Назад
15 Декабря 2008, 13:15
Африка: на обочине кризиса
Компания Broll, лидер на рынке коммерческой недвижимости ЮАР, совместно со своим международным партнером CB Richard Ellis провела исследование рынка недвижимости Африки.
Южная Африка
Начиная с 2002 г. инвесторы, делающие вложения в коммерческую недвижимость Южной Африки, смогли ощутить на себе, что значит получить двузначный прирост капитала и прибыли, спровоцированные уменьшением процентных ставок и быстрым ростом рынка аренды. Мировой и локальный экономический рост, наряду с высоким уровнем ликвидности, создали условия для высокой эффективности капиталовложений в частную недвижимость и общественный сектор, в которых инвесторы могли получить наибольший доход в виде процентов на вложенный капитал.
Более мягкая атмосфера рынка предыдущих лет, начиная с июня 2006 г., и даже 5%-ное увеличение ставки РЕПО, оказали незначительное влияние на колебание цен на рынке недвижимости, провоцировавшиеся спросом как в коммерческом, так и в частном секторах. Инвесторы сыграли на повышение процентных ставок, что привело к увеличению доходности их портфеля недвижимости и закреплению коэффициента обеспеченности собственными средствами на благоприятном уровне.
Последнее время рынки подверглись некоторым изменениям в связи с действием определенных ключевых факторов, которые повлияли на настроения девелоперов:
Эти факторы увеличили риски и подтолкнули инвесторов к поискам более доходных вложений. Однако лежащие в основе операций с недвижимостью принципы вряд ли могут кардинально измениться из-за тех событий на рынке, с которыми сталкиваются девелоперы, а именно:
Эксперты по недвижимости предсказывают, что предложение новой недвижимости будет ограничено только в краткосрочной перспективе и что спрос на новые площади должен быть удовлетворен благодаря перестройке уже существующей недвижимости – так называемых реконструируемых объектов.
Хотя проценты по вложениям могут поступать не так легко, коммерческая недвижимость должна давать твердый рост доходов в связи с ограниченным количеством недвижимости высокого качества и недвижимости с удачным расположением.
Промышленная недвижимость
Ограниченное количество свободных земель с развитой инфраструктурой, в частности – с возможностью обеспечить участок энергоснабжением, приведет к росту спроса на уже существующие здания и квартиры.
Офисная недвижимость
Дополнительные риски и длительное время на подготовку новых проектов приведет к сокращению предложения и увеличению спроса на уже существующие здания. Потому в этом секторе недвижимости ожидается рост.
Торговая недвижимость
Вероятно, сокращение потребительских расходов из-за высоких процентных ставок приведет к замедлению роста сектора торговой недвижимости по сравнению с промышленным и офисным сегментами рынка.
Национальные перспективы
Офисные помещения, находящиеся в крупнейших бизнес-центрах по всей Южной Африке пользуются огромным спросом. В условиях ограниченности спекулятивного развития в последние пять-шесть лет наиболее качественные объекты недвижимости были реализованы, и их покупатели оказались только в выигрыше. Однако, несмотря на то, что спрос на новые офисные пространства достаточно высок, рост расходов на строительство, нехватка квалифицированных строителей и специалистов, дефицит свободных земель в пользующихся спросом районах и рост процентных ставок ограничивают количество девелоперских проектов. Обеспечение новых объектов инфраструктурой тоже является проблемным.
Гана
На протяжении последних 10 лет потребительский спрос на комфорт и качество вырос существенно, и современный ритейл развивался с большой скоростью в таких развивающихся странах, как Гана. Экономика этой страны росла на 5% в год на протяжении последних 8 лет. Это связано с беспрецедентным ростом ритейла. Большая часть 20‑миллионного населения Ганы живет в городах, увеличивающийся средний класс создавал значительный спрос на товары народного потребления.
Очевидность этого демонстрирует Accra Mall. Этот проект общей стоимостью $34 млн был реализован британской инвестиционной компанией Actis, специализирующейся на новых рынках, совместно с местным игроком. Торговый центр площадью 20 000 кв. м на сегодняшний день один из самых крупных и современных в Западной Африке. Его официальное открытие состоялось в июле 2008 г. Accra Mall включает в себя магазины, салоны красоты, развлекательную зону и фут-корт, а также отделения банка и парковку на 800 машиномест. Имеющий в своем составе таких якорных арендаторов, как Shoprite и Game, проект Accra Mall планирует расширяться в ближайшем будущем.
Намибия
Последние 5 лет в Намибии наблюдался исключительный рост на рынках коммерческой и складской недвижимости. В то время как развитие офисного сегмента начинает замедляться, торговая и складская недвижимость «остаются на плаву». Более 50% офисных и торговых площадей Виндхука (столицы Намибии) сосредоточено в деловом центре, значительные инвестиции в недвижимость этого района доказывают тот факт, что ему удается сохранить свой статус наиболее предпочтительного месторасположения для арендаторов.
Нигерия
Рынок недвижимости этой исторически аграрной и нефтедобывающей страны с относительно стабильным политическим климатом в последние шесть лет показывает значительный рост. Поскольку Нигерия является крупнейшим по численности населения государством в Африке (140 млн человек), то соотношение спроса и предложения по жилой недвижимости составляет 7:1, что открывает блестящие возможности для инвесторов.
Наплыв иностранных инвестиций – причина повышенного спроса на первоклассную недвижимость, особенно это касается таких городов, как Абуджа, Лагос и Порт-Каркорт. Прибыль от капиталовложений в недвижимость в среднем составляет от 6% до 14%. За последние три года цены выросли вдвое, особенно в сегменте премиум. В Лагосе – крупнейшем городе в стране – очень большой спрос на коммерческую недвижимость при довольно ограниченном предложении. После недавних проблем в дельте реки Нигер (когда в заложники были захвачены сотрудники нефтяных компаний) многие мультинациональные корпорации – в том числе Cadbury, MTN, Unilever, Shell – перебрались в Лагос. Ставки на коммерческую недвижимость сегодня здесь самые высокие по стране, и прибыль по девелоперским проектам в этом сегменте догнала и имеет тенденцию превысить прибыль по проектам в сегменте жилой недвижимости.
В связи с недостатком офисов класса А для мультинациональных корпораций набирает популярность редевелопмент, а также превращение жилых помещений в площади коммерческого назначения.
Деловой центр Лагоса становится идеальным местом для бизнес-активности. Открытый относительно недавно торговый центр Palms площадью 20 000 кв. м стал альтернативой разбросанным по всему городу магазинам. Успех проекта определил планы укрупнения торгового центра, превращения его в молл.
Сегодня 80% строительных материалов и оборудования в Нигерии завозится из-за рубежа, но в связи с новыми экономическими реформами эта цифра в будущем будет ниже. В свою очередь, это будет способствовать снижению себестоимости девелоперских проектов и повышению капитальной прибыли.
Танзания
Рынок недвижимости Танзании в прошедшие 3 года испытал подъем в связи с притоком иностранных инвестиций. Спрос на офисы и классы сегодня рекордно высок, однако предложений почти нет. Все появляющиеся площади занимают очень быстро.
Количество новых проектов можно пересчитать по пальцам: штаб-квартира компании Celtel, Actis-Barclays House (10 000 кв. м офисных площадей с магазинами на первом этаже) и здание Exim Bank.
На рынке предлагаются крупные участки земли, расположенные между аэропортом и деловым центром столицы, по стоимости примерно $1 млн за 1 акр, что в 2 раза выше, чем 3 года назад.
Сфера ритейла пока не получила современного развития. Исключение составляют такие проекты, как Mlimani City, Sea Cliff Village, Msasani Slipway, и несколько им подобных. Нарождающийся средний класс нуждается в моллах, и, безусловно, их появление даст хорошее развитие рынку ритейла в ближайшие годы. Дефицит крупноформатных розничных проектов призваны снизить строящийся торговый центр площадью 14 000 кв. м на Garden Road и центр площадью 40 000 кв. м на Pugu Road. На северном побережье строится Behari Beach – многофункциональный комплекс, где будет представлена жилая, торговая и офисная недвижимость.
Начиная с 2002 г. инвесторы, делающие вложения в коммерческую недвижимость Южной Африки, смогли ощутить на себе, что значит получить двузначный прирост капитала и прибыли, спровоцированные уменьшением процентных ставок и быстрым ростом рынка аренды. Мировой и локальный экономический рост, наряду с высоким уровнем ликвидности, создали условия для высокой эффективности капиталовложений в частную недвижимость и общественный сектор, в которых инвесторы могли получить наибольший доход в виде процентов на вложенный капитал.
Более мягкая атмосфера рынка предыдущих лет, начиная с июня 2006 г., и даже 5%-ное увеличение ставки РЕПО, оказали незначительное влияние на колебание цен на рынке недвижимости, провоцировавшиеся спросом как в коммерческом, так и в частном секторах. Инвесторы сыграли на повышение процентных ставок, что привело к увеличению доходности их портфеля недвижимости и закреплению коэффициента обеспеченности собственными средствами на благоприятном уровне.
Последнее время рынки подверглись некоторым изменениям в связи с действием определенных ключевых факторов, которые повлияли на настроения девелоперов:
- Волатильные условия на глобальном финансовом рынке
- Финансы – ограничение кредитования, вызванное ипотечным кризисом
- Рост инфляции по всему миру
- Повышение процентных ставок в Южной Африке
- Замедление экономического роста Южной Африки
- Нехватка электроэнергии.
Эти факторы увеличили риски и подтолкнули инвесторов к поискам более доходных вложений. Однако лежащие в основе операций с недвижимостью принципы вряд ли могут кардинально измениться из-за тех событий на рынке, с которыми сталкиваются девелоперы, а именно:
- Ограниченные площади недвижимости в пользующихся спросом зонах
- Ограничения, созданные муниципальными органами для обеспечения развития инфраструктуры
- Расходы на строительство, вызванные растущей инфляцией
- Высокие процентные ставки
- Отставание в развитии.
Эксперты по недвижимости предсказывают, что предложение новой недвижимости будет ограничено только в краткосрочной перспективе и что спрос на новые площади должен быть удовлетворен благодаря перестройке уже существующей недвижимости – так называемых реконструируемых объектов.
Хотя проценты по вложениям могут поступать не так легко, коммерческая недвижимость должна давать твердый рост доходов в связи с ограниченным количеством недвижимости высокого качества и недвижимости с удачным расположением.
Промышленная недвижимость
Ограниченное количество свободных земель с развитой инфраструктурой, в частности – с возможностью обеспечить участок энергоснабжением, приведет к росту спроса на уже существующие здания и квартиры.
Офисная недвижимость
Дополнительные риски и длительное время на подготовку новых проектов приведет к сокращению предложения и увеличению спроса на уже существующие здания. Потому в этом секторе недвижимости ожидается рост.
Торговая недвижимость
Вероятно, сокращение потребительских расходов из-за высоких процентных ставок приведет к замедлению роста сектора торговой недвижимости по сравнению с промышленным и офисным сегментами рынка.
Национальные перспективы
Офисные помещения, находящиеся в крупнейших бизнес-центрах по всей Южной Африке пользуются огромным спросом. В условиях ограниченности спекулятивного развития в последние пять-шесть лет наиболее качественные объекты недвижимости были реализованы, и их покупатели оказались только в выигрыше. Однако, несмотря на то, что спрос на новые офисные пространства достаточно высок, рост расходов на строительство, нехватка квалифицированных строителей и специалистов, дефицит свободных земель в пользующихся спросом районах и рост процентных ставок ограничивают количество девелоперских проектов. Обеспечение новых объектов инфраструктурой тоже является проблемным.
Гана
На протяжении последних 10 лет потребительский спрос на комфорт и качество вырос существенно, и современный ритейл развивался с большой скоростью в таких развивающихся странах, как Гана. Экономика этой страны росла на 5% в год на протяжении последних 8 лет. Это связано с беспрецедентным ростом ритейла. Большая часть 20‑миллионного населения Ганы живет в городах, увеличивающийся средний класс создавал значительный спрос на товары народного потребления.
Очевидность этого демонстрирует Accra Mall. Этот проект общей стоимостью $34 млн был реализован британской инвестиционной компанией Actis, специализирующейся на новых рынках, совместно с местным игроком. Торговый центр площадью 20 000 кв. м на сегодняшний день один из самых крупных и современных в Западной Африке. Его официальное открытие состоялось в июле 2008 г. Accra Mall включает в себя магазины, салоны красоты, развлекательную зону и фут-корт, а также отделения банка и парковку на 800 машиномест. Имеющий в своем составе таких якорных арендаторов, как Shoprite и Game, проект Accra Mall планирует расширяться в ближайшем будущем.
Намибия
Последние 5 лет в Намибии наблюдался исключительный рост на рынках коммерческой и складской недвижимости. В то время как развитие офисного сегмента начинает замедляться, торговая и складская недвижимость «остаются на плаву». Более 50% офисных и торговых площадей Виндхука (столицы Намибии) сосредоточено в деловом центре, значительные инвестиции в недвижимость этого района доказывают тот факт, что ему удается сохранить свой статус наиболее предпочтительного месторасположения для арендаторов.
Нигерия
Рынок недвижимости этой исторически аграрной и нефтедобывающей страны с относительно стабильным политическим климатом в последние шесть лет показывает значительный рост. Поскольку Нигерия является крупнейшим по численности населения государством в Африке (140 млн человек), то соотношение спроса и предложения по жилой недвижимости составляет 7:1, что открывает блестящие возможности для инвесторов.
Наплыв иностранных инвестиций – причина повышенного спроса на первоклассную недвижимость, особенно это касается таких городов, как Абуджа, Лагос и Порт-Каркорт. Прибыль от капиталовложений в недвижимость в среднем составляет от 6% до 14%. За последние три года цены выросли вдвое, особенно в сегменте премиум. В Лагосе – крупнейшем городе в стране – очень большой спрос на коммерческую недвижимость при довольно ограниченном предложении. После недавних проблем в дельте реки Нигер (когда в заложники были захвачены сотрудники нефтяных компаний) многие мультинациональные корпорации – в том числе Cadbury, MTN, Unilever, Shell – перебрались в Лагос. Ставки на коммерческую недвижимость сегодня здесь самые высокие по стране, и прибыль по девелоперским проектам в этом сегменте догнала и имеет тенденцию превысить прибыль по проектам в сегменте жилой недвижимости.
В связи с недостатком офисов класса А для мультинациональных корпораций набирает популярность редевелопмент, а также превращение жилых помещений в площади коммерческого назначения.
Деловой центр Лагоса становится идеальным местом для бизнес-активности. Открытый относительно недавно торговый центр Palms площадью 20 000 кв. м стал альтернативой разбросанным по всему городу магазинам. Успех проекта определил планы укрупнения торгового центра, превращения его в молл.
Сегодня 80% строительных материалов и оборудования в Нигерии завозится из-за рубежа, но в связи с новыми экономическими реформами эта цифра в будущем будет ниже. В свою очередь, это будет способствовать снижению себестоимости девелоперских проектов и повышению капитальной прибыли.
Танзания
Рынок недвижимости Танзании в прошедшие 3 года испытал подъем в связи с притоком иностранных инвестиций. Спрос на офисы и классы сегодня рекордно высок, однако предложений почти нет. Все появляющиеся площади занимают очень быстро.
Количество новых проектов можно пересчитать по пальцам: штаб-квартира компании Celtel, Actis-Barclays House (10 000 кв. м офисных площадей с магазинами на первом этаже) и здание Exim Bank.
На рынке предлагаются крупные участки земли, расположенные между аэропортом и деловым центром столицы, по стоимости примерно $1 млн за 1 акр, что в 2 раза выше, чем 3 года назад.
Сфера ритейла пока не получила современного развития. Исключение составляют такие проекты, как Mlimani City, Sea Cliff Village, Msasani Slipway, и несколько им подобных. Нарождающийся средний класс нуждается в моллах, и, безусловно, их появление даст хорошее развитие рынку ритейла в ближайшие годы. Дефицит крупноформатных розничных проектов призваны снизить строящийся торговый центр площадью 14 000 кв. м на Garden Road и центр площадью 40 000 кв. м на Pugu Road. На северном побережье строится Behari Beach – многофункциональный комплекс, где будет представлена жилая, торговая и офисная недвижимость.
Назад
Загрузка...