Голландия: Бум 2007 г. больше не повторится

Голландия, население которой насчитывает 16,6 млн человек, является одной из самых развитых и экономически открытых стран мира, бюджет которой в значительной степени зависит от международной торговли. Экономика страны характеризуется наличием стабильных экономических связей, средним уровнем безработицы и инфляции, а также положительным сальдо внешнего баланса. Голландия является важнейшим транспортным узлом Европы. Наиболее развитыми отраслями голландской экономики являются продуктовая и перерабатывающая, химическая, нефтеперерабатывающая промышленности, а также электромашиностроение. Высокомеханизированный сельскохозяйственный сектор обеспечивает занятость не более 3% трудоспособного населения страны, но при этом производит значительные излишки продуктов, что обеспечивает их импорт в крупных объемах. Голландия наряду с остальными 11 странами – партнерами по Евросоюзу ввела на своей территории единую европейскую валюту – евро – с 1 января 2002 г. Финансовый рынок страны является одним из самых стабильных в Европе, что обеспечивает Голландии и стабильный приток прямых иностранных инвестиций. В свою очередь голландские инвесторы входят в пятерку крупнейших мировых инвесторов в экономику США. Стремительный экономический рост в Голландии начался в 2005 г. и продолжался до II квартала текущего года, подкрепляемый растущими объемами экспорта и инвестиций. Уровень безработицы в стране сократился до 10‑летнего минимума в 2007 г.

Тем не менее многие экономисты всегда были обеспокоены наличием жесткого контроля в экономике Голландии, и местное законодательство о земле и строительстве (а соответственно и рынка недвижимости) не является исключением. Эксперты отмечают, что чрезмерный контроль, осуществляемый правительством в значительно большей степени, чем в других европейских странах, привел к неконтролируемому росту цен на рынке недвижимости в течение периода роста экономики. С другой стороны, государственный контроль оказывает положительное влияние на сбалансированную структуру спроса, и в этой связи рынок недвижимости Голландии находится в более защищенном положении, чем в других странах в период кризиса. Классическим примером вмешательства государства в бизнес является рынок офисной недвижимости. Правительству принадлежит значительное количество земель, предназначенных для новых девелоперских проектов. Разрешения на строительство обычно получаются у местных органов администрации, которые выдают землю очень маленькими частями, не допуская таким образом ее избыточного предложения. Но ограничение предложение имеет и свои негативные стороны: к примеру, ограниченный выбор доступных строительных площадок приводит к чрезмерному росту конкуренции, и это относится к сегменту как коммерческой, так и жилой недвижимости.

Стремительный рост 2007 г.

2007 г. как для голландской экономики в целом, так и для рынка офисной недвижимости в частности, оказался наиболее успешным по целому ряду параметров. ВВП страны вырос на 3,5%, а общий уровень занятости населения увеличился на 5,1%. Как и в 2006 г., наибольший рост пришелся на сектор услуг, чей рост составил 3,7%. В секторе услуг возрастающую роль играли компании малого и среднего бизнеса, суммарный рост их объемов продаж составил 5,6%.

Главным локомотивом роста сектора офисной недвижимости Голландии стал растущий спрос на рынке офисных помещений. Всего за год на рынок поступило 2,3 млн кв. м качественных офисных площадей, что почти на 30% превысило прогнозы аналитиков и по итогам года привело рынок к самому высокому показателю объема сделок всех времен. Общее количество офисных площадей на рынке страны за год увеличилось на 4,5%, достигнув к концу 2007 г. рекордного уровня в 39,8 млн кв. м. Поскольку голландский офисный рынок характеризуется высоким спросом, который в основном исходит от малых и средних компаний, более половины совершенных за год сделок относилось к категории офисных помещений размером до 2500 кв. м.

Голландская экономика достигла пика своего роста, который начался в 2005 г., что послужило стимулом для девелоперских и строительных компаний активизировать строительство новых офисных площадей. В результате суммарный объем новых офисных помещений увеличился за год примерно на 1,4 млн кв. м и достиг общего количества в 45,5 млн кв. м. По состоянию на конец 2007 г. общий объем нового предложения на рынке достиг 5,8 млн кв. м. Тем не менее, несмотря на высокий спрос на объекты офисной недвижимости в стране, в конце 2007 г. уровень вакантных площадей в данном сегменте увеличился до 11%, при этом некоторые офисные здания не могли даже открыться ввиду отсутствия арендаторов. Рекордно высокий процент свободных офисных площадей является индикатором перепроизводства в данном сегменте рынка. Аналогичный вывод подтверждал тот факт, что в течение 2007 г. не происходило роста арендных ставок, которые в течение всего года оставались относительно стабильными. Средневзвешенная ставка аренды в голландском офисном секторе по итогам 2007 г. составляла 145 евро, что практически идентично показателю 2006 г. (144 евро).

И не менее стремительное падение в 2008 г.

Уже первая половина 2008 г. показала совершенно другую динамику по сравнению с 2007 г. И хотя общая ситуация в голландской экономике оставалась относительно стабильной в течение первых двух кварталов года, несмотря на набирающий обороты кризис в других регионах мира, в III квартале положение начало ухудшаться. Рост прекратился, и о былых экономических успехах 2007 г. сейчас многие вспоминают с ностальгией. По аналитическим исследованиям DTZ, период стабильности на рынке коммерческой недвижимости Голландии завершился уже в первой половине текущего года. Многие компании отложили планы по дальнейшей экспансии своего бизнеса и в массовом порядке стали отказываться переезжать в новые офисы. В результате на рынке офисной недвижимости в первой половине года лишь 70 000 кв. м площадей нашли своих арендаторов, что является рекордно низким показателем – падение составило более 35% в сопоставлении с аналогичным периодом 2007 г. При этом общий объем предложения офисных площадей на рынке вырос на 3% и составил 6 млн кв. м.

Эксперты DTZ в условиях экономической рецессии прогнозируют спрос на голландском офисном рынке в объеме 1,5 млн кв. м по итогам уходящего года. Этот прогноз означает, что объемы во втором полугодии 2008 г. будут не сильно отличаться от показателей первой половины. Таким образом, объемы рынка 2008 г. сопоставимы со среднегодовыми объемами в период 2002–2005 гг. Основываясь на оптимистичных прогнозах относительно стабильного развития малого и среднего бизнеса в стране, можно предположить, что наиболее востребованными на рынке окажутся офисные помещения в сегменте от 1000 до 5000 кв. м. При этом аналитики DTZ не сомневаются в том, что крупные голландские компании по итогам покажут спад.

На основании проведенных исследований можно сделать общий вывод о том, что в целом по году на рынке офисной недвижимости Голландии вырастет уровень предложения и, соответственно, уровень вакантных офисных площадей. Данная ситуация основана на предположении о том, что бурный экономический рост в стране, продолжавшийся с 2006 г. по начало 2008 г. уже содержится в росте спроса в офисном сегменте и, соответственно, при общем спаде экономической активности мы также увидим и снижение спроса на рынке офисной недвижимости.

Прогнозы на 2009 г.

В следующем году эксперты DTZ прогнозируют стабильность в сегменте офисной недвижимости Голландии. Столь оптимистичные предположения основываются на том, что в связи с продолжающейся экономической рецессией и замедлениями темпов строительства упадет также и рыночный спрос на новые объекты недвижимости. В целом же девелоперы становятся более осторожными при разработке новых бизнес-планов и реализации существующих. В более отдаленной перспективе аналитики предсказывают умеренный рост объемов рынка, общий объем которого к концу 2010 г. достигнет примерно 47 млн кв. м. Однако, по более пессимистичным прогнозам, которые учитывают такие факторы, как рост безработицы в 2009 г. и соответственное уменьшение рыночного спроса, объем рынка к концу 2010 г. может составлять примерно 40 млн кв. м.

В связи с продолжающимся негативным трендом в экономике страны рынок коммерческой недвижимости, по мнению экспертов, в самом ближайшем будущем превратится в рынок покупателя. И если при прогнозировании динамики рынка соблюдать четкий баланс между спросом и предложением в абсолютном выражении, то получается, что уровню спроса в пределах 1,8 млн кв. м должен соответствовать уровень предложения в 3,5 млн кв. м. Сейчас данный показатель равняется почти 6 млн кв. м, т. е. разница составляет примерно 2,5 млн кв. м. Однако, даже если не брать в расчет потенциальные изменения уровня безработицы, разница в 2,5 млн кв. м в краткосрочной перспективе вряд ли преодолима, и на рынке офисной недвижимости будет постоянно увеличиваться процент вакантных площадей.

Завершая исследование голландского офисного рынка, эксперты DTZ высказывают предположение о том, что серьезные изменения следует ожидать в арендных ставках на новые объекты офисной недвижимости. Стоимость СМР в Голландии в последнее время стремительно росла, что не полностью отражают существующие уровни арендных ставок в сегменте офисной недвижимости. Это означает лишь то, что ставки аренды в новых офисных помещениях будут пересмотрены, поскольку возросшие общие объемы инвестиций в девелопмент офисных зданий непосредственно влияют на ожидаемые уровни доходов от их последующей аренды. Соответственно, возникает вопрос, согласятся ли арендаторы платить по этим завышенным ставкам? Если же этого не произойдет, то вполне вероятно, что значительная их часть предпочтет аренду уже существующих офисных помещений (офисы «секонд хэнд»), которые относительно дешевле.

Эксперты также небезосновательно полагают, что в период замедления макроэкономического роста большинство компаний перейдет на более консервативные модели ведения бизнеса, как правило не предусматривающие значительных издержек, связанных с аккомодацией сотрудников в дорогостоящих офисов. Этот фактор также говорит в пользу роста популярности офисов «секонд хэнд» после их косметического ремонта среди компаний, стоящих перед необходимостью арендовать какое-либо помещение.

Аналогичный тренд характеризует не только офисный, но и торговый сегмент голландской недвижимости: количество новых девелоперских проектов по строительству торговых центров также неуклонно снижается. До конца 2009 г. планируется вывести на рынок всего лишь 130 000 кв. м новых торговых площадей, что практически парализует рынок торговой недвижимости, т. к. большинство девелоперов думают лишь о расширении или реконструкции имеющихся торговых центров. Несколько девелоперских проектов по строительству шопинг-центров средней величины и ритейл-парков были заморожены в III квартале 2008 г. из-за кризиса, хотя за три месяца, предшествовавших сентябрю, общий объем инвестиций в торговую недвижимость Голландии составил 300 млн евро. В секторе продолжается коррекция цен на фоне растущих ставок капитализации во всех сегментах торговой недвижимости. Большинство инвесторов заняло выжидательную позицию на рынке, но в целом рынок по-прежнему фундаментально силен.

Эксперты DTZ ожидают, что дальнейшее развитие ситуации на рынке офисной недвижимости Голландии будет в значительной степени зависеть от новых, более гибких предпринимательских концепций со стороны девелоперов. И данный тренд применим не только к Голландии, но и к остальному миру. Ключевым моментом в этой связи будет являться способность к принятию более креативных решений в процессе девелопмента либо редевелопмента офисных объектов.