Правовой нигилизм рынка недвижимости особенно очевиден теперь – во время кризиса. Это в частности видно на примере Поволжья, где заморожен целый ряд перспективных проектов – как утверждают эксперты, не только по финансовым, но и правовым причинам. Отличительная черта региона — непростой административный ресурс. Опыт последних лет подсказывает: тем, кто захочет в Поволжье подобрать «вкусные» активы, надо быть готовым к битвам на правовом поле.

Одним из наиболее ярких событий этого года стала проведенная прокуратурой летом масштабная проверка 130 торговых объектов на территории городов Самара, Тольятти, Чапаевск, Жигулевск, Отрадный, Октябрьск, Сызрань Новокуйбышевск. В результате под удар попало несколько десятков торговых центров. Среди них - ТЦ «Опера» (Самарский район), ТЦ «Поляна» (Промышленный район), ТЦ «Победа» (Промышленный район). Основные нарушения: незаконное строительство без правоустанавливающей документации на земельный участок, а также факты неправомерного использования земельных участков хозяйствующими субъектами не только на этапе строительства и реконструкции, но и при эксплуатации объектов.
Как сообщает пресс-служба прокуратуры Самарской области «в городе Самаре на самовольно занятых земельных участках ООО «Стройград» осуществляет строительство 7-этажного торгово-офисного центра в Промышленном районе; ООО «Содружество-Л» в Советском районе осуществляет реконструкцию культурно-развлекательного центра «Весна»; ООО «Коммерческая фирма «АТТИС» - строительство и эксплуатацию торгово-офисного центра в Ленинском районе».
Кроме того, проведенными проверками выявлены нарушения требований ст. 51 Градостроительного законодательства РФ (осуществление строительства, реконструкции капитальных объектов без разрешения на строительство).
Надо отметить, что для людей знакомых с поволжскими реалиями результат прокурорской проверки не стал потрясением. Проблемы у девелоперов с законом возникали регулярно. Один из наиболее ярких случаев судьба самарского ТЦ «Мелодия» в районе пересечения Московского шоссе и улицы Андрея Бубнова. В декабре 2003 года постановлением главы Самары, Георгия Лиманского, был утвержден акт о выборе земельного участка под строительство торгового центра площадью 10 тыс. кв. метров в районе пресечения Московского шоссе и улицы Андрея Бубнова. В 2005 выдано разрешение на проектирование центра. Однако в 2006 году мэрия отменила все ранее выданные постановления. Застройщик — ООО «Мелодия» — обратился в арбитражный суд, который в 2007 году признал действия мэрии Самары незаконными и обязал городскую администрацию выдать разрешение на строительство. Мэрия процесс выдачи разрешения затягивала, и только после вмешательства прокуратуры в марте этого года, застройщик наконец-то получил необходимый документ. В конфликте активно участвовали местные жители и поддержавшая их заместитель председателя самарской Думы Татьяна Братчикова. «Глупость выделения данного земельного участка очевидна, – подчеркивает она. – По имеющимся у нас сведениям, проектом даже не предусмотрена подземная парковка, так что непонятно, куда будут заезжать машины. Не говоря уже о том, что в соответствии с генпланом Московское шоссе подлежит расширению».
3 июля 2008 года «враждующие» стороны собирались встретиться для переговоров, но попытка успехом не увенчалась. Далее заместитель главы города Сергей Арсентьев вынес постановление №558, от 30.07.2008 года «Об отмене разрешения на строительство универсального магазина с пристроенной подстанцией». Основанием для отмены разрешения стало заявление депутата городской думы Татьяны Братчиковой, считающей данное строительство незаконным, а также постановление комитета по вопросам строительства и земельным отношениям гордумы. 11 сентября владелец ООО «Мелодия» Дамир Салахов подал в следственный комитет заявление о возбуждении уголовного дела в отношении лиц, виновных в причинении вреда ООО «Мелодия». А в ноябре 2008 депутат губернской думы Михаил Родионов направил запрос в СУ СК при прокуратуре РФ с требованием возбудить уголовное дело против чиновников самарской мэрии.
По мнению господина Родионова, на заседании комитета по вопросам строительства и земельным отношениям гордумы, которое прошло в июне этого года, депутатами было незаконно отменено разрешение на строительство торгового центра. Соответствующий документ был подписан первым заместителем главы города Сергеем Арсентьевым, который, по мнению депутата, превысил свои служебные полномочия, отменив ранее выданное застройщику, ООО «Мелодия», разрешение на строительство торгового центра. «Меня как депутата Самарской губернской думы волнует, что по вине незаконных действий мэрии бюджет города может потерять огромные суммы, так как застройщик имеет право взыскать в судебном порядке убытки, которые он понес за более чем два года задержки начала строительства», — говорится в депутатском запросе. Не «отстает» от своего соседа и Тольятти, где в 2008-м внимание общественности сконцентрировалось на СХ ЗАО «Россия», являющегося собственником свыше 3 тысяч гектар земли сельскохозяйственного назначения. Сейчас эта компания активно занимается тем, что распродает по завышенным ценам земельные участки (принадлежащие ей, отмечают эксперты, на весьма сомнительных основаниях). Естественно, что это препятствует дальнейшему продвижению ряда местных игроков, одним из которых стал Владимир Яркин, депутат Самарской областной Думы и президент холдинга «АвтоТрейд».
Комментируя ситуацию, он указал, что подобную проблему может решить только тольяттинская администрация. «На мой взгляд, мэрия просто обязана воспользоваться своим правом выкупа этих земель для перевода их в муниципальную собственность, - заявил он. – Впоследствии это позволит нормально формировать земельные участки, выставлять их на торги и планировать застройку городской территории».

Чужим здесь не рады
Земельные скандалы давно уже не новость и в других регионах Поволжья. В мае этого года жители одного из районов Ульяновска выразили протест против незаконного строительства двух домов, возводимых депутатом городской думы Николаем Абрамовым. «На руках у застройщика имеются только документы на землю, разрешения на строительство нет. И, хотя заместитель мэра Александр Букин признал строительство незаконным, работы продолжаются», — рассказывает Александр Брагин глава ульяновского регионального отделения Российского народного демократического Союза.
Такая ситуация на рынке не может ни беспокоить действующих на нем игроков. «Для девелоперов сегодня очень трудно подыскать перспективные участки (1,7-2 гектара), — рассуждает директор пензенского ФГП «Добродом» Александр Калдамасов, — говорить об их доступности практически не приходиться». И так считает не только он. Например, заместитель генерального директора автономной некоммерческой организации «ИКЦ Бизнес-Тезаурус» Евгений Литвак заметил, что около 50% предпринимателей, занятых в строительной отрасли, отмечают, что им часто приходится сталкиваться с непреодолимыми препятствиями в виде громоздкой процедуры оформления земли и всевозможных бюрократических проволочек.
Особенно остро эта проблема стоит перед девелоперами из других регионов и стран, поскольку они не знают особенностей местного рынка и не имеют в регионе нужных связей. Более того, известны случаи, когда местная администрация, занимаясь девелопментом самостоятельно, не допускала в регион застройщиков из столицы. «Одному из наших клиентов выделили в регионе участок с плохим грунтом, — рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга московской компании Jones Lang LaSalle. — Он постоянно проседает, так как находится в пойме реки. Впрочем, для «пришельцев» подобная «история» не новость: они не имеют возможности быстро вникнуть во все нюансы, чем, как мы видим, местные власти иногда и пользуются».
Подобную картину чаще всего можно наблюдать в городах-миллионниках. В частности, в Самаре из иногородних застройщиков на рынок смогли выйти лишь единицы. В их числе можно отметить «БЭЛ-Девелопмент», «ЛВН-Девелопмент» и IKEA. А вот такой крупный игрок на этом рынке, как Mirax Group реализовать проект по строительству торгового центра не смог. Еще раньше свернула свою деятельность и московская ГК «СУ-155».
Недавно ситуация начала меняться к лучшему. Как отметил, вице-президент московской ADG group Григорий Печерский, в городах с населением 400-500 тысяч человек, его компания, как правило, встречала содействие со стороны местной администрации. «Правда, подобная ситуация возникает лишь в тех случаях, когда девелопер намерен прийти в регион с готовым проектом, а не просто купить землю», — уточнил г-н. Печерский.
Впрочем, последние события на финансовых рынках осложнили реализацию позитивных начинаний администрации. Федеральным компаниям придется создавать альянсы с местными игроками, владеющими интересными участками и имеющие связи с местной администрацией – иначе на этот непростой рынок не попасть. Последние так же остаются в выигрыше, получая финансовые ресурсы со стороны.

Степень риска
Даже в условиях кризиса, по словам экспертов, земля остается одним из наиболее надежных активов. Если, конечно, заблаговременно проверить статус и назначение приобретаемого участка. Кстати, при покупке следует руководствоваться не местными, а федеральными законами. Девелопер может содержать собственную команду юристов, а может нанять специалистов со стороны, — в любом случае юридическая чистота обойдется достаточно дорого. «Беглая проверка истории 15 соток земли стоит около 1 тысячи долларов, — говорит Владислав Даточный, гендиректор ульяновской компании «Дельфин-Девелопмент». — А правовой аудит участка, площадь которого измеряется несколькими гектарами, обойдется застройщику не меньше 30 тысяч долларов».
Но даже это не гарантирует 100% спокойствия. Приобретая на вполне законных основаниях участок, девелопер впоследствии может встретиться с непредвиденными трудностями, которые существенно ограничивают возможность застройки. Весьма показателен в этом отношении затянувшийся конфликт, который уже 3-й год длится в Саратове. А началось здесь все как обычно. В 2005 году ООО «Скарабей» приобрело у МУП «Саратовводоканал» около 5 гектаров земли под застройку жилого квартала. Казалось бы, на этом дело и закончилось, однако позднее выяснилось, что саратовская администрация землю отдавать так просто не собирается. Ей удалось найти в заключенной сделке «слабое» место — на приобретенном «Скарабеем» участке, как выяснилось, сосредоточены стратегические для Саратова запасы подземных вод.
Хотя у экспертов подобное заключение вызвало, мягко говоря, неоднозначную оценку, это не помешало прокуратуре принять «обеспечительные меры» и строительство запретить.
Хотя, конечно, это скорее исключение из правил. Официальный путь покупки земли в большинстве случаев вполне безопасен, только вот занимает, порой, слишком много времени. «По одному нашему участку оформление документов шло в течение года, по другому — почти четыре. Кто виноват в такой ситуации?», — задается вопросом Ольга Явкина, директор самарской СК «Спектр».
Нередко процедура оказывается настолько мучительной и долгой, что порой люди предпочитают либо избегать её, либо просто игнорировать. «Скажем, в Тольятти к этому моменту есть 2 объекта, не принятых местными проверяющими органами — IKEA и «Парк Хаус» — рассказывает Андрей Сахаров, заместитель гендиректора тольяттинской финансово-строительной компании «Наш город». — Это, в принципе, не мешает им работать уже 1,5 и полгода соответственно».

«Третий» путь
Несовершенство системы землеотвода неоднократно подвигало законодателей к созданию новых схем, отражающих интересы, как администрации, так и застройщиков. И вот, казалось бы, выход найден: земельные аукционы должны обеспечить процедуре публичность, а значит и «чистоту». К тому же, как считают сторонники аукционов, их проведение значительно упростит процесс строительства. «Для застройщика данная схема работы хороша еще и тем, что в результате он получает уже готовый земельный участок, — подчеркивает президент ассоциации предприятий строительного комплекса «СредВолгСтрой» Сергей Кузнецов. — Теперь уже не нужно долго собирать необходимые разрешения, утверждать проект, самому заниматься подведением газа, воды и электричества».
Разумеется, эти доводы не лишены оснований, но практика показала, что аукционы имеют и ряд существенных недостатков. Директор «Добродома», обозначая свою позицию в данном вопросе, вслед за эпитетом «прозрачность» тут же охарактеризовал процедуру и как «очень долгую». На другой недостаток в своем выступлении указал директор московской Rodex Group Сергей Рыбаков. По его мнению, ситуация на рынке начнет меняться только тогда, когда земли с аукционов будут передаваться не фиктивным компаниям, собирающим в свой портфель земельные активы, а тем игрокам, которые на самом деле заинтересованы в развитии бизнеса на данной территории.
Вскоре так же выяснилось, что аукцион — довольно дорогое удовольствие. Многие претенденты на участок часто оказываются «вне игры» из-за слишком высоких цен. Средств порой не хватает даже у крупных игроков. Вдобавок, в регионах нередко приходится сталкиваться и с «местными особенностями». Скажем, в Самаре участвовать в аукционах может только компания, проработавшая на рынке не менее пяти лет.
Так или иначе, большинство участников рынка сегодня всё равно убеждено, что будущее землеотвода именно за аукционами. Местным властям они позволяют пополнить бюджет, девелоперам — получить надежную, проверенную землю в пределах города. Отчасти поэтому аукционы в России сейчас стремительно набирают обороты: всего за несколько лет их количество выросло более чем в 10 раз. И Поволжье здесь исключением не стало.
Последнее время конфликты из-за земли вспыхивают не только между девелоперами и администрацией, но и между самими представителями власти. Весьма курьезный в этом смысле случай произошел в августе 2008 года в Нижнем Новгороде. Там мэрия построила для жителей микрорайона большую спортивную площадку. Однако когда до сдачи объекта оставалась всего неделя, оказалось, что площадка полностью разрушена.
Как выяснилось позднее, областной инвестиционный совет, совершенно не осведомленный о планах городских властей, успел выделить этот «пустующий» участок под строительство жилого дома.