Назад
18 Февраля 2009, 12:09
Крупных сделок не будет
Рынок инвестиций в недвижимость:
итоги 2008-го и перспективы 2009 года.
Основные тенденции
Например, Москва фактически стала мировым лидером по уровню цен чуть ли не во всех сегментах рынка коммерческой и жилой недвижимости.
Такие цены перестали адекватно отражать реальный уровень доходов населения, а также степени экономического развития и значения Москвы как одного из мировых финансовых центров.
При этом наибольшее снижение испытали акции девелоперских и строительных компаний, что крайне негативно сказалось на их финансовом положении.
Котировки акций некоторых компаний упали на 80-98%.•Характерное для 2006-2007 гг. расширение географии инвестирования, в 2008 г. сменилось заметным снижением инвести-ционной активности на региональном уровне в силу чрезмерно возросших инвестиционных рисков.
Подавляющее большинство инвесторов заняли выжидательную позицию, анализируя ситуацию на рынке, но не предпринимая активных действий по купле-продаже активов.
Их пассивность обусловлена ожиданиями дальнейшего повышения ставок капитализации и снижения уровня арендного дохода.
В результате объемы инвестируемых в российскую недвижимость средств сократились в разы.
Финансирование
Сегодня возможности привлечения средств на открытом рынке капитала практически отсутствуют.
За 2008 г. ни одна российская компания, работающая с недвижимостью, не привлекла средств в рамках IPO, хотя многие ранее планировали сделать это (например, «РосЕвроДевелопмент», «ЛенСпецСМУ», «Дон-Строй», DVI Group).
Это объясняется в корне изменившейся стратегией большинства институциональных инвесторов, которые начали активно выводить капиталы из развивающихся рынков, потеряв значительные суммы вследствие небывалого падения фондового рынка и фактически обвала котировок акций девелоперских компаний.
Соответственно, резко снизился спрос и на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Так, например, группа “Инком” объявила о ликвидации крупнейшего в России ПИФН “Вилладжио Инвест – элитная недвижимость” со стоимостью активов более 25 млрд руб.
Значительно сократились объемы финансирования девелоперских проектов со стороны банковских организаций, причем независимо от качества проектов или репутации девелоперской компании.
Большинство крупных западных финансовых структур закрыли или существенно уменьшили лимиты кредитования на Россию, прежде всего это заметно по немецким банкам, которые проявили высокую активность в 2007 г. (такие как Eurohypo AG, Deutsche Bank, Hypo Real Estate Bank International AG).
Дополнительным фактором, сдерживающим кредиторов, стала неопределенность в отношении перспектив выхода из экономического кризиса в целом и восстановления позитивных трендов на рынке недвижимости.
Большинство участников рынка сходятся во мнении, что кризис пока находится в активной стадии своего развития и о сроках его завершении говорить рано.
Спрос и предложение
В докризисный период для всех сегментов рынка были характерны рост стоимости аренды и одновременная компрессия ставок капитализации, что в совокупности обеспечивало собственникам весьма привлекательные показатели доходности за период владения объектами.
Как следствие, в условиях непрекращающегося роста цен владельцы очень неохотно расставались со своими активами, и предложение проектов на продажу было весьма ограниченным. 2008 г. стал переломным в этом отношении.
Резкое снижение объемов финансирования вынудило большинство девелоперских компаний кардинально пересмотреть стратегию своего развития, заморозить реализацию части проектов (среди них Миракс Групп, AFI Development, Система-Галс, РосЕвроДевелопмент и др.), а также использовать продажу проектов как иногда единственно доступный в текущих условиях инструмент высвобождения капитала для поддержания бизнеса.
Кроме того, многие международные инвестиционные компании, ранее вышедшие на российский рынок, выставили на продажу или уже реализовали значительную долю своих активов, такие как, например, London & Regional Properties, Fleming Family & Partners. Все это привело к стремительному росту предложения инвестиционных активов на рынке.
При этом значительный рост инвестиционных рисков в условиях глобального кризиса обусловил повсеместное увеличение ставок капитализации, как в Европе, так и в России.
Однако в текущих макроэкономических условиях стратегии подавляющего числа инвесторов стали существенно консервативнее, и объекты на развитых европейских рынках теперь для таких инвесторов гораздо более привлекательны по сравнению с российскими активами.
Дефицит ликвидности затронул практически все секторы российской экономики, большинство компаний в самых разных сферах бизнеса начали политику оптимизации затрат и прекратили активную экспансию, результатом чего стало заметное сокращение спроса на аренду помещений и, как следствие, привело к снижению арендных ставок. Таким образом, два основных фактора финансовой привлекательности объекта недвижимости для инвестора – рост арендного дохода и компрессия ставок капитализации – одновременно приобрели негативную окраску.
Эти обстоятельства, подкрепленные нехваткой заемного капитала и неопределенными перспективами восстановления нормального функционирования экономики и финансовой системы, обусловили стремительное сокращение инвестиционного спроса, снижение количества и масштабов инвестиционных сделок.
Особенно это стало заметно во второй половине 2008 г. Среди незначительного числа инвесторов, которые продолжают рассматривать объекты на предмет потенциального приобретения, в основном российские компании.
При этом интересуются они, как правило, так называемыми “проблемными активами” (“distressed assets”), которые собственники по тем или иным причинам вынуждены продавать по явно заниженным ценам (например, это может быть вызвано срочной необходимостью в получении ресурсов для поддержания основной деятельности).
В целом, на данном этапе сформировался ярко выраженный “рынок покупателя”: потенциальных покупателей на рынке крайне мало, и высокая конкуренция среди продавцов вынуждает последних идти, иногда, на весьма значительные уступки по цене (до 30-50% от первоначального предложения).
2009 год. Прогноз
2009 г. станет серьезным испытанием для российского рынка недвижимости, как и для прочих секторов экономики страны.
В сложившихся крайне сложных финансово-экономических условиях инвестиционная активность будет оставаться на очень низком уровне, по крайней мере, до середины года.
Характер развития российского инвестиционного рынка будет в значительной степени зависеть от глобальных мировых тенденций, в частности от того, насколько эффективными окажутся меры, направленные на стабилизацию ситуации в финансово-экономической сфере, принимаемые сейчас правительствами ведущих государств мира.
Вряд ли можно ожидать сделок с крупномасштабными проектами, требующими значительных сумм первоначальных инвестиций – более $90-100 млн, поскольку такие проекты в большинстве случаев приобретаются с привлечением значительного кредитного плеча, что на данном этапе осуществить весьма затруднительно.
Таким образом, внимание потенциальных покупателей будет сфокусировано на средних и небольших по масштабам объектах ($20-50 млн за один объект), имеющих ярко выраженные конкурентные преимущества на рынке.
В силу того, что российский рынок недвижимости еще не был в достаточной степени развит, столкнувшись с кризисом, и впервые переживает столь глубокую коррекцию, его восстановление, скорее всего, не будет быстрым.
Ранее конца 2009 – начала 2010 г. ощутимых позитивных сдвигов не ожидается. Однако если рассматривать текущую ситуацию с позиций долгосрочного инвестирования, а также нивелировав сложившиеся крайне пессимистичные настроения среди инвесторов, сегодняшние уровни цен на рынке и предлагаемый широкий выбор проектов, с большой вероятностью, в перспективе будет оцениваться как весьма удачное время для приобретения активов.
-
Инвестиционная сфера российского рынка недвижимости на протяжении всего 2008 г. развивалась “под диктовку” глобального финансово-экономического кризиса, в который постепенно перерос кризис на рынке высокорисковых ипотечных кредитов (“sub-prime mortgage”) в США, начавшийся еще в середине 2007 г. При этом если в первой половине года инвесторы еще не в полной мере осознавали сложность сложившейся ситуации, то в третьем квартале кризис доверия проявился со всей очевидностью.
- Значительный приток в Россию прямых инвестиций и кредитных ресурсов с развитых западных рынков в течение нескольких лет до начала кризисных явлений на фоне рекордно высоких цен на сырье (энергоресурсы, металлы) обеспечил беспрецедентно благоприятные условия как для продавцов / девелоперов, так и для покупателей на рынке недвижимости. Высокий инвестиционный спрос, подкрепленный дешевыми и доступными западными кредитами, и дефицит качественного предложения привели к быстрому росту цен, в результате чего рынок оказался чрезмерно перегрет.
Например, Москва фактически стала мировым лидером по уровню цен чуть ли не во всех сегментах рынка коммерческой и жилой недвижимости.
Такие цены перестали адекватно отражать реальный уровень доходов населения, а также степени экономического развития и значения Москвы как одного из мировых финансовых центров.
-
Проблемы с привлечением заемного капитала как для строительства, так и для целей рефинансирования на приемлемых условиях явились основной причиной начала коррекции рынка недвижимости России в 2008 г., затронув все его сегменты без исключения.
- Стремительный отток иностранного капитала из стран с развивающейся экономикой (к которым международное сообщество относит и Россию), а также 4-кратное снижение цен на энергоносители – основная статья российского экспорта – обусловили небывалое падение российского фондового рынка.
При этом наибольшее снижение испытали акции девелоперских и строительных компаний, что крайне негативно сказалось на их финансовом положении.
Котировки акций некоторых компаний упали на 80-98%.•Характерное для 2006-2007 гг. расширение географии инвестирования, в 2008 г. сменилось заметным снижением инвести-ционной активности на региональном уровне в силу чрезмерно возросших инвестиционных рисков.
Подавляющее большинство инвесторов заняли выжидательную позицию, анализируя ситуацию на рынке, но не предпринимая активных действий по купле-продаже активов.
Их пассивность обусловлена ожиданиями дальнейшего повышения ставок капитализации и снижения уровня арендного дохода.
В результате объемы инвестируемых в российскую недвижимость средств сократились в разы.
Финансирование
Сегодня возможности привлечения средств на открытом рынке капитала практически отсутствуют.
За 2008 г. ни одна российская компания, работающая с недвижимостью, не привлекла средств в рамках IPO, хотя многие ранее планировали сделать это (например, «РосЕвроДевелопмент», «ЛенСпецСМУ», «Дон-Строй», DVI Group).
Это объясняется в корне изменившейся стратегией большинства институциональных инвесторов, которые начали активно выводить капиталы из развивающихся рынков, потеряв значительные суммы вследствие небывалого падения фондового рынка и фактически обвала котировок акций девелоперских компаний.
Соответственно, резко снизился спрос и на закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Так, например, группа “Инком” объявила о ликвидации крупнейшего в России ПИФН “Вилладжио Инвест – элитная недвижимость” со стоимостью активов более 25 млрд руб.
Значительно сократились объемы финансирования девелоперских проектов со стороны банковских организаций, причем независимо от качества проектов или репутации девелоперской компании.
Большинство крупных западных финансовых структур закрыли или существенно уменьшили лимиты кредитования на Россию, прежде всего это заметно по немецким банкам, которые проявили высокую активность в 2007 г. (такие как Eurohypo AG, Deutsche Bank, Hypo Real Estate Bank International AG).
Дополнительным фактором, сдерживающим кредиторов, стала неопределенность в отношении перспектив выхода из экономического кризиса в целом и восстановления позитивных трендов на рынке недвижимости.
Большинство участников рынка сходятся во мнении, что кризис пока находится в активной стадии своего развития и о сроках его завершении говорить рано.
Спрос и предложение
В докризисный период для всех сегментов рынка были характерны рост стоимости аренды и одновременная компрессия ставок капитализации, что в совокупности обеспечивало собственникам весьма привлекательные показатели доходности за период владения объектами.
Как следствие, в условиях непрекращающегося роста цен владельцы очень неохотно расставались со своими активами, и предложение проектов на продажу было весьма ограниченным. 2008 г. стал переломным в этом отношении.
Резкое снижение объемов финансирования вынудило большинство девелоперских компаний кардинально пересмотреть стратегию своего развития, заморозить реализацию части проектов (среди них Миракс Групп, AFI Development, Система-Галс, РосЕвроДевелопмент и др.), а также использовать продажу проектов как иногда единственно доступный в текущих условиях инструмент высвобождения капитала для поддержания бизнеса.
Кроме того, многие международные инвестиционные компании, ранее вышедшие на российский рынок, выставили на продажу или уже реализовали значительную долю своих активов, такие как, например, London & Regional Properties, Fleming Family & Partners. Все это привело к стремительному росту предложения инвестиционных активов на рынке.
При этом значительный рост инвестиционных рисков в условиях глобального кризиса обусловил повсеместное увеличение ставок капитализации, как в Европе, так и в России.
Однако в текущих макроэкономических условиях стратегии подавляющего числа инвесторов стали существенно консервативнее, и объекты на развитых европейских рынках теперь для таких инвесторов гораздо более привлекательны по сравнению с российскими активами.
Дефицит ликвидности затронул практически все секторы российской экономики, большинство компаний в самых разных сферах бизнеса начали политику оптимизации затрат и прекратили активную экспансию, результатом чего стало заметное сокращение спроса на аренду помещений и, как следствие, привело к снижению арендных ставок. Таким образом, два основных фактора финансовой привлекательности объекта недвижимости для инвестора – рост арендного дохода и компрессия ставок капитализации – одновременно приобрели негативную окраску.
Эти обстоятельства, подкрепленные нехваткой заемного капитала и неопределенными перспективами восстановления нормального функционирования экономики и финансовой системы, обусловили стремительное сокращение инвестиционного спроса, снижение количества и масштабов инвестиционных сделок.
Особенно это стало заметно во второй половине 2008 г. Среди незначительного числа инвесторов, которые продолжают рассматривать объекты на предмет потенциального приобретения, в основном российские компании.
При этом интересуются они, как правило, так называемыми “проблемными активами” (“distressed assets”), которые собственники по тем или иным причинам вынуждены продавать по явно заниженным ценам (например, это может быть вызвано срочной необходимостью в получении ресурсов для поддержания основной деятельности).
В целом, на данном этапе сформировался ярко выраженный “рынок покупателя”: потенциальных покупателей на рынке крайне мало, и высокая конкуренция среди продавцов вынуждает последних идти, иногда, на весьма значительные уступки по цене (до 30-50% от первоначального предложения).
2009 год. Прогноз
2009 г. станет серьезным испытанием для российского рынка недвижимости, как и для прочих секторов экономики страны.
В сложившихся крайне сложных финансово-экономических условиях инвестиционная активность будет оставаться на очень низком уровне, по крайней мере, до середины года.
Характер развития российского инвестиционного рынка будет в значительной степени зависеть от глобальных мировых тенденций, в частности от того, насколько эффективными окажутся меры, направленные на стабилизацию ситуации в финансово-экономической сфере, принимаемые сейчас правительствами ведущих государств мира.
Вряд ли можно ожидать сделок с крупномасштабными проектами, требующими значительных сумм первоначальных инвестиций – более $90-100 млн, поскольку такие проекты в большинстве случаев приобретаются с привлечением значительного кредитного плеча, что на данном этапе осуществить весьма затруднительно.
Таким образом, внимание потенциальных покупателей будет сфокусировано на средних и небольших по масштабам объектах ($20-50 млн за один объект), имеющих ярко выраженные конкурентные преимущества на рынке.
В силу того, что российский рынок недвижимости еще не был в достаточной степени развит, столкнувшись с кризисом, и впервые переживает столь глубокую коррекцию, его восстановление, скорее всего, не будет быстрым.
Ранее конца 2009 – начала 2010 г. ощутимых позитивных сдвигов не ожидается. Однако если рассматривать текущую ситуацию с позиций долгосрочного инвестирования, а также нивелировав сложившиеся крайне пессимистичные настроения среди инвесторов, сегодняшние уровни цен на рынке и предлагаемый широкий выбор проектов, с большой вероятностью, в перспективе будет оцениваться как весьма удачное время для приобретения активов.
Назад
Загрузка...