Портрет русскоязычных инвесторов в доходную недвижимость за рубежом. Часть 2

Среднюю доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы от арендного бизнеса, респонденты оценили в 6,7% годовых. Это согласуется с результатами опроса Tranio 2016 г., где большинство участников выбрали вариант «От 4 до 8%».
В большинстве стран ожидаемая доходность близка к среднему значению: например, в Австрии и Греции — около 6,0 %, в Великобритании и США — 7,7%. Однако в Хорватии средний результат по анкетам респондентов составил 11,4%, а в Таиладе — 8,7% годовых. В опросе 2016 г. тоже именно в Таиланде отмечали особо высокие ожидания доходности: вариант «более 8% годовых» для доходного жилья указали 62% респондентов, а для коммерческой недвижимости — 80%.

Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5,0%, а в Португалии — 5,2% годовых.
 
Обнаружена умеренная отрицательная корреляция между ожидаемой доходностью и преобладающими ценовыми категориями недвижимости по странам. В странах более высоких ценовых категорий в среднем ожидают меньше доходности, чем в «дешевых». «Это соответствует рынку, — подтверждает Юлия Кожевникова.— Чем выше спрос, тем дороже недвижимость и тем ниже доходность. Например, в Германии самый дорогой городской рынок — Мюнхен, и доходность от долгосрочной аренды там около 2% годовых».

Инвесторы планируют продать недвижимость примерно через 7 лет

5,5% участников опроса ответили, что большинство инвесторов вообще не планируют продавать недвижимость, остальные указали сроки инвестиционных проектов от 0 до 25 лет. Средний срок предполагаемой продажи по всем странам составил 6,8 года, что снова согласуется с предыдущим опросом Tranio: в 2016 г. большинство респондентов указали, что русскоязычные инвесторы собираются продавать недвижимость через 5–10 лет после покупки.

В некоторых странах типичные сроки инвестиционного проекта существенно отличаются от среднего показателя. Так, судя по ответам респондентов из Таиланда, там инвесторы рассчитывают продать недвижимость в среднем через 4,9 года. «В Таиланде много спекулятивного строительства, — комментирует Георгий Качмазов.— Инвесторы хотят быстро построить, быстро продать и сразу получить много денег. Там активно, но ликвидности сейчас мало: те, кто вложились в стройку, с трудом продают».

Наоборот, в Австрии и Германии средний срок продажи составил 9,6 и 8,3 года соответственно. «В этих странах, — поясняет Юлия Кожевникова, — покупают в основном арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход много лет».

В девелопмент вкладывают не более 12% русскоговорящих инвесторов

В среднем респонденты оценили долю русскоязычных инвесторов в девелопмент или редевелопмент в 12,3%. Разница между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов (11,9 и 18,6% соответственно) позволяет предположить, что нерусскоязычные риелторы чаще имеют дело с инвесторами в проекты добавленной стоимости.

В исследованиях Tranio 2015 и 2016 гг. большинство респондентов указывали вариант «Доля инвесторов в проекты девелопмента или редевелопмента составляет менее 10%». Сравнение этих данных с результатами нового опроса говорит в пользу гипотезы о том, что со временем эта доля растет.



Таиланд резко выделяется из общей картины: по оценке респондентов, здесь девелопментом и редевелопментом занимаются в среднем 40% русскоязычных инвесторов. Этот показатель также сопостави?м с результатами опроса 2016 г., где большинство респондентов из Таиланда указали, что в проекты добавленной стоимости готовы инвестировать более 30% русскоязычных покупателей.

Низкий интерес к девелопменту и редевелопменту (около 6% инвесторов) отмечается в Хорватии, США и Италии, а в Венгрии (как и в опросе 2016 г.) все 100% респондентов отметили, что инвестиций такого рода нет вовсе.

Долевое партнерство — самый популярный из инструментов инвестирования на базе недвижимости

Большинство русскоязычных риелторов (61%) отмечают, что самый популярный инструмент инвестирования на базе недвижимости — долевое партнерство. На втором и третьем местах с большим отрывом — соответственно фонды недвижимости и мезонинные кредиты. В ответах нерусскоязычных риелторов иная ситуация: 64% респондентов отметили фонды недвижимости, все остальные — долевое партнерство, и никто не указал мезонинные кредиты.


«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнёрства (equity),— поясняет Георгий Качмазов.— Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».

Все больше инвесторов покупают «золотые визы»

В среднем по всем странам количество инвесторов ради ВНЖ увеличилось за последние годы: этот вариант отметили 48% респондентов. Это один из редких случаев, когда ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов согласуются друг с другом.



В Португалии все респонденты выбрали вариант «Увеличилось», он также заметно лидирует в Черногории (79%) и Испании (68%). Кроме того, результаты опроса позволяют предположить, что количество русскоязычных покупателей инвестиционного ВНЖ выросло также на Кипре, в Греции и в Италии. С другой стороны, оно уменьшилось во Франции, а особенно в Латвии, где это засвидетельствовали 89% респондентов.

Почти половина русскоязычных риелторов (49%) отметила рост числа клиентов, желающих стать налоговыми резидентами той или иной зарубежной страны. При этом большинство нерусскоязычных риелторов (73%) указали, что число таких клиентов не изменилось.
 
Как поясняет Георгий Качмазов, «вопросы налогового резиденства бывают весьма щепетильными, и русским привычнее обсуждать их на родном языке со своими соотечественниками, чем с иностранными риелторами».

Увеличение числа клиентов, желающих сменить налоговое резидентство, особенно отмечали респонденты из Австрии, Германии, Греции, Италии, Португалии и Чехии. Наоборот, об уменьшении числа таких инвесторов можно судить по ответам риелторов из Болгарии и Латвии.

Сделки чаще всего срываются из-за завышенных ожиданий доходности

Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки с русскоязычными инвесторами,— их завышенные ожидания доходности. Так считают 58% русскоязычных респондентов, и этот вариант лидирует с большим отрывом от остальных. Однако нерусскоязычные риелторы поставили на первое место проблему поиска или выбора подходящего объекта (42%), а завышенные ожидания доходности оказались на второй позиции.



Кроме проблемы поиска подходящего объекта, нерусскоязычные респонденты существенно чаще русскоязычных отмечали, что клиентам сложно структурировать сделку и оптимизировать налогообложение. Зато среди проблем, на которые больше жалуются русскоязычные риелторы, оказались трудности с комплаенсом, некомпетентость покупателей в вопросах инвестиций, а также нерасторопность покупателей (этот вариант выбрали 20% русскоязычных респондентов и не выбрал ни один нерусскоязычный).
 
В статистике по отдельным странам проблема завышенных ожиданий доходности также лидирует всюду, кроме Греции, ОАЭ и Турции, а в Великобритании этот вариант не выбрал вообще ни один респондент. Зато Греция — единственная страна, где на первом месте оказался вариант «Сложно найти или выбрать подходящий объект» (73%). Этот же фактор занимает большýю (но не лидирующую) долю ответов в Турции (43%) и на Кипре (38%). «В Греции был кризис и мало качественных предложений,— поясняет Юлия Кожевникова,— а на Кипре недвижимость дороже, чем в той же Греции».

В свою очередь, лишь в Турции на первое место, причем с большим отрывом, вышел вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» (71%). Эта же проблема заметна в Португалии (50%) и Таиланде (33%).
 
Вариант «Проблемы с подтверждением легальности капитала (комплаенс)» не лидирует ни в одной стране, но занимает существенную долю в нескольких: Латвии (63%), Австрии и США (по 50%), Испании (40%), Чехии (27%). «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств,— комментирует Георгий Качмазов.— В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании „русских денег“. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».
Информация предоставлена tranio
Поделиться
Статьи по теме

Портрет русскоязычного инвестора в доходную недвижимость за рубежом

В начале 2018 г. компания Tranio в очередной раз исследовала поведение русскоязычных инвесторов за рубежом.

Доля иностранных инвестиций достигла 44%

В I полугодии 2018 г. доля иностранных инвестиций увеличилась в 2,4 раза по сравнению с 2017 г., что обусловлено двумя крупными сделками, сообщают аналитики Colliers International.
 

Инвестиционный климат улучшится

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 1-е полугодие сократился до 1,3 млрд дол. Однако несмотря на отрицательную динамику, аналитики JLL ожидают роста активности в конце года.
Популярное

Срок жизни торговых центров сократится вдвое

Жизнеспособность проекта в сфере торговой недвижимости сейчас составляет в среднем от 5 до 7 лет, а вскоре сократится до 3 лет, считает Ольга Летютина, генеральный директор управляющей компании «Столица Менеджмент».

Чем аукнется повышение НДС?

В начале лета были приняты поправки, которые увеличивают НДС до 20%. Изменения вступят в силу с 2019 г., но немало интересного произойдет уже в конце 2018-го.

Россияне скупают курортную зарубежную недвижимость

По итогам лета 2018 г. число заявок на покупку зарубежной недвижимости увеличилось в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечают специалисты компании Knight Frank.
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail
Email *
Ваше имя
В 5 раз больше просмотров
Размещение в Топ-3 раздела
В 2 раза больше информации
В чем отличие премиум-карточки?
Без премиум размещения о Вашей карточке будет доступна базовая информация. Премиум-размещение позволит рассказать о Вас больше и связаться с вами
Базовые Премиум
ФИО
Компания
Должность
Название
Город
Вид деятельности
Название
Город
Тип объекта
E-mail
Телефон
Сайт
Характеристики
О себе 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Описание 250 символов 500 символов
Для оформления премиум размещения отправьте заявку на
salecre@impressmedia.ru
Другие проекты издательского дома
© 1998—2018  Impress Media