Назад
15 Декабря 2008, 13:30
Украина: грядут тощие годы
Согласно последним исследованиям, коммерческая недвижимость на Украине упадет в цене быстрее, чем на Западе. Эксперты считают, что девелоперы под угрозой банкротства будут вынуждены распродавать свои объекты с существенным дисконтом и к весне 2009 г. коммерческая недвижимость Украины может подешеветь на 70–80%.
Лучшее, конечно, позади
В III квартале 2008 г. в Великобритании, Германии и Франции было продано офисных и торговых центров на сумму EUR11,4 млрд, что на 74% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос снизился, когда с рынка пропали игроки, инвестирующие заемный капитал. Очевидно, похожую тенденцию скоро можно будет наблюдать и на Украине, где проблемы в банковском секторе начались примерно на полгода позже, чем в Европе.
По данным CB Richard Ellis, в 2008 г. совокупный объем инвестсделок купли-продажи коммерческой недвижимости на Украине по сравнению с 2007 г. уменьшится на 25% и составит не более $400 млн. Уже в этом году средняя сумма сделки на Украине снизилась на 20–30%. Причинами такого сокращения рынка Сергей Сергиенко, управляющий партнер CB Richard Ellis на Украине, считает не только неблагоприятную конъюнктуру рынка и преобладание негативных настроений среди инвесторов, но и то, что большое количество качественных объектов (а значит, и наиболее дорогих) уже поменяли собственников в прошлом году. “В этом году объем инвестиционных сделок будет меньше, чем в прошлом. Во многом потому, что 2007 г. был рекордным по многим показателям, – сказал г-н Сергиенко. – В прошлом году были совершенны самые дорогие в истории украинского рынка сделки в офисном и торговом сегменте – БЦ “Айсберг” ($135 млн) и ТЦ “Глобус” ($215 млн), а общий объем составил около $530 млн. В этом же году мы не увидели ни одной сделки, сумма которой превышала бы отметку в $100 млн. Мы считаем, что объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в 2009 г. будет незначительным в историческом сравнении. Прямые сделки (то есть приобретение готовых объектов) станут скорее исключением, чем правилом. При этом возможно, что в отрасли строительства и девелопмента мы скоро станем свидетелями сделок по продаже целых компаний, которые из-за невозможности рефинансировать долги обанкротятся”.
Сезон распродаж
Удешевление офисов, торговых центров и складов на Украине не за горами. Отсутствие спроса – не единственная причина делать такие предположения. В конце года украинские девелоперы, не сумевшие договориться с банками о рефинансировании или пролонгации займов по своим обязательствам, избавлялись от проблемных активов – в основном от земельных участков с готовыми проектами, чтоб иметь возможность продолжить развитие хотя бы объектов с высокой степенью готовности. Стартовая цена таких сделок, как правило, и так заявляется на 20–30% ниже докризисной, хотя вполне может упасть еще вдвое. Хороший земельный участок с выгодным месторасположением в черте города, с готовым проектом офисного центра и всеми оформленными документами уже можно купить на 25–30% дешевле, чем в начале года. Скидка на готовые объекты достигает 10–15%. “По сути, продают все, что могут продать, но прежде всего на продажу выставляются недострои, так называемые distressed assets, под которые взят кредит, но отсутствуют средства на достройку. Далее следуют все остальные объекты, где нет положительного денежного потока, – то есть земельные участки с или без проектов. В целом, продается все подряд без особо выраженной дискриминации по сегментам”, – отмечает г-н Сергиенко.
Цена денег
Выставленные на продажу объекты на Украине продаются дешевле, чем год назад. Отсутствие финансирования и преобладание ожиданий снижения арендных ставок вызвали заметное повышение цены на денежные ресурсы. “Но по ставке капитализации продаются только доходогенерирующие объекты – уточняет г-н Сергиенко. – В период кризиса такие объекты продаваться практически не будут, так как никто не будет готов дешево расставаться с положительным денежным потоком”.
По оценкам экспертов CB Richard Ellis, в Центрально-Восточной Европе ставки капитализации начали подниматься еще в I квартале 2008 г. В некоторых странах они уже успели подняться на 75–150 базисных пунктов – то есть, на 0,75–1,50%. Более развитые страны Западной Европы (Англия, Франция, Германия, Испания и Италия) начали ощущать повышение ставок еще раньше – где-то в III–IV кварталах 2007 г.
На сегодня средняя ставка капитализации в офисном сегменте для этих пяти крупнейших стран Европы варьируется в пределах 4,85–5,75%, в то время как год назад она колебалась в диапазоне 3,60–5,25%.
Экспертное мнение
Пока эксперты не могут уверенно предсказать ход событий на ближайшие полгода. Помимо ожиданий, что количество контрактов на рынке недвижимости будет незначительным, распространено мнение, что, хотя стоимость объектов снизится, за счет большего количества сделок объем рынка не будет серьезно отличаться от нынешних показателей. “Многое будет зависеть от того, насколько быстро снизятся цены, – говорит г-н Сергиенко. – Также важную роль в восстановлении ситуации будет играть нормализация кредитной политики банков, их способность предоставлять финансирование на более конкурентных условиях, что, в свою очередь, должно придать необходимую уверенность инвесторам”.
“Стратегию не покупать сейчас, а ждать еще большего падения цен в 2009 г. мы считаем вполне обоснованной во многих случаях”, – отмечает г-н Сергиенко.
В III квартале 2008 г. в Великобритании, Германии и Франции было продано офисных и торговых центров на сумму EUR11,4 млрд, что на 74% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Спрос снизился, когда с рынка пропали игроки, инвестирующие заемный капитал. Очевидно, похожую тенденцию скоро можно будет наблюдать и на Украине, где проблемы в банковском секторе начались примерно на полгода позже, чем в Европе.
По данным CB Richard Ellis, в 2008 г. совокупный объем инвестсделок купли-продажи коммерческой недвижимости на Украине по сравнению с 2007 г. уменьшится на 25% и составит не более $400 млн. Уже в этом году средняя сумма сделки на Украине снизилась на 20–30%. Причинами такого сокращения рынка Сергей Сергиенко, управляющий партнер CB Richard Ellis на Украине, считает не только неблагоприятную конъюнктуру рынка и преобладание негативных настроений среди инвесторов, но и то, что большое количество качественных объектов (а значит, и наиболее дорогих) уже поменяли собственников в прошлом году. “В этом году объем инвестиционных сделок будет меньше, чем в прошлом. Во многом потому, что 2007 г. был рекордным по многим показателям, – сказал г-н Сергиенко. – В прошлом году были совершенны самые дорогие в истории украинского рынка сделки в офисном и торговом сегменте – БЦ “Айсберг” ($135 млн) и ТЦ “Глобус” ($215 млн), а общий объем составил около $530 млн. В этом же году мы не увидели ни одной сделки, сумма которой превышала бы отметку в $100 млн. Мы считаем, что объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в 2009 г. будет незначительным в историческом сравнении. Прямые сделки (то есть приобретение готовых объектов) станут скорее исключением, чем правилом. При этом возможно, что в отрасли строительства и девелопмента мы скоро станем свидетелями сделок по продаже целых компаний, которые из-за невозможности рефинансировать долги обанкротятся”.
Сезон распродаж
Удешевление офисов, торговых центров и складов на Украине не за горами. Отсутствие спроса – не единственная причина делать такие предположения. В конце года украинские девелоперы, не сумевшие договориться с банками о рефинансировании или пролонгации займов по своим обязательствам, избавлялись от проблемных активов – в основном от земельных участков с готовыми проектами, чтоб иметь возможность продолжить развитие хотя бы объектов с высокой степенью готовности. Стартовая цена таких сделок, как правило, и так заявляется на 20–30% ниже докризисной, хотя вполне может упасть еще вдвое. Хороший земельный участок с выгодным месторасположением в черте города, с готовым проектом офисного центра и всеми оформленными документами уже можно купить на 25–30% дешевле, чем в начале года. Скидка на готовые объекты достигает 10–15%. “По сути, продают все, что могут продать, но прежде всего на продажу выставляются недострои, так называемые distressed assets, под которые взят кредит, но отсутствуют средства на достройку. Далее следуют все остальные объекты, где нет положительного денежного потока, – то есть земельные участки с или без проектов. В целом, продается все подряд без особо выраженной дискриминации по сегментам”, – отмечает г-н Сергиенко.
Цена денег
Выставленные на продажу объекты на Украине продаются дешевле, чем год назад. Отсутствие финансирования и преобладание ожиданий снижения арендных ставок вызвали заметное повышение цены на денежные ресурсы. “Но по ставке капитализации продаются только доходогенерирующие объекты – уточняет г-н Сергиенко. – В период кризиса такие объекты продаваться практически не будут, так как никто не будет готов дешево расставаться с положительным денежным потоком”.
По оценкам экспертов CB Richard Ellis, в Центрально-Восточной Европе ставки капитализации начали подниматься еще в I квартале 2008 г. В некоторых странах они уже успели подняться на 75–150 базисных пунктов – то есть, на 0,75–1,50%. Более развитые страны Западной Европы (Англия, Франция, Германия, Испания и Италия) начали ощущать повышение ставок еще раньше – где-то в III–IV кварталах 2007 г.
На сегодня средняя ставка капитализации в офисном сегменте для этих пяти крупнейших стран Европы варьируется в пределах 4,85–5,75%, в то время как год назад она колебалась в диапазоне 3,60–5,25%.
Экспертное мнение
Пока эксперты не могут уверенно предсказать ход событий на ближайшие полгода. Помимо ожиданий, что количество контрактов на рынке недвижимости будет незначительным, распространено мнение, что, хотя стоимость объектов снизится, за счет большего количества сделок объем рынка не будет серьезно отличаться от нынешних показателей. “Многое будет зависеть от того, насколько быстро снизятся цены, – говорит г-н Сергиенко. – Также важную роль в восстановлении ситуации будет играть нормализация кредитной политики банков, их способность предоставлять финансирование на более конкурентных условиях, что, в свою очередь, должно придать необходимую уверенность инвесторам”.
“Стратегию не покупать сейчас, а ждать еще большего падения цен в 2009 г. мы считаем вполне обоснованной во многих случаях”, – отмечает г-н Сергиенко.
Назад
Загрузка...