Торговые центры столицы: Итоги 2006 года

Общая ситуация
В течение последних лет жители столицы были не только свидетелями, но и участниками бурного развития рынка торговых помещений, голосуя в пользу того или иного торгового центра временем, проведенным в его стенах, а также количеством оставленных там денег. В последнее время «культурный» шопинг стал элементом стиля жизни обитателей крупных российских городов, что является благоприятным фактором для девелоперов торговой недвижимости.

Аналитики компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko выделили ряд факторов, влияющих на популярность современного шопинга в столице:

• Увеличение доходов, рост рынка труда и низкий уровень безработицы повышают уверенность работающих москвичей в завтрашнем дне и стимулируют рост потребительских расходов.
• По сравнению со странами Западной Европы коммунальные расходы москвичей достаточно низки, что позволяет им тратить больше средств на покупки.
• Крайне высокие цены на жилую недвижимость в столице приводят к тому, что для многих жителей столицы накопление средств на покупку жилья становится неоправданным. Потребители арендуют жилье в частном секторе, при этом уплаченная арендная плата остается на потребительском рынке.
• На потребительском рынке остается и значительная часть оборота наличности, образованной в результате процветания теневой экономики, которая включает в себя зарплаты «в конвертах» и коррупционные доходы.
• Банковские и финансовые кризисы, наблюдавшиеся в России в последние десятилетия, приучили россиян к мысли о ненадежности накоплений, и получаемые доходы не хранятся, а обмениваются на товары и услуги.
• Сильнейшим стимулом для потребительского рынка является потребительское кредитование, объемы которого удваиваются каждый год и в 2006 году достигли $43 млрд.
• После всех социальных и экономических изменений в стране городские жители оказались лишены более или менее сильных традиций времяпровождения, в результате чего в сознании многих горожан торговые центры уже прочно ассоциируются с культурным отдыхом – многие семьи привыкают к еженедельному посещению торговых центров с их магазинами, кинотеатрами, фуд­кортами.

По данным Департамента потребительского рынка и услуг Москвы, за 2006 год объем розничного товарооборота составил 1817,8 млрд. руб., увеличившись на 7,1% в сопоставимых ценах по сравнению с 2005 годом. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен), по данным Федеральной службы государственной статистики, в 2006 году увеличились на 10% по сравнению с 2005 годом. Конечно, не стоит забывать об огромной дифференциации по доходам внутри населения как России в целом, так и Москвы в частности: по данным Мосгорстата, номинальная среднемесячная заработная плата составляет около 18 тыс. рублей, при этом реальные доходы граждан могут на порядок отличаться как в большую, так и в меньшую сторону, и говорить о всеобщем процветании не приходится. Но на фоне всей России экономическое положение столицы представляется весьма благополучным, что гарантирует стабильное развитие сектора торговой недвижимости Москвы.

Среди событий на рынке торговой недвижимости Москвы отметим следующие:

• В апреле минувшего года было объявлено о слиянии Pyaterochka Holding N. V. и Perekrestok Holdings Limited. Объединенная компания X5 Retail Group стала одним из крупнейших ритейлеров России.
• В конце года в двух московских торговых центрах – «Рамстор­Сити» и «Рамстор­Капитолий» – открылись первые на российском рынке магазины крупнейшего европей­ского продавца бытовой техники и электроники Media Markt.
• Крупнейшая в Великобритании сеть универмагов одежды Debenhams вышла на московский рынок при участии ЗАО «Ди Би Эйч», которое приобрело франшизу британского ритейлера. Первый универмаг сети площадью 4 тыс. кв. м открылся в ноябре 2006 года на Красной Пресне.
• На московский рынок планирует выйти финская компания Rautakesko, которая в минувшем году завершила сделку по покупке петербургской сети DIY «Строймастер», переведя ее магазины под бренд K­Rauta. Со второй половины 2007 года сеть планирует открывать гипермаркеты в Москве.
• На Алтуфьевском шоссе открылся первый московский магазин казанской продуктовой сети «Бахетле», специализирующейся на торговле национальными татарскими деликатесами. До 2010 года в столице планируется открыть до 10 гипермаркетов сети.
• Компания «Эльдорадо» начала развитие сети гипермаркетов «ЭТО». Магазины под новым брендом начали работать в Москве, Казани и Санкт­Петербурге.
• Осенью минувшего года компания Edeka, управляющая торговой сетью Marktkauf, официально объявила об уходе с российского рынка, намереваясь сконцентрироваться на развитии в Германии. Единственный российский гипермаркет Marktkauf был приобретен Metro AG для эксплуатации розничным оператором группы – компанией Real.
• Сеть универмагов из Турции Boyner закрыла свой единственный магазин в ТЦ «МЕГА­Химки» и заявила о прекращении своей деятельности в России.
• В конце года Российский совет торговых центров объявил результаты очередного рейтинга торговых центров России, победителем которого стали два московских объекта: ТРЦ «РИО» Группы компаний «Ташир» – лауреат в категории «Большой торговый центр», «Золотой Вавилон­Ясенево» компании Wakelin Promotions Ltd победил в категории «Малый торговый центр». В номинации «Средний торговый центр» победу одержал проект «Французский бульвар» (Санкт­Петербург).

Предложение
На сегодняшний день на 1000 москвичей, по оценкам Jones Lang LaSalle, приходится в среднем по Москве 149 кв. м торговых площадей, что значительно ниже аналогичных показателей европейских столиц. При этом необходимо учитывать, что потребность города в торговых площадях зависит от множества факторов, таких как уровень доходов населения, туристическая активность и другие, поэтому оптимальная величина показателя обеспеченности торговыми площадями для каждого города своя – это подтверждается значительным разбросом данного показателя для разных городов Европы. Более того, потребность в торговых площадях может быть разной для районов внутри одного города. Но пока на московском рынке торговой недвижимости наблюдается серьезный дефицит качественного предложения практически во всех районах, поэтому девелоперы могут без опаски продолжать возводить новые торговые центры, конечно, учитывая растущую конкуренцию и уделяя серьезное внимание разработке концепции торгового центра.

Поскольку рынок коммерческой недвижимости России сравнительно молод, здесь еще не наступил период специализации: большинство российских девелоперов пробуют свои силы в различных сегментах. Тем не менее зарубежный опыт показывает, что для сформировавшегося рынка недвижимости характерна специализация на определенных сегментах, поэтому можно ожидать, что в перспективе и отечественные девелоперы пойдут по этому пути. Пока же для достижения максимальной доходности нередко требуется действовать сразу по нескольким направлениям. Так, группа компаний «Ташир» помимо девелопмента развивает несколько торговых и развлекательных форматов (сети «Наш дом», «Супер­Дисконт», «Даскалидис», развлекательные центры «Галактика», сеть кинотеатров «Синема Стар») и сети общественного питания, активно оперирует франшизами других ритейлеров (Benetton, Baon и др.). «Возможности группы позволяют развиваться в разных направлениях, – отмечают в компании. – Такая стратегия отвечает сегодняшним требованиям рынка, придавая бизнесу устойчивость и позволяя максимизировать прибыль, получая доход от самостоятельной эксплуатации имеющихся площадей, а не только от сдачи их в аренду».

Темпы строительства и ввода в эксплуатацию современных торговых центров в 2006 году существенно ускорились (см. диаграмму 1). В минувшем году общая площадь нового предложения, по данным компании DTZ, превысила 700 тыс. кв. м (арендная площадь составила более 360 тыс. кв. м). По данным Colliers International, в 2006 году было открыто 11 комплексов общей площадью 866 тыс. кв. м с торговой площадью 378 тыс. кв. м, таким образом, по оценкам аналитиков компании, прирост объема торговых площадей за 2006 год составил 30% от общего количества качественных торговых помещений. «Последние несколько лет площади в течение года вводятся неравномерно – пик приходится на конец года, что связано с желанием девелоперов успеть к новогоднему пику продаж», – отмечают в компании.

Примеры торговых центров, введенных в эксплуатацию в 2006 году, представлены в таблице 1.

По оценкам экспертов, доля качественных торговых помещений в общем объеме торговых площадей увеличивается на 5–7% в год, при этом доля так называемой нецивилизованной торговли снижается примерно с такой же скоростью. Аналитики Jones Lang LaSalle на сегодняшний день оценивают долю качественных торговых объектов в Москве в 37–40% от общего количества торговых площадей, отмечая при этом, что подсчитать суммарную площадь таких объектов, как рынки, подвальные помещения, приспособленные под магазины, и т. п., очень сложно.

Общая площадь современных торговых центров на конец 2006 года составляет от 2,3 млн. кв. м («Торговый Квартал») до 4,3 млн. кв. м (Knight Frank). В Colliers International придерживаются золотой середины, оценивая общую площадь качественных торговых центров на конец 2006 года в 2,9 млн. кв. м, торговую площадь (GLA) в 1,53 млн. кв. м.

Общая площадь ТРЦ, заявленных ко вводу в эксплуатацию в 2007 году, составляет около 1,5 млн. кв. м, однако эксперты рынка единодушно сомневаются, что все заявленные проекты будут завершены в срок: по опыту последних лет можно ожидать, что объем нового предложения вряд ли превысит 700–800 тыс. кв. м.

Среди наиболее значимых торговых центров, готовящихся к открытию в 2007 году, можно выделить следующие (данные компании DTZ):

• «Щукинский» на Щукинской ул., 42 (общая площадь – 98,8 тыс. кв. м, торговая площадь – 42 тыс. кв. м). Девелопер: «ДС Девелопмент». Якорные арендаторы: «М.видео, «Холдинг­Центр», «Снежная королева», «Детский мир», Zara.
• «Домодедовский» на пересечении Каширского шоссе и Орехового бульвара (общая площадь – 33 тыс. кв. м, торговая площадь – 18 тыс. кв. м). Девелопер: Autoban&Co.
• Lotte Plaza на Новинском бульваре, 8­10. Общая площадь торгово­офисного центра составляет 79 тыс. кв. м, торговая – 22,7 тыс. кв. м. Девелопер: ЗАО L&L.
• «Времена года» на Кутузовском, 48 (общая площадь – 64,3 тыс. кв. м, торговая площадь – 25 тыс. кв. м). Девелопер: «Октан + Альфа».

Сегодня, по оценкам аналитиков «Торгового квартала», наиболее обеспечены торговыми площадями центр, север и запад Москвы. Наибольший дефицит торговых площадей по­прежнему наблюдается на востоке столицы. При этом эксперты Jones Lang LaSalle указывают на острый дефицит качественных торговых центров по периметру Садового кольца, близ вокзалов, где существующее предложение ограничено торгово­развлекательным комплексом «Атриум» на площади Курского вокзала и открывшимся в 2006 году ТРЦ «Европейский» на площади Киевского вокзала.

Спрос
Несмотря на стабильное увеличение предложения торговых площадей профессионального уровня на протяжении последних лет, вводимые объекты успешно поглощаются рынком, и спрос по­прежнему значительно опережает предложение. Недостаток предложения качественных торговых помещений ограничивает интерес к российскому рынку иностранных ритейлеров, а также сдерживает экспансию существующих розничных сетей. Так, в компании «М.видео» указывают на сложности при подборе площадей, отвечающих формату сети: хорошо просматриваемые помещения площадью 2–3 тыс. кв. м на одном уровне. Большинство участников сегмента «Бытовая техника и электроника» за последнее время значительно укрупнили свои форматы, чтобы эффективно противостоять конкурентам, как уже существующим на рынке, так и западным «пришельцам», таким как Media Markt, чей приход в Россию в минувшем году не вызвал восторга у местных игроков. Укрупнение форматов сопряжено с трудностями, обусловленными недостатком торговых площадей соответствующего размера и качества. Аналитики рынка отмечают усиление конкуренции между якорными арендаторами, что неминуемо ведет к росту арендных ставок.

В целом же значительных изменений в спросе на качественные торговые площади по сравнению с 2005 годом не произошло – он по­прежнему сильно превышает предложение, однако возрастают требования арендаторов к качеству торговых центров.

Недостаток предложения подтверждается и уровнем вакантных площадей: по оценкам экспертов, средний уровень по Москве составляет 3–4%, но пустующие площади нередко образуются на короткое время в результате ротации арендаторов, и если исключить этот фактор, то можно утверждать, что в современных торговых центрах уровень свободных площадей не превышает 1%.

Что касается рынка купли­продажи торговой недвижимости, то можно констатировать увеличение числа и объема инвестиционных сделок на рынке торговой недвижимости. Эксперты связывают это с приходом в Россию иностранных инвесторов. Западные компании привлекает высокая, по сравнению со среднеевропейскими, ставка доходности, которая на сегодняшний день оценивается в 10% (в Европе – 4–5%).

Примеры значимых сделок на рынке торговой недвижимости представлены в табл. 2.

Ставки
В 2006 году ставки аренды торговых помещений продолжили свой рост. Этому способствует как дефицит предложения, так и выход на рынок все более качественных профессионально управляемых объектов, ставки в которых оказываются выше принятых на рынке, что, однако, не останавливает арендаторов. При этом необходимо учитывать сильную неоднородность рынка торговой недвижимости, в связи с чем ставки в различных ТЦ могут различаться более чем в два раза, так что вычисление средней арендной ставки по городу не имеет смысла. По оценкам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, средние значения в каждом из ценовых сегментов торговой недвижимости остаются неизменными, однако каждый год на рынке появляется новый, более высокий сегмент.

Как отмечают в компании «Магазин магазинов», рост арендных ставок более заметен арендаторам, занимающим небольшие площади (до 250 кв. м), для якорных арендаторов увеличение ставок идет менее интенсивно. По оценкам экспертов, наибольший рост арендных ставок в торговых центрах наблюдался для банков и операторов общепита.

По данным Jones Lang LaSalle, максимальная базовая арендная ставка в минувшем году составила $3000/кв. м в год, таким образом, Москва по уровню арендных ставок опережает большинство мировых столиц, уступая только Лондону.

Стоимость строительства торговых центров также сильно варьируется в зависимости от качества, размера и местоположения объекта. По данным ГК «Ташир», примерная средняя стоимость строительства одного квадратного метра торговой недвижимости составляет около $1000.

Тенденции

• Приход крупных международных ритейлеров заставляет местные сети консолидироваться и укрупняться за счет поглощения мелких игроков – эта тенденция будет доминировать еще не один год. Следствием увеличения масштабов торговых операторов является увеличение размеров вводимых торговых объектов.
• Продолжается развитие рынка франчайзинга, на котором работают как международные, так и российские сети.
• Продолжается освоение подземных территорий: недостаток площадей под застройку при высоком спросе на торговые площади обуславливает появление таких проектов подземного строительства, как многофункциональный комплекс под площадью Павелецкого вокзала, а также торговый комплекс с многоуровневой автостоянкой под площадью Тверской Заставы.
• Строительство Четвертого транспортного кольца будет способствовать формированию новых зон строительной активности. По мере реализации этого проекта территории, прилегающие к нему, будут все более привлекательны для девелопмента.
• Ограниченность возможностей строительства в столице, а также неосвоенность региональных рынков побуждает столичных девелоперов выходить в регионы.

Прогноз
В наступившем году сохранится дефицит торговых площадей, который будет провоцировать дальнейший рост арендных ставок. Уровень вакантных помещений сохранится на крайне низком уровне.

В среднесрочной перспективе можно ожидать снижения ставок капитализации по всем секторам недвижимости вследствие снижения рисков и выхода на рынок новых инвесторов. Несмотря на прогнозируемый в 2008–2009 годах всплеск ввода торговых площадей, можно ожидать, что рынком будут востребованы новые качественные объекты. Однако при этом возможен отток арендаторов из торговых центров, построенных ранее, что является нормальным процессом для развивающегося рынка и не говорит о его насыщении.