным заявленным и разработанным компанией MR Group проектам – бизнес-комплексу на ул. Складочная (310 000 кв. м) и БК “Филисити” (183 435 кв. м – фаза № 1, содевелопер Central Properties) не прекращается работа по поиску партнеров и инвесторов. “Мы видим, что интерес к ним не пропал – говорит Ирина Дзюба. – Это связано с качественной концепцией комплексов, высокими финансовыми показателями и сильным составом участников”. Еще по ряду своих проектов, находящихся в процессе сбора документов, компания продолжает получать разрешительную документацию. “Мы выходим на площадку для строительства нового бизнес-центра “Трио” класса “Б” на ул. 8 Марта в Москве, – приводит пример Ирина Дзюба, – мы планируем привлечь партнера и развивать проект активными темпами. На наш взгляд, он очень удачен и станет успешным с первых дней объявления о старте сдачи в аренду площадей. Он уже сегодня востребован на рынке, т. к. имеет высокую степень проработки. MR Group готова проявить гибкость при возведении этого объекта и сдавать его в 3 очереди, что отвечает сегодняшним реалиям рынка”. Дмитрий Золин считает, что при условии высокой ликвидности проекта финансирование можно привлечь в западных компаниях. Прозрачность открытых кредитных линий – еще одно условие при котором они будут готовы вкладывать средства в российский рынок коммерческой недвижимости. “Потенциальными приобретателями выступят небольшие частные фонды, у которых есть свои деньги, и крупные промышленные, сырьевые группы, – прогнозирует Дмитрий Золин. – И, конечно, основным инвестором выступит государство, которое уже обеспечило господдержку самым крупным банкам России. Городской бюджет преимущественно Москвы и Санкт-Петербурга сейчас тоже разрабатывает программу финансовой поддержки, строителям жилья”.
Дорогу осилит идущий
Когда же ситуация изменится? Вопрос риторический. Большинство аналитиков считает, что продержаться надо как минимум год-полтора. А в том, что в сложившейся ситуации будут не только пострадавшие, но и выигравшие, и вовсе никто не сомневается. “Период, в течение которого длится кризис, предоставляет ряду игроков возможность заработать, – уверена Ирина Дзюба. – На какое-то время рынок станет менее прозрачным, и то, с каким дисконтом будут реализовываться площадки и площади, изъятые за долги застройщиков, окажется завуалированным и отчасти спекулятивным”. По мнению Андрея Бушина преодолеть кризис по силам многим компаниям, и, в частности, выиграют те из них, которые приобретут активы конкурентов, например компания “Х5 Retail Group”. По сегодняшним оценкам Владимира Пинаева своего дна кризис достигнет во II квартале будущего года, и процесс восстановления стабильности и выхода из кризиса продлится около 12 месяцев. “К счастью, текущий кризис – это исключительно кризис спроса, а не кризис предложения, – уточняет он, – что позволяет рынку недвижимости быстро восстановиться и начать новый цикл роста в момент улучшения макроэкономической ситуации. Я рассматривал бы текущую ситуацию как закономерный конец очередного цикла развития рынка. Те игроки рынка, которые имели эффективную бизнес-модель и баланс кратко- и долгосрочных проектов, окажутся жизнеспособны и укрепят позиции к началу нового цикла”. Илья Володько считает, что в выигрыше будут две категории девелоперов – те, кто в период кризиса приобрел качественные объекты со значительным дисконтом, и те, кто сразу по завершении кризиса вышел на рынок с новым качественным проектом, востребованным рынком. Олег Коронцевич в качестве потенциальных победителей видит тех, у кого на момент кризиса был финансовый резерв: “Имея его, можно остаться на плаву в трудные времена и, пользуясь снижением активности на рынке, купить дешевые активы”.
По оптимистичным прогнозам Дмитрия Золина, ситуация изменится уже к лету следующего года. “К этому моменту шоковое состояние пройдет, – уверен он. – По мнению большинства экспертов, к 2010–2011 гг. на рынке коммерческой недвижимости, особенно в сегменте торговых центров, будет ощущаться реальная нехватка свободных площадей и многие федеральные сети даже при наличии средств не смогут арендовать необходимую площадь. Девелоперы к III кварталу 2009 г. тоже должны выйти из спячки и пересмотреть свои планы развития. В выигрыше останутся те федеральные сети, у которых есть деньги на дальнейшее развитие, которые в сложившейся ситуации могут диктовать свои правила игры”.
Полтора месяца назад российский мультиформатный ритейлер X5 Retail Group заявил о намерении купить дешевеющие сети конкурентов. Приобретать активы ритейлеров, испытывающих финансовые трудности в условиях кризиса, предполагалось на средства, вырученные в том числе и от заморозки проектов по строительству торговых комплексов, реализация которых была запланирована на следующий год. Кроме заморозки своих долгосрочных проектов снижение издержек компании осуществляется путем сокращения офисного персонала, о чем X5 Retail Group объявила в конце октября. Одновременно с этим ритейлер ведет переговоры о продаже своего девелоперского подразделения израильской компании AFI. Главный исполнительный директор, председатель правления компании Лев Хасис в рамках конференции UBS сообщил о намерении X5 Retail Group активно участвовать в ряде сделок слияния-поглощения и покупать розничный бизнес других компаний до их банкротства. Он также подчеркнул, что группа готова использовать свои акции как инструмент поглощения. По словам главы компании до конца 2008 г. группа намерена открыть еще 70–90 магазинов, при этом стратегия компании будет направлена на то, чтобы открывать по большей части дискаунтеры, так как они менее капиталоемкие и быстрее окупаются. Стратегию Distressed Assets в сегодняшней ситуации не только X5 считает самой выгодной для себя. О том, что это более эффективно сейчас, нежели строительство собственных объектов, заявляет большинство игроков рынка. Наиболее выигрышной позицией обладают те компании, которые располагают финансовыми ресурсами или источниками их получения. Компании, испытывающие трудности с финансированием текущей деятельности, готовы расставаться со своими проектами со значительным дисконтом. “В условиях кризиса сделки по покупке уже реализованных объектов будут увеличиваться, – уверен Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company | LCMC, – это закономерные последствия кризиса ликвидности. На рынке уже можно обнаружить эксклюзивные предложения торговых объектов, выставленных на продажу по цене в полтора–два раза ниже реальной. Так что покупать подобные объекты с дисконтом довольно удобно, они начнут приносить доход собственнику немедленно, при строящемся объекте денег придется ждать 2–3 года”. Илья Володько, генеральный директор MACON Realty Group, считает, что если говорить о готовых объектах, то скидка может составлять до 25%, на проекты в стадии строительства – до 40%, в случае с инвестпроектами (земельными участками) дисконт может достигать 50%. “Покупка дешевеющих проектов – выгодная стратегия, – говорит Илья Володько. – В качестве примера, можно привести розничную торговлю. Сейчас самое время наращивать свою розничную сеть на выгодных условиях за счет конкурентов. При этом нужно помнить, что любой кризис, каким бы долгим он ни был, – это временное явление. И после его завершения и с началом активного роста в наиболее выгодном положении окажутся те, кто максимально использовал это время для наращивания своих сил”. С ним согласен Алексей Ванчугов, генеральный директор Mall Marketing: “Стратегия, безусловно, выгодная. Представим ситуацию, когда кто-то построил объект, который ты собирался построить, или его объект находится в большей степени готовности, чем твой. Но дальше строить не на что, и объект готовы продать с существенным дисконтом, с целью выйти из проекта. Не купить его в данной ситуации – значит сделать большую глупость. Ведь, совершив такую сделку, собственник экономит не только деньги, но и время тоже. Часть рисков уже пройдена, часть работ сделана, и цена при этом ниже. Это настолько очевидно, что вопрос здесь не в том – покупать или не покупать, а в том – где, что и за какую цену покупать. Вопросы, связанные с Distressed Assets, вышли на первый план”.
Те девелоперы, которые не могут или по каким-то причинам не хотят замораживать проекты, продают свои активы со скидкой. Публичное заявление Андрея Рогачева, основателя продуктовых сетей “Пятерочка” и “Карусель”, о желании продать свою долю – 50% в строительной компании ЛЭК – стало одной из последних новостей о дисконтных продажах. До этого господин Рогачев говорил о намерениях распродать все объекты и проекты коммерческой недвижимости в своей компании “Макромир”, один строящийся торговый центр “Сити Молл” в Петербурге общей площадью около 275 000 кв. м, а также несколько проектов в Нижнем Новгороде (строительство многофункционального комплекса, включающего офисную часть, площадью 400 000 кв. м), Перми (500 000 кв. м жилья и несколько торговых комплексов) и других городах. Еще до обвала рынка подобные заявления делали компании “Рюрик Менеджмент” и УК “Теорема”. На настоящий момент никаких сведений о том, состоялись ли сделки купли-продажи, нет. Потенциальные покупатели выжидают, когда дисконт достигнет своего дна.
Переждать или достроить?
Пересмотреть стратегию дальнейшего развития и не поддаваться общей панике, царящей на рынке, девелоперам советует Дмитрий Золин. “Лучше всего переждать и не совершать таких скоропалительных решений, как продажи или покупки объектов коммерческой недвижимости, – говорит он. – В любом случае девелоперам, реализующим свои проекты на заемные деньги, придется более тщательно относиться к подрядным работам, разработке концепции и выбору управляющей компании. А иллюзорные, экономически неликвидные проекты просто исчезнут из портфеля компаний”. Единственно правильной стратегией, которая сейчас возможна для подавляющего большинства девелоперов, Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ, считает необходимость сфокусироваться на тех объектах, по которым у них уже есть конкретные обязательства: “Сейчас большинству девелоперов не до того, чтобы скупать активы конкурентов. Надо достраивать объекты, которые уже находятся в той стадии строительства, когда замораживать их поздно, так как слишком многое в них вложено и здания практически достроены. Исключением из правил могут быть те игроки, у которых есть четкая база поступления ликвидности от готовых и арендованных проектов. Они могут использовать свои позиции по ликвидности для приобретения активов конкурентов. Другие компании, которых большинство, такой возможности иметь не будут”. Олег Коронцевич, начальник отдела управления имуществом “Молл Менеджмент”, считает, что речь в данном вопросе должна идти не о стратегии, а о финансовой привлекательности вложений: “В данном случае все зависит от цены. Конечно, если стоимость конкурента ниже собственного строительства, то выгоднее его купить. А если построить дешевле? Смысл тогда покупать?”.
О том, что компания MR Group продолжает развивать собственные проекты, не обращая внимания на дешевеющих конкурентов, сообщила Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group: “Стратегия компании MR Group на сегодняшний день не изменилась. Компания работает в офисном и жилом сегментах рынка недвижимости, в том числе занимается комплексным освоением территорий. MR Group применяет наиболее эффективные финансовые модели, делающие проекты инвестиционно привлекательными на каждом этапе. Компания обладает пулом партнеров из числа ведущих девелоперских, строительных, консалтинговых и брокерских компаний. Сегодня для MR Group первоочередная задача – реализовать то, что было задумано и где проведена большая подготовительная работа по сбору документов и получению разрешений”.
По последним данным, компания продолжает реализацию площадей в достраивающемся бизнес-центре класса “А” на ул. Викторенко, в непосредственной близости от Ленинградского проспекта, в районе ст. м. “Аэропорт”. На сегодняшний момент более 70% площадей уже реализовано. Те проекты, которые находятся у MR Group в завершающей стадии строительства, компания планирует завершить, как это и было заявлено ранее, в конце этого года. “Все основные работы по ним выполнены, и кризис никак не повлиял на сроки и темпы строительства”, – заявляет Ирина Дзюба.
А на какие деньги?
В сложившейся ситуации собственникам очень важно для реализации проектов максимально оптимизировать затраты по объекту, быть гибкими и чутко реагировать на все изменения на финансовых, строительных рынках и рынках недвижимости. Каким же образом борются “за урожай” те, кто продолжает развивать свои проекты в условиях кризиса? “Как правило, в подобных ситуациях девелоперы начинают сокращать издержки, – говорит Олег Коронцевич. – Это делают те, у кого нет активов в собственности. Уменьшаются расходы на маркетинг, сокращается штат сотрудников, урезаются заработные платы. Все это делается для того, чтобы операционный доход покрывал постоянные расходы. При таком ведении дел девелоперу будет проще остаться на плаву”. Компания MR Group, например, в качестве меры по оптимизации внутренних расходов отказалась от имиджевой рекламы. “Мы сконцентрировались на максимально эффективной рекламе проектов, той, которая “продает” и “отрабатывает” вложения в нее, – объяснила Ирина Дзюба. Кроме того, на сегодняшний день уже отмечено снижение цен на арматуру, цемент и другие строительные материалы. В связи с кризисом не все заявленные проекты могут быть запущены и не все генподрядные контракты будут заключены как планировалось, соответственно, стоит вопрос об их загрузке. Вопрос о снижении генподрядного процента также имеет место быть. Актуально обращение к властям города об отсрочке платежей, которые предусмотрены как доля города, просьба об их пересмотре и/или сокращении размеров платежей и увеличении сроков выплат”.
“Какие меры должна предпринять та или иная компания, можно говорить, только зная ее ресурсы и действительное положение дел, – уточняет Андрей Бушин, генеральный директор “МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость”. – Девелоперские компании, которые использовали инструменты банковского финансирования и, не успевая реализовать один проект, начинали следующий, пострадали в большей степени. Игроки, которые реализовывали свои проекты более последовательно, не так резко ощутили влияние кризиса. Застройщики, использовавшие собственные средства, наверное, пострадали меньше всех”. Вопрос финансирования проектов стоит остро и, по сути, определяет их судьбу. “Необходимо привлечение сильных партнеров – инвесторов, – считает Ирина Дзюба. –Это частные и крупные российские и международные фонды. Спрос на задуманные квадратные метры сохранится, и надо возводить их совместными силами”
Прогноз Владимира Пинаева состоит в том, что в течение ближайших трех-шести месяцев маловероятны вхождения в проекты инвесторов и помощи девелоперам ждать неоткуда. Им можно полагаться только на собственные силы, чтобы обеспечить ликвидность по их инвестиционным программам. “Конечно, многие инвесторы сейчас ставят под сомнение те арендные ставки, которые прогнозируют консультанты и девелоперы в своих новых бизнес-центрах, – признает Ирина Дзюба. – Поэтому здесь речь может идти либо о фиксации определенной доходности для инвестора (25–30% годовых), который входит в проект, либо об оптимизации затрат. Наибольший интерес сейчас проявляется к небольшим проектам площадью 30 000–50 000 кв. м. Что же касается крупных многофункциональных комплексов общей площадью более 100 000 кв. м, именно они сейчас подвержены наибольшему влиянию кризиса. Их развитие без гарантированного финансового “плеча” в виде инвестора, банка или крупного партнера очень рискованно, т. к. на сегодняшний день рассчитывать на реализацию площадей до того, как объект будет завершен, практически невозможно”.
Потенциальные арендаторы офисных площадей придают огромное значение степени готовности здания, т. к. все предпочитают занять выжидательную позицию и повременить с решениями до развязки ситуации. Девелоперы оказались меж двух огней, но застывших: с одной стороны инвесторы взяли паузу, с другой не торопятся арендаторы и покупатели платежей. Так, по двум крупным заявленным и разработанным компанией MR Group проектам – бизнес-комплексу на ул. Складочная (310 000 кв. м) и БК “Филисити” (183 435 кв. м – фаза № 1, содевелопер Central Properties) не прекращается работа по поиску партнеров и инвесторов. “Мы видим, что интерес к ним не пропал – говорит Ирина Дзюба. – Это связано с качественной концепцией комплексов, высокими финансовыми показателями и сильным составом участников”. Еще по ряду своих проектов, находящихся в процессе сбора документов, компания продолжает получать разрешительную документацию. “Мы выходим на площадку для строительства нового бизнес-центра “Трио” класса “Б” на ул. 8 Марта в Москве, – приводит пример Ирина Дзюба, – мы планируем привлечь партнера и развивать проект активными темпами. На наш взгляд, он очень удачен и станет успешным с первых дней объявления о старте сдачи в аренду площадей. Он уже сегодня востребован на рынке, т. к. имеет высокую степень проработки. MR Group готова проявить гибкость при возведении этого объекта и сдавать его в 3 очереди, что отвечает сегодняшним реалиям рынка”. Дмитрий Золин считает, что при условии высокой ликвидности проекта финансирование можно привлечь в западных компаниях. Прозрачность открытых кредитных линий – еще одно условие при котором они будут готовы вкладывать средства в российский рынок коммерческой недвижимости. “Потенциальными приобретателями выступят небольшие частные фонды, у которых есть свои деньги, и крупные промышленные, сырьевые группы, – прогнозирует Дмитрий Золин. – И, конечно, основным инвестором выступит государство, которое уже обеспечило господдержку самым крупным банкам России. Городской бюджет преимущественно Москвы и Санкт-Петербурга сейчас тоже разрабатывает программу финансовой поддержки, строителям жилья”.
Дорогу осилит идущий
Когда же ситуация изменится? Вопрос риторический. Большинство аналитиков считает, что продержаться надо как минимум год-полтора. А в том, что в сложившейся ситуации будут не только пострадавшие, но и выигравшие, и вовсе никто не сомневается. “Период, в течение которого длится кризис, предоставляет ряду игроков возможность заработать, – уверена Ирина Дзюба. – На какое-то время рынок станет менее прозрачным, и то, с каким дисконтом будут реализовываться площадки и площади, изъятые за долги застройщиков, окажется завуалированным и отчасти спекулятивным”. По мнению Андрея Бушина преодолеть кризис по силам многим компаниям, и, в частности, выиграют те из них, которые приобретут активы конкурентов, например компания “Х5 Retail Group”. По сегодняшним оценкам Владимира Пинаева своего дна кризис достигнет во II квартале будущего года, и процесс восстановления стабильности и выхода из кризиса продлится около 12 месяцев. “К счастью, текущий кризис – это исключительно кризис спроса, а не кризис предложения, – уточняет он, – что позволяет рынку недвижимости быстро восстановиться и начать новый цикл роста в момент улучшения макроэкономической ситуации. Я рассматривал бы текущую ситуацию как закономерный конец очередного цикла развития рынка. Те игроки рынка, которые имели эффективную бизнес-модель и баланс кратко- и долгосрочных проектов, окажутся жизнеспособны и укрепят позиции к началу нового цикла”. Илья Володько считает, что в выигрыше будут две категории девелоперов – те, кто в период кризиса приобрел качественные объекты со значительным дисконтом, и те, кто сразу по завершении кризиса вышел на рынок с новым качественным проектом, востребованным рынком. Олег Коронцевич в качестве потенциальных победителей видит тех, у кого на момент кризиса был финансовый резерв: “Имея его, можно остаться на плаву в трудные времена и, пользуясь снижением активности на рынке, купить дешевые активы”.
По оптимистичным прогнозам Дмитрия Золина, ситуация изменится уже к лету следующего года. “К этому моменту шоковое состояние пройдет, – уверен он. – По мнению большинства экспертов, к 2010–2011 гг. на рынке коммерческой недвижимости, особенно в сегменте торговых центров, будет ощущаться реальная нехватка свободных площадей и многие федеральные сети даже при наличии средств не смогут арендовать необходимую площадь. Девелоперы к III кварталу 2009 г. тоже должны выйти из спячки и пересмотреть свои планы развития. В выигрыше останутся те федеральные сети, у которых есть деньги на дальнейшее развитие, которые в сложившейся ситуации могут диктовать свои правила игры”.
Назад
Загрузка...