Без спроса и без денег

Среди основных факторов 2008 года, сформировавших нынешнюю картину рынка российской коммерческой недвижимости, эксперты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko в своем исследовании отмечают следующие:

Большой объем нового строительства: в течении 2008 года было введено в эксплуатацию 2,1 млн. кв м качественных офисных помещений, что на 680 000 кв м больше чем за 2007 год.

Рост объема купленных и арендованных офисных помещений по итогам года, но значительное сокращение к концу 2008 года.

Таким образом, объем купленных и арендованных офисных площадей сформировался следующим образом:

Динамика по годам

2007 – 1,6 млн. кв. м.
2008 – 1,7 млн. кв. м.

Динамика по кварталам

4кв. 2007 – 483,000 кв.м
4кв. 2008 – 278,000 кв.м

Динамика по месяцам

Декабрь 2007 – 343,000 кв.м
Декабрь 2008 – 26,000 кв.м

В результате произошел рост уровня свободных офисных помещений до 16% по состоянию на 1 февраля 2009 года.

Собственники осознавая кризисную ситуацию на рынке вынуждены снижать арендные ставки. Так, за 4кв. 2008 года произошло снижение на 25% от уровня лета 2008

В результате к концу года рынок стал переключаться с ориентации на собственника на ориентацию на арендатора/покупателя.

Рыночное предложение

На сегодняшний день рыночное предложение характеризуется следующими основными моментами:

По состоянию на 1 февраля 2009 года общее количество качественных офисных площадей в зданиях, введенных в эксплуатацию, составляет около 9,3 млн. кв. м.

Из всех существующих офисных площадей на 1 февраля 2009 было свободно более 1,5 млн. кв. м. или 16% от общего количества. Для сравнения, доля свободных офисных помещений в Европе сегодня на уровне 5-10% (Лондон и Париж - 5-6%). То есть в Европе, в отличие от Москвы, доля свободных офисных помещений в период кризиса сильно не изменилась. Данный факт обусловлен низкой долей нового строительства в общем объеме качественных офисных помещений.

Помещения без отделки и помещения в строящихся зданиях становятся наименее востребованы. При этом из 1,5 млн. кв. м. более 600 000 кв. м. предлагаются уже с отделкой.

Помимо существующих площадей, 3,25 млн. кв. м. девелоперы собираются построить, но, например, по прогнозам Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, по результатам года будет введено не более 1 млн. кв. м.

Другими словами: помимо 1,5 млн. уже построенных и свободных качественных офисных помещений в 2009 году прибавиться еще 1 млн. качественных офисных помещений. 2,5 млн. кв м. рынок был не в состояние поглотить еще в докризисный период (напомним что в 2008 году объем купленных и арендованных офисных помещений был на уровне 1,78 млн. кв. м.). В текущей ситуации компании сокращают даже имеющиеся офисные помещения.

Традиционно, наиболее востребованными являются офисные проекты в центре Москвы и на Юго-Западном субрынке. Наибольшая доля свободных помещений наблюдается в районах за пределами TTK. В зданиях за пределами МКАД из всех существующих площадей более 50% сейчас предлагаются в аренду.

Субаренда – быстрое решение

Особенности текущего предложения в существующих зданиях следующие:

• Доля свободных офисных помещений, помимо нового строительства, обусловлена ростом предложения площадей в субаренду.
  
  
• До лета 2008 года объем помещений в субаренду был на уровне 20 000 кв м.
  
  
• В кризисный период (с сентября по декабрь 2008 года) объем предложения по субаренде увеличился в 5 раз до 100 000 кв м.
  
  
• Большинство помещений в субаренду предлагается с отделкой в зданиях класса А и сосредоточены в пределах Третьего Транспортного кольца.
  
  
• Вполне ожидаем дальнейший рост предложения по субаренде, по крайней мере в первой половине 2009 года.
  

Кризис – что строят…

Что происходит со зданиями строящимися в кризисный период:

• Более 60% зданий почти полностью свободны.
  
  
• Строящиеся и недавно построенные объекты практически не востребованы на рынке в данный момент.
  
  
• Лишь чуть более 10% зданий имеют свободную площадь менее 20% от их общей площади. В основном это наиболее качественные и востребованные здания на рынке.
  

При этом, несмотря на то, что все представленные здания выходят на рынок в кризисный период (в ситуации низкого спроса), гибкость арендодателя и его способность понимать потребности арендатора приводят к успеху некоторых зданий (около 30% зданий успешно сдаются).

Сбалансированность рынка

Оперируя термином абсорбции (объем поглощения новых офисных помещений), можно сравнить его с объемом нового строительства по годам (2004-2009 годы):

• До 2006 года на рынке наблюдался баланс: строилось ровно столько, сколько рынку было необходимо.
  
  
• В 2007 году объем нового строительства значительно возрос, в то время как потребности в данном строительстве была значительно ниже.
  
  
• В 2008 году, несмотря на увеличение потребности в новом строительстве, объем строительства вырос еще сильнее.
  
  
• Большой объем строительства в 2007-2008 годах привел к дисбалансу рынка еще до сентября 2008 года (начало кризисного периода).
  
  
• Прогноз на 2009 год – значительное сокращение объемов нового строительства.
  

Снижение цены

Эксперты компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko называют снижение уровня арендных ставок главным рыночным трендом на ближайшее время. Дело в том, что с переориентацией рынка со стороны арендодателя, на сторону арендатора, собственники помещений вынуждены придумывать способы привлечения клиентов. Наиболее простой и распространенный - скидка по цене продажи или аренды

В Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko прогнозируют дальнейшее снижение ставок в 1-ом квартале 2009 года. При этом цены на недвижимость могут стабилизироваться (перестать падать и быть предсказуемыми) в 3-4 квартале 2009 года.