Самая популярная на сегодняшний день рекламная растяжка в городе – «сдается в аренду». Теперь уже предложение сильно опережает спрос, а не наоборот. Однако вполне возможно, что рынок собственника вернется: большинство строек заморожено и уже через несколько лет, когда кризис закончится, арендаторы могут столкнуться с дефицитом качественных площадей. Вопрос только в том, чтоб определиться что строить и как.

Это понимают и девелоперы, поэтому деятельность свою по возможности не прекращают. По словам президента компании GVA Sawyer Веры Сецкой, начинать проект сегодня – абсолютно логичное решение. Все дело в том, что предпроектный этап – приобретение земельного участка, концепция объекта, подготовка документов – длится в среднем год, а иногда и больше. Процесс проектирования – это еще 6–8 месяцев. «Эти стадии не требуют больших материальных затрат, можно спокойно работать и дожидаться подъема рынка и появления кредитного капитала по разумным ставкам, который потребуется для непосредственного строительства», – рассказала г-жа Сецкая.
Однако выйти на стройплощадку, даже тем, у кого есть деньги, сегодня не так просто. Перспективы рынка неопределенны, что будет через 2–3 года с арендными ставками, спросом, никто точно сказать не может.
Тем не менее уже сегодня ясно, что времена непродуманных, написанных «под копирку» проектов остались позади. Канула в лету идея создания новых районов, городов и даже островов, о чем еще недавно грезили девелоперы. Когда-то каждый более-менее крупный город хотел иметь свой «Сити» от топового архитектора. MIPIM 2008 прошел под знаком таких проектов. Сегодня об этом остались одни воспоминания. «Никто больше не страдает гигантоманией, – соглашается директор отдела инвестиций Knight Frank Евгений Семенов. – Уже никто не хочет одним махом построить 500 тыс. кв. м или даже 100 тыс. кв. м. Не понятно, что будет со спросом, финансированием, будет ли возможность рефинансировать кредиты». Наиболее востребованы, по мнению г-на Семенова, будут небольшие объекты: 5–10–20 тыс. кв. м. «Все они будут пользоваться спросом, особенно расположенные в качественных местах», – отметил Евгений Семенов.
В этом же духе настроена и Вера Сецкая. Она предлагает разбивать проект по строительным стадиям и поддерживает идею многофункциональных комплексов: «Это снижает риски: когда одна функция западет, ее компенсирует другая».
Никакие кризисы, по мнению абсолютно всех экспертов, не страшны по-настоящему качественным объектам. «Сегодня пришло время строить здания, соответствующие всем мировым параметрам, – говорит Евгений Семенов. – В этой связи вносить коррективы приходится даже в строящиеся объекты – предлагать арендаторам и покупателем неликвидные объекты уже невозможно».
Кроме того, следующие девелоперские проекты будут в большой степени ориентированы на конечных пользователей. «Спекулятивное строительство станет мене востребованным, – говорит старший исполнительный директор и партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергея Рябокобылко. – Если раньше девелоперы и слышать не хотели про built-to-suit, то сегодня они сами просят найти им клиентов. Если у компании есть внятная концепция и понятен конечный потребитель, то деньги на проект можно найти и сегодня».
По словам Евгения Семенова, возможно появление и новых западных производителей, а, следовательно, новых промышленных и складских площадей: «Было несколько заявлений от западных компаний, которые хотят выйти на российский рынок именно сегодня. Более удобного случая может и не быть, поскольку расходы на строительство и зарплаты снижаются. Есть все-таки вещи, которые будут потребляться спросом всегда, например, лекарства».
Очень аккуратно нужно строить бизнес-центры, поскольку офисный рынок близок к насыщению. Востребованными, по мнению Веры Сецкой, может быть формат бизнес-парков, комплекс малоэтажных зданий с достаточным количеством парковок. «При условии, что можно найти земельный участок в хорошем направлении и не по астрономической цене», – добавляет эксперт.
По мнению региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольги Ясько, менее рискованны вложения в торговую недвижимость: «Если проект уже имеет финансирование, то целесообразно продолжать строительство. Ситуация в этом сегменте выглядит более предсказуемой, чем в офисном или гостиничном секторе. Через два-три года рынок испытает дефицит качественных площадей, девелоперы смогут снять все сливки. Особенно в тех городах, где нет серьезной конкуренции».
По мнению других экспертов, в кризисное время может развиваться многострадальная гостиничная недвижимость. «Этот сегмент настолько недоразвит, что никакие кризисы ему не страшны, – считает Вера Сецкая. – Я бы вложилась, если бы заручилась поддержкой оператора». Об этом же говорит и Дмитрий Колтунов, специалист службы стратегического развития «Партнер-Инвест» (компания собирается строить гостиницу): «Гостиничная недвижимость не так подвержена кризисам, как офисная, поскольку люди не перестают путешествовать. А качественных отелей не хватает».
Новыми точками роста могут стать дискаунтеры и формат магазинов «возле дома». Эту идею поддерживают эксперты GVA Sawyer – компания собирается вложиться в строительство аутлет-центров. У этой идеи есть, правда, противники, которые сомневаются, что магазины такого рода не приживутся в России. Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer, однако уверен в обратном: «Аутлет-моллы не чувствительны к экономическим циклам. Именно во время кризиса стоки показывают наилучшую прибыль, продажи растут, поскольку компании-производители распродают свои коллекции прошлых сезонов».

Новые игроки
Пока одни девелоперы в панике рвут на себе волосы, другие твердо стоят на ногах и даже расширяют свой бизнес. Это, как правило, компании, у которых доля заемного капитала была невелика или вовсе отсутствовала. Даже в регионах есть бизнесмены, которые кризису только рады. Например, екатеринбургский ритейлер Игорь Ковпак, в развитие сети инвестировавший собственные доходы, теперь скупает по дешевке активы закредитованных конкурентов, в том числе, и девелоперские. По такой схеме развивался не только г-н Ковпак. Напролом идут не только маленькие компании. Один из первых профессиональных девелоперов, работающих в России, компания IKEA, не только не сворачивает свою деятельность, но и развивается, собираясь открывать новые магазины в крупных российских городах. Рецепты все тот же: финансовая независимость и очень аккуратная стратегия развития. Теперь эта компания, как и другие такого же рода, может от кризиса даже выиграть. Во-первых, снижаются цены на земельные участки (появляется большой выбор качественных площадок), рабочую силу и стройматериалы. Есть и другое преимущество: кризис медленно, но верно убирает с рынка конкурентов. «Собственные средства есть у незначительного числа девелоперов, – говорит Ольга Ясько. – Они строят небольшие объекты либо для собственных нужд, либо под конченого пользователя – арендатора или покупателя». Традиционно есть деньги у компаний газового и нефтяного секторов, РЖД.
Новыми игроками на рынке недвижимости могут стать негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Потеряв на вложениях в фондовый рынок, они могут переориентироваться на недвижимость. Если раньше компании этого сектора были готовы входить в проекты, получая высокий уровень доходности на будущую капитализацию, то сегодня они смотрят на готовые объекты, приносящий стабильный доход. «Как ни странно, появляются на рынке ни кому неизвестные покупатели, на которых мы раньше, обращали мало внимания, – говорит Евгений Семенов. – Это средние компании или компании с крупным частным капиталом».
Не стоит забывать и про компании, которым была обещана государственная поддержка. Это, например, «Интеко» Елены Батуриной, жены мэра Москвы Юрия Лужкова. В планах девелопера строить не только жилье, но и офисные, и гостиничные объекты. Напомним, что помимо «Интеко» в список системообразующих компаний строительного сектора вошли «Главстрой» Олега Дерипаски, Группа компаний «ПИК», «СУ-155», Группа «ЛСР» и «ДСК-1». Почти все эти девелоперы имеют в своем портфеле активов проекты в области коммерческой недвижимости. «Главстрою» Олега Дерипаски включение компании в список системообразующих предприятий пока, правда, не помогает – ВТБ обратился в арбитражный суд с иском против девелопера с требованием погасить задолженность перед банком.
И еще все эксперты сходятся во мнении: очаги строительства появятся, как только рынок утрясется, и будут сформированы новые правила игры. Коммерческий директор холдинга «Капитал Груп» Алексей Белоусов, например, основополагающим фактором считает цены на строительно-монтажные работы. «Какое-либо изменение в ситуации на рынке я связываю с появлением принципиально нового ценообразования на СМР, – говорит г-н Белоусов. – Сейчас уже идет корректировка. Но только тогда, когда этот процесс завершится, девелоперы начнут активно осваивать новые земельные участки».