Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ. Часть 1

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.   
Главное изменение касается непосредственно системы финансирования жилищного строительства. Долевое участие, при котором покупатели жилья инвестируют средства в стройку, будет упразднено с 1 июля 2019 г. На смену деньгам граждан придет банковский кредит. Большинство других поправок вводят новые требования к застройщикам, без соблюдения которых они лишаются права на привлечение средств покупателей. По оценке экспертов «Метриум», наиболее чувствительными для застройщиков, а значит и для рынка в целом, станут пять новых норм.

1. Переход на счета эскроу

Свыше 74% всех инвестиций в жилищное строительство в России составляют средства покупателей, которые связаны с застройщиками договорами долевого участия (ДДУ). После 1 июля 2019 г. девелоперские компании лишатся возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства покупателей поступят только на специальные банковские счета – эскроу, то есть окажутся в доверительном хранении банка. Пока дом не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику.

Как предполагается, в период строительства средства граждан заменят целевые банковские кредиты (проектное финансирование). Банк-держатель эскроу-счетов выделит деньги на строительство жилого комплекса.
 
«Между вливаниями в проект покупателей и банковским финансированием есть принципиальная разница, которая заключается в стоимости привлекаемых средств, – указывает Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group. – Денежный поток с продаж по ДДУ сразу шел на покрытие операционных расходов, в том числе и по обслуживанию кредитов на строительство. Банковское финансирование предоставляется под процент: застройщик обязан возвращать кредит, что увеличивает себестоимость проекта. Величина ставок по проектному финансированию и конкретные условия кредитования пока не известны. Как предполагается, 3% годовых будут начисляться на сумму, эквивалентную сгенерированным деньгам на эскроу-счетах. Остальная сумма кредита будет выдаваться по рыночным ставкам не ниже 10-12% годовых. Таким образом, самые дорогие деньги застройщик займет на начальной стадии реализации проекта, когда привлечение дольщиков только начинается, а капитальные затраты уже высоки. Едва ли кредит для большинства застройщиков будет выдаваться по ставкам ниже рынка. Со временем это станет фактором санации отрасли от слабых «игроков».

С 1 июля 2018 г. у застройщиков появляется выбор. Девелоперы могут перейти на использование эскроу-счетов добровольно, и в этом случае они освобождаются от новых требований законодательства о долевом строительстве. Если застройщики предпочтут и дальше привлекать средства покупателей напрямую (до 1 июля 2019 г.), для всех новых жилых комплексов, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 г., применяются новые требования 214-ФЗ.  

2. Ограничение по опыту работы

В новой редакции закона о долевом строительстве вводится понятие – «специализированный застройщик», который удовлетворяет двум требованиям. Во-первых, такая организация имеет более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.

В каком качестве был получен такой опыт, не важно: специализированным застройщиком может стать как технический заказчик строительства (девелопер), так и генеральный подрядчик. Данная мера, считают в «Метриум», может стать преградой на пути новых девелоперских компаний. Чтобы начать новый бизнес в жилищном строительстве, инвестору понадобится контроль над компанией, которая отвечает требованиям по опыту работы, то есть такое юридическое лицо придется приобрести, что повышает проектные затраты.
 
Во-вторых, как и прежде, специализированный застройщик владеет правами на стройплощадку, а также привлекает средства дольщиков. «Сохраняется ситуация, при которой фактическим инвестором строительства (девелопером) и компанией, владеющей землей и привлекающей средства дольщиков (застройщиком), могут быть разные юридические лица, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – На сегодняшний день в России работает 3 150 девелоперских компаний, которые так или иначе связаны с 4 430 застройщиками. То есть порядка 18% девелоперов контролируют одновременно двух и более застройщиков, однако на долю таких компаний приходится 60% всех строящихся площадей в России. Требования законодательства распространяются именно на застройщиков, но непосредственно девелоперы обычно несут ответственность только в случае судебных разбирательств. С этой точки зрения введение понятия «специализированный застройщик» никак не проясняет разделение ответственности между девелопером и застройщиком».

3. Административные расходы – не более 10%

Ряд новых требований закона прямо регулирует некоторые финансовые параметры бизнеса. В частности, застройщик не может потратить на административные и прочие сопутствующие расходы свыше 10% от общей стоимости строительства за весь его период. В число таких затрат входит оплата услуг уполномоченного банка по обслуживанию единого расчетного счета проекта; выплата заработной платы, соответствующих налогов и отчислений; оплата услуг коммерческой организации, выполняющей роль исполнительного органа застройщика; расходы на рекламу, коммунальные услуги, связь, аренду помещений, оборудование для организации рабочих мест.  

Над расходами застройщика устанавливается банковский контроль. Уполномоченный банк, где открывается счет застройщика, получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Фактически банк будет вести учет всех административных расходов застройщика, пока они не достигнут предела в 10% от стоимости строительства. Если застройщик попытается провести оплату перечисленных выше услуг больше лимита, то такая операция будет запрещена.
 
«Норматив 10% более чем достаточен для управленческих расходов, – считает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group. – Как правило, такие затраты составляют 4-5% от расходной части проекта. Однако проблема в том, что ограничение распространяется на более широкий спектр статей затрат, в том числе рекламу. В некоторых проектах удельный вес оплаты услуг рекламных агентств очень высок, особенно если жилой комплекс относительно небольшой. Реклама стоит одинаково дорого как для большого проекта, так и для объекта точечной застройки. В последнем случае только расходы на рекламу могут составлять до 10% от проектной стоимости. Соответственно, в этом случае ограничение не позволит застройщику уложиться в отведенный законодателями предел затрат».
Продолжение следует


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Метриум Групп

Материалы по теме

Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04
Советы юристов

Рынок апартаментов возьмут под контроль

Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) и Российская Гостиничная Ассоциация (РГА) подписали соглашение о сотрудничестве, направленное на совместную работу по развитию рынка апартаментов, а также по повышению привлекательности и качества индустрии гостеприимства. 
02.07
Советы юристов

Реформа регистрации юрлиц увеличит спрос на виртуальные офисы

Реформа законодательства, позволяющая компаниям регистрироваться по почтовому адресу, вызовет всплеск интереса бизнесменов к виртуальным офисам. Об этом – в материале компании Regus. В настоящее время около 20% от всех сделок российского Regus приходится на виртуальные офисы, через год их доля вырастет до 30-35%.
22.05

журнал CRE 9-10 (345-346)

1-31.05.2019
CRE Special: когда рынок перейдет на цифру? 10 апреля состоялось очередное мероприятие CRE Special, на этот раз посвященное цифровому будущему рынка недвижимости.  Складской подъем 9 апреля состоялась ежегодная складская конференция, организованная CRE Event при поддержке компаний RosLogistics, Constructor Rus, АКФ Профессионалы, KR Properties и Skaldman. Ведущие игроки рынка складской и индустриальной недвижимости собрались в Немецком центре промышленности и торговли, чтобы обсуди...

Популярное

Переговоры

В «Москва-Сити» может открыться крупнейший коворкинг

Сеть коворкингов WeWork ведет переговоры с турецким холдингом Renaissance Development об аренде 25 000 кв. м в Neva Towers в «Москва-Сити».
14.05
Назначения

ВТБ Недвижимость – новое назначение

Олег Барков возглавил компанию «ВТБ Недвижимость».
16.05
Игроки рынка

«Полушка», «Лайм» и «Всенародный» закрываются

Холдинг «Продовольственная биржа», управляющий сетями «Полушка», «Лайм» и «Всенародный», принял решение о закрытии бизнеса. Об аренде части магазинов договорились «Магнит» и X5 Retail Group.
17.05
Назначения

Knight Frank открывает новое направление

Knight Frank запускает направление по инвестиционным сделкам и управлению активами, которое возглавит Сергей Кузичев.
14.05
Проект

Началось строительство ТЦ «Столица»

УК «Столица Менеджмент» совместно с генподрядчиком «ЛИМАКМАРАЩ» приступили к строительству ТЦ «Столица» в Новой Москве.
14.05
Проект

«Мосэнерго» построит логистический центр

В Мытищинском районе появится Единый логистический центр «Мосэнерго».
17.05
Игроки рынка

«Макдоналдс» открыл университет в Москве

«Макдоналдс» открыл корпоративный «Университет гамбургерологии» в Москве.
 
15.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre