Хеджируйся кто может!

Деривативы на недвижимость, с одной стороны, – альтернативный способ вложений в недвижимое имущество, не предусматривающий реальные сделки купли-продажи физического актива. К нему охотно прибегают институциональные инвесторы, стремящиеся оптимизировать соотношение риска и доходности в своих портфелях за счет включения в них недвижимости. С другой стороны – деривативы можно использовать как механизм управления рисками, возникающими при непосредственных операциях на рынке недвижимости. Так, девелоперы с помощью этих специализированных производных инструментов могут хеджировать портфели своих объектов от неблагоприятных изменений ценовой конъюнктуры.

Инвесторов привлекает недвижимость

Согласно опросу, проведенному инвестиционной управляющей компанией J. E. Robert Companies, большинство институциональных инвесторов готовы в ближайшем будущем увеличить свои инвестиции в коммерческую недвижимость. 60% респондентов – руководителей американских и европейских фондов, ответственных за принятие инвестиционных решений, сообщили, что имеют полномочия на увеличение вложений в коммерческую недвижимость. В качестве наиболее привлекательных регионов для инвестиций были названы Северная Америка (44% опрошенных), Азия (30%) и Европа (18%). Это обнадеживающий сигнал, свидетельствующий о сохранении доверия инвесторов к рынку недвижимости, что является ключевым условием его восстановления после кризисных потрясений.

Неподъемные долги

Кредитный кризис, трансформировавшийся в полномасштабный экономический, привел к заметному росту просроченных платежей по строительным кредитам в США. Согласно данным калифорнийской компании Foresight Analytics of Oakland, доля не погашенных в срок кредитов на строительство жилой недвижимости выросла в III квартале 2008 г. до 3,7% с 2,9% во II квартале. Объем просроченных платежей по займам, выданным на строительство коммерческой недвижимости, за тот же период увеличился с 4,1% до 5,2%. И проблема в ближайшее время только усугубится, поскольку неплатежи по кредитам порождают порочную взаимосвязь: с одной стороны, кредиторы сокращают выдачу займов, боясь их невозврата, с другой – отсутствие кредитования и возможностей рефинансирования повышает число заемщиков, оказывающихся не в состоянии выполнять свои обязательства по обслуживанию долгов.

При этом доля невыплат по строительным кредитам сегодня вышла на более высокий уровень по сравнению с тем, что был зафиксирован в период предыдущего спада – в III квартале 2001 г. (2,3% по кредитам на жилую недвижимость и 2,9% – на коммерческую).

В России, по данным Центробанка, в октябре просроченная задолженность по корпоративным кредитам выросла на 35,9% (в сентябре был отмечен рост на 16,4%). Такая тревожная статистика заставляет кредитные организации более высоко оценивать риски кредитной деятельности и идти на ужесточение условий предоставления заемных средств. Некоторые банки предпринимают агрессивные действия по возврату долгов и выдвигают требования досрочного погашения выданных кредитов (подробнее – на стр. 3). Особенно внимательно кредиторы следят за компаниями с высокой долговой нагрузкой, среди которых много представителей строительной индустрии.

Даешь инфраструктуру!

Акции строительных компаний сегодня привлекают повышенный интерес инвесторов. Главная причина – антикризисные инициативы мировых правительств, предусматривающие осуществление крупных инфраструктурных вложений. Об этом уже заявили власти Канады, Китая, Индии. Тем же путем пошли и США – новый президент обнародовал масштабный план инвестиций в инфраструктуру, который должен поспособствовать восстановлению американской экономики. Акции компаний, так или иначе связанных с предполагаемыми строительно-восстановительными работами, получили сильный импульс к росту. За 10 дней декабря The Dow Jones U. S. Heavy Construction index (индекс акций компаний, занятых в строительстве крупных инженерных сооружений) вырос на 29,2%. The Dow US Construction & Materials index (индекс акций строительных компаний и компаний – производителей стройматериалов) поднялся на 21,4%. Для сравнения – “широкий” американский рынок в отражении The Dow Wilshire Composite за этот период вырос всего на 10,6%. С начала года, правда, оба отраслевых индекса смотрятся хуже рынка. Они начали заметно обгонять его в падении с августа, когда появились первые признаки очередного обострения кредитного кризиса. Сейчас бумаги строительных компаний оцениваются аналитиками как несправедливо недооцененные рынком (value stocks).

В России инфраструктура названа в числе четырех основных “И”-направлений в плане экономического развития страны на ближайшие годы (инфраструктура, институты, инвестиции, инновации). Правительство уже предложило российским компаниям выпускать инфраструктурные облигации под гарантии государства или Внешэкономбанка для строительства особо значимых объектов. Уже появилась информация о том, что “Газпром”, “Роснефть” и ряд других российских энергетических и металлургических компаний на I квартал 2009 г. уже наметили выпуск таких облигаций на сумму 500 млрд руб.

Рынок CRE в США: будет хуже

Для американского рынка коммерческой недвижимости 2009 г. будет худшим с начала 1990 г. Стоимость объектов недвижимости значительно снизится, неплатежи по кредитам и принудительные продажи заложенного имущества увеличатся, доходы собственников недвижимости сократятся – такой прогноз на будущий год содержится в совместном исследовании Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers LLP “Emerging Trends in Real Estate”.

Достижение рынком ценового дна опрошенные 700 экспертов рынка недвижимости ожидают увидеть в 2009 г. Однако, по мнению большинства, быстрого восстановления рынка не произойдет, и он продолжит испытывать сложности еще и на протяжении 2010 г. Стоимость коммерческой недвижимости по усредненному прогнозу снизится на 15–20% по сравнению с ее пиковым уровнем середины 2007 г. Кроме того, эксперты ожидают, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость – впервые за почти 20 лет – покажут отрицательные темпы прироста. Если в этом году инвесторы и собственники столкнулись с “заморозкой” кредитных рынков, фактически остановившей продажи, в следующем году они могут увидеть такие последствия рецессии, как увеличение свободных площадей и падение ставок аренды. Кроме того, не исключено, что мировую финансовую систему может накрыть вторая волна кризиса, спровоцированная списанием плохих долгов игроков рынка коммерческой недвижимости.

Рынок CRE в Великобритании: время покупать?

Как свидетельствует динамика индекса CB Richard Ellis Monthly Index, по сравнению с пиковым уровнем, достигнутым летом 2007 г., британская коммерческая недвижимость потеряла уже треть своей стоимости. В ноябре средние цены на коммерческую недвижимость в Великобритании снизились на 6,6% (на 23% с начала года). Коррекция усилилась на фоне страхов относительно масштабов и продолжительности глобальной рецессии. Аналогичную динамику демонстрирует и композитный индекс британского рынка коммерческой недвижимости от FTSE.



Между тем, основным фактором риска для инвесторов на рынке коммерческой недвижимости остается замедление экономики, ведущее к сокращению спроса на офисные, торговые и складские площади и к снижению ставок аренды.

В России аналогичные тенденции характерны, например, для московского рынка коммерческой недвижимости. По данным консалтинговой компании RRG, в октябре объем предложения на рынке купли-продажи продолжил рост, достигнув рекордных показателей за весь период наблюдения – то есть начиная с 2004 г. В октябре, по сравнению с сентябрем, число объектов, выставленных на рынок, выросло на 13%, а суммарный объем их площадей – на 17%. В течение октября средневзвешенная цена предложения по рынку в целом снизилась на 2%. Однако по некоторым объектам скидка, на которую готовы пойти продавцы, уже достигает 20–30%.

Японский рынок: хорошие перспективы

Официальное начало рецессии в японской экономике означает, что для национального рынка недвижимости возвращаются трудные времена. На международной выставке MIPIM Asia, прошедшей в Токио, главы таких гигантов местной строительной индустрии, как Mitsubishi Estate, Mitsui Fudosan, Mori Building, признали серьезность текущей ситуации, но выразили надежду на рост рынка в долгосрочной перспективе.