Недвижимость накрыл “ценопад”

Обвал акций

Цены падают не только на саму недвижимость – на всех мировых биржах произошло обвальное снижение котировок акций компаний, работающих на этом рынке. Инвесторы посчитали, что ухудшение отраслевой конъюнктуры неизбежно ударит по финансовым результатам инвестиционно-строительных и управляющих компаний, и начали массово избавляться от их бумаг.

Так, индекс EPRA/NAREIT Global, включающий акции крупнейших операторов глобального рынка недвижимости, за октябрь–ноябрь упал на 39%. При этом в конце ноября индекс опускался до отметки 880 пунктов – то есть до уровня октября 1998 г. В то время как своего максимума – 2882 пунктов, EPRA/NAREIT Global достиг в конце февраля 2007 г.

Инвесторы на перепутье

Все чаще аналитики отмечают: бумаги сектора real estate уже настолько упали в цене, что все без разбору являются привлекательными объектами для инвестиций. Особенно интересны крупные компании, имеющие фундаментально крепкий бизнес и обширный портфель проектов/объектов, – их акции сегодня зачастую стоят меньше, чем принадлежащие им активы.

Однако один лишь факт существования дисконта у рыночной цены акций к стоимости чистых активов пока не способен вызвать в этом сегменте рынка покупательский ажиотаж – инвесторы хорошо помнят, что до этого долгое время наблюдалось обратное соотношение, то есть акции торговались с существенной премией к стоимости чистых активов.

Так что инвесторам, которые все же решатся войти в сегодняшний рынок property stocks, соблазнившись их очень низкими ценами, нужно подготовить себя к тому, что в будущем здесь сохранится высокая волатильность.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что восстановление ценовой ситуации на рынке недвижимости произойдет со стабилизаций работы кредитных рынков – без этих условий покупатели на рынке не появятся. Но это перспектива явно не ближайших дней, учитывая серьезность и беспрецедентность возникших в мировой финансовой системе проблем.В то же время некоторые обнадеживающие сигналы уже появляются. Так, на американском рынке зафиксировано снижение ставок заимствования, которое оживило интерес к ипотеке: согласно индексам национальной Ассоциации ипотечных банков (The Mortgage Bankers Association), за неделю (по данным на 28.11.08) объем заявок на рефинансирование имеющихся займов более чем удвоился, а заявки на ипотечные кредиты для покупки домов выросли на 38%.

Страдания российских девелоперов

В сегменте публично торгуемых бумаг отечественных девелоперов ситуация выглядит как свершившийся апокалипсис: основные выпуски демонстрируют с начала года убытки, превышающие 90%. Два представителя сектора – ГК “ПИК” и “Система Галс” – в последние дни добились финансовой поддержки госбанков, несколько смягчив остро стоящую перед ними проблему погашения краткосрочной задолженности.

Так, группа “ПИК” заключила соглашение с Внешэкономбанком по предоставлению на год кредита в размере $262 млн для рефинансирования внешнего краткосрочного долга. Долг девелопера, правда, значительно превышает сумму привлеченного займа – по состоянию на 01.10.08 задолженность ГК “ПИК” оценивалась в $1,6 млрд, из которых $867 млн должны быть погашены до конца этого года. Так что для рефинансирования всех долгов компании необходимо массово и быстро реализовать построенное жилье. В условиях начавшегося падения цен на недвижимость и конфликта с московскими властями выручить от продажи квартир планируемые раньше средства не получится. Тем не менее, только на информации о том, что ВЭБ одобрил заявку “ПИК” на предоставление кредита, акции девелопера в РТС и его глобальные расписки на LSE подорожали почти вдвое – с $0,7 до $1,3.

Аналогичная динамика была отмечена в расписках “Системы-Галс”, которые за два первых дня декабря прибавили на LSE более 90%, подорожав с $0,21 до $0,4. Рост произошел на новости о том, что компания подписала кредитный договор с ВТБ о выделении сроком на 2 года 7 млрд руб. (около $250 млн).

Новая кредитная линия может пойти на текущие проекты девелопера или на рефинансирование текущей задолженности. По данным Unicredit Aton, до конца года “Системе-Галс” необходимо погасить $35 млн, а вся долговая нагрузка девелопера оценивается в $1,2 млрд. Кроме того, ВТБ изменил условия для уже выданных компании кредитов на $700 млн (они были предоставлены в 2007 г. под залог 1,9 млн ее акций (примерно 17%), резкое падение стоимости которых на ММВБ вызвало по этим займам margin call). По новым условиям сумма кредита конвертируется в рубли, а ставка фиксируется на уровне 15%. В залог АФК “Система” передаст ВТБ не только весь свой пакет акций девелоперской “дочки” (71,1%), но и часть акций опорного банка корпорации – Московского банка реконструкции и развития. Противостояние кризису продолжается.