Рынок стал более закрытым

По мнению Дениса Соколова, партнера, руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, возможности рынка ритейла отнюдь не исчерпаны. Такие города как Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск и Екатеринбург обладают, по мнению эксперта, грандиозным потребительским потенциалом.
Далее Денис Соколов рассказал о структуре потребительского рынка: «Все последние годы сектор ритейла активно развивался. Его рост составлял 15-20% в год. Для сравнения, в Италии, только за 10 лет объем рынка увеличился на 1,5%. По традиции более 50% своих доходов люди оставляли и продолжают оставлять в магазинах. Однако до кризиса покупательская активность не мешала им еще делать накопления, чего сейчас не происходит: этой возможности люди практически лишились». Кроме того, Денис Соколов отметил, что есть очень большая категория потребителей, которая приходит в торговый центр, но ничего не покупает. Это говорит, прежде всего, о том, что ритейлеры сегодня не могут предложить, то чего они хотят. Есть категория посетителей, которые своих доходов не лишилась, однако сознательно перешла на режим экономии.
Кроме того, Денис Соколов призвал аккуратно относиться к аналитическим данным, которые публикуются в отчетах. Не всегда эти цифры отражают реальную ситуацию, поскольку уровень арендных ставок вычисляется на основе всего нескольких сделок. Тем более многие собственники переходят в своих расчетах с арендаторами на процент от оборота, что также осложняет анализ арендных ставок. 
Заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Лада Белайчук отметила, что сегодня офисный рынок вернулся по многим показателям к уровню 2004 года. Это касается и цен, и арендных ставок, и интереса к недвижимости со стороны инвесторов.
В среднем вакантными сегодня остаются 10-15% площадей. В настоящий момент свободные площади есть в 600 офисных московских объектах. «Это не означает, что в каждом здании пустует 10% площадей, – поясняет Лада Белайчук. – Ранее сданные в эксплуатацию объекты работают, и они заполнены арендаторами, а вот новые здания часто стоят пустыми или полупустыми». Успешнее сегодня тот, кто был гибче в переговорах. А лояльность владельцев недвижимости часто определяется их скорой необходимостью идти на ковер к кредиторам.
«Цены больше всего падают на площади в новых деловых центрах, – заявила Лада Белайчук. – Ожидания их владельцев были сильно завышены, поскольку только за последний год цены значительно выросли, и вот теперь они корректируются рынком. А вот рассчитывать, что арендаторам удастся на 30% снизить ставки в уже работающих несколько лет объектах, не приходится».  В целом, полагают эксперты, офисный рынок Москвы перенасыщен, и эта ситуация продлится как минимум до 2013 года. 
Арендные ставки в складской недвижимости стали снижаться только в последнее время. В целом этому сектору удалось избежать резких колебаний. Это связано, по мнению Дениса Соколова, в первую очередь с тем, что в складской недвижимости строительный цикл невелик. Девелоперы успели сориентироваться и снизили объемы строительства, заморозив большинство строек. Кроме того, дальновидные девелоперы успевали вносить небольшие изменения в проект под требования конкретных пользователей. Это также пошло сектору на пользу.
Также эксперты прокомментировали ситуацию на рынке инвестиционных сделок: «Продавцы и покупатели пока не могут сойтись в цене. У инвесторов есть ожидание ставок капитализации на уровне 18-20%. Поскольку рынок не стабилен и не ясна ситуация с величиной арендных ставок, у покупателей нет понимания, каков уровень доходности работающего объекта».
Эксперты компании пояснили, что покупателями на рынке недвижимости сегодня продолжают оставаться российские и западные фонды, представители нефтегазового сектора и структуры РЖД. Инвесторов интересуют и готовые объекты, и строящиеся объекты, и проекты с долговой нагрузкой.
Также эксперты отметили, что к лету ожидают  выход на рынок залогового имущества. «И мы станем представлять стороны и продавцов, и покупателей, – говорит старший директор, заместитель руководителя отдела оценки Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Константин Лебедев. – Пока же мы не видим банкротств девелоперских компаний. Банки предпочитают реструктуризировать кредиты, зарабатывая на этом, а не объявлять дефолты. Кроме того, у некоторых девелоперов была подушка безопасности, и они пока могут обслуживать свой долг». Аналитики заметили, что такие банки как ВТБ, ВЭБ, Сбербанк активно поддерживают строительную отрасль, что видно на примере Сочи.
Отвечая на вопрос о том, стоит ли девелоперам опасаться банков-рейдеров, аналитики посоветовали обратиться за комментариями в банки. Старший исполнительный директор и партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко отметил, что иметь на балансе недвижимость на падающем рынке никто не хочет. Однако он не исключил, что тот или иной банк захочет интересные активы оставить себе».
В дальнейшем эксперты ожидают выход на рынок более качественных объектов. Также должна произойти коррекция по объемам вводимых площадей, масштабные проекты сегодня никого не интересуют. Кроме того, следующие девелоперские проекты будут в большой степени ориентированы на конечных пользователей. «Спекулятивное строительство стало менее востребованным, - говорит Сергей Рябокобылко. – Если раньше девелоперы и слышать не хотели про built-to-suit, то сегодня они сами просят найти им клиентов. Если у компании есть внятная концепция и понятен конечный потребитель, то деньги на проект можно найти и сегодня».