Shell&core не предлагать

Собственники объектов перестали быть сильной стороной. Чтобы рассчитываться с банками, девелоперам нужно сдавать объекты. А доля вакантных площадей тем временем неуклонно растет (в настоящее время в среднем по рынку на 15%, по данным Praedium ONCOR International). Ситуация осложняется тем, что «голые стены» (большая часть площадей сдается в состоянии shell&core) сегодня спросом не пользуются. Желание арендаторов предельно конкретизированы: разумные цены и офис, полностью готовый к работе. Сдать в аренду БЦ в состоянии shell&core фактически нереально, признаются эксперты. Ведущий специалист по коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Максим Жуликов подтверждает: «За последнее время сделки с помещениями в стадии shell&core сошли на нет».
Для многих собственников это стало неожиданностью. «Быстрее сориентировались те, кто прошел кризис десятилетней давности, – говорит Максим Жуликов. – Они сразу предложили арендаторам скидку 30–35% и офисы, полностью готовые к работе – то есть с отделкой, получив тем самым конкурентное преимущество».
Со временем стали подтягиваться и другие девелоперы. «После тяжелых раздумий большинство принимает решение о финансировании: делают отделку за свой счет или компенсируют арендаторам расходы на ремонтные работы», – рассказывает директор по развитию Архитектурной Фабрики Forma Group Катерина Дмитриева. Схемы предлагаются разные.
В «Крылатских Холмах», например, в настоящий момент сдаются блоки с отделкой (прямая аренда) и без. На площади shell&core собственники готовы предоставить скидку или арендные каникулы. «Условия оговариваются в каждом конкретном случае», – пояснил менеджер по продажам этого БЦ. В другом бизнес центре – «Омега-плазе» – офисы сдаются без отделки. Однако владельцы предлагают свою строительную бригаду и готовы компенсировать $120 с каждого квадратного метра в течение года (сами собственники позиционируют БЦ как класс А).
«Самые большие арендные каникулы, о которых я слышала, – это 9 месяцев», – говорит об условиях Катерина Дмитриева. Максим Жуликов утверждает, что в последнее время появились предложения интересней – в качестве компенсации собственники готовы освободить арендаторов от аренды на целый год. «Но это, конечно, касается долгосрочных контрактов», – уточняет г-н Жуликов.
Вовсю сдаются офисы с отделкой, которые оставили прежние арендаторы. Это касается зданий и А, и В-класса. Новые арендаторы въезжают, фактически ничего не меняя. Времена дорогих и тем более избыточных дизайнерских решений прошли, объясняют этот тренд эксперты, сейчас никого не интересуют стеклянные перегородки с жидкокристаллическими элементами. Даже известные компании, сокращая расходы, довольствуются малым – лишь бы пережить непростые времена. Это подтвердили и в бизнес-центре «Павловский». «Есть блоки с отделкой – бывший арендатор делал ремонт полгода назад», – сообщил менеджер по продажам БЦ «Павловский».
Однако далеко не все собственники готовы сесть за стол переговоров и пойти на серьезные скидки. «Ожидания многих девелоперов завышены, далеко не все помещения с отделкой сдаются по адекватным ценам», – соглашается Максим Жуликов. «Наибольшая гибкость характерна для владельцев офисов класса В, – считает Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium ONCOR International. – Что касается крупных девелоперов и собственников площадей класса А, то они в основном ждут своего часа: арендные ставки резко не снижают, готовы делать ремонт под арендатора, но с соответствующим повышением ставки аренды».
Нежелание арендаторов связываться с ремонтом более чем понятно. В офисах shell&core нет ни коммуникаций (только вертикальные сети), ни перегородок – нет ничего. А арендаторы в большинстве неспециалисты в области строительства и дизайна. Не надо забывать и о том, что стоимость отделки – это пара годовых сумм по аренде, и выкладывать эти деньги в условиях экономической нестабильности никто не хочет.
Не в пользу shell&core и общие рыночные тренды. «Отделочные материалы в отличие от бетона и металла в цене не падают, – говорит Максим Жуликов. – Наоборот, доллар растет, и стоимость ремонта в среднем увеличивается. Кто захочет платить еще по $800 за квадратный метр за отделку».
Новые условия избавляют арендаторов от лишней головной боли. Нет никакой необходимости теперь наращивать непрофильные для себя проджект-менеджерские и строительные подразделения. Кроме того, ремонт и отделка занимали не меньше 4–6 месяцев, а арендаторы, подписывая договор, хотят работать немедленно.
«Есть большие сложности, связанные со списанием этих трат с точки зрения бухгалтерской отчетности, поскольку речь идет не о собственном, а арендуемом помещении», – добавляет Катерина Дмитриева.
Тем не менее остается определенный узкий круг арендаторов, готовых инвестировать средства в отделку. «Чаще всего подобные компании одобрили бюджет в докризисные времена либо относятся к секторам экономики наименее пострадавшим от снижения деловой активности за последние полгода, – говорит старший консультант по недвижимости отдела офисных помещений компании CB Richard Ellis Марина Моргунова. – Речь идет об уникальных и дорогостоящих проектах, реализуемых в бизнес-центрах класса А».