Европа: старушка в коме

Согласно Отчету Urban Land Institute (ULI) и PricewaterhouseCoopers “Новые тенденции на европейском рынке недвижимости”, ведущие игроки и эксперты отрасли считают, что 2009 год будет весьма непростым для их рынка.

Мировой финансовый кризис нанес удар по европейской экономике, сделав перспективы сектора недвижимости весьма туманными. Рынки сделок будут восстанавливаться медленно, сдерживаемые осторожностью и недостатком кредитных средств у долевых инвесторов. Ожидается появление значительных объемов проблемной недвижимости.

Кто будет инвестировать

В европейский сектор недвижимости планируется вложить в 2009 году значительные объемы капитала. Отчет Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers показывает, что основными источниками капитала станут паевые инвестиционные фонды недвижимости и консервативные финансовые институты – такие как государственные инвестиционные фонды, страховые компании и пенсионные фонды. Однако они ожидают стабилизации цен на недвижимость, прежде чем открыть свои кошельки.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости привлекли существенные суммы капитала для европейского сектора недвижимости – 23 млрд евро только в 2008 году. Однако многие существующие фонды будут бороться за поддержание уровня деятельности, и рефинансирование станет серьезной проблемой.

Банки пасуют

В 2009 году будет наблюдаться недостаток долгового финансирования для европейского сектора недвижимости, поскольку банкам необходимо заново восстановить свои балансы. Возможности получения долгового финансирования будут снова зависеть, прежде всего, от наличия долгосрочных и тесных связей с обслуживающими банками, а также от соблюдения более жестких требований к соотношению между займами и оцененной стоимостью и условий гарантирования размещений в целом. В ситуации, когда секьюритизация коммерческих кредитов фактически умерла, возникнут трудности с финансированием крупных сделок.

Операции с акциями компаний сектора недвижимости, котирующимися на открытом рынке, исторически осуществляются с крупными дисконтами по отношению к стоимости их чистых активов. Инвесторы выжидают, когда цены на недвижимость достигнут своего дна.

Центры притяжения

Инвесторы полагают, что они найдут новые возможности для прямых инвестиций в недвижимость в Европе в 2009 году. Они тяготеют к более крупным и более ликвидным рынкам, таким как Великобритания и Германия, в силу их безопасности. Однако развивающиеся рынки России и Турции также остаются популярными благодаря своему долгосрочному потенциалу.

Основными шестью инвестиционными рынками в 2009 году будут Мюнхен, Гамбург, Стамбул, Цюрих, Лондон и Москва. Рынки Германии в целом относительно сильны по сравнению с большинством других европейских городов. В Стамбуле и Москве ощущается недостаток высококачественного продукта по многим категориям недвижимости и сохраняется более высокий потенциал роста по сравнению со всеми другими городами. Лондон быстро корректирует ситуацию и будет предлагать новые возможности ближе к концу года. Цюрих представляет собой наиболее стабильный рынок, перспективы для инвесторов не уменьшились здесь в той степени, в какой это произошло на других рынках, что повышает рейтинг привлекательности этого города. Рейтинги перспектив девелоперского рынка ставят на первое место Стамбул, а за ним следуют Цюрих, Мюнхен и Москва. Москва считается наиболее рискованным городом, за ней идут Дублин и Мадрид.

Приоритетные сектора

Ожидается, что ставки капитализации по всем секторам будут по-прежнему расти в 2009 году. Великобритания дальше всех зашла в этом процессе корректировки. Сочетание растущих ставок капитализации и снизившихся процентных ставок создает положительный финансовый гэп для европейского сектора недвижимости, несмотря на рост маржи по кредитованию.

Повышение ставок капитализации и рост экономической нестабильности заставляет инвесторов сосредоточить внимание на традиционных секторах коммерческой недвижимости, а не на проектах, приносящих более высокий доход, но и несущих больший риск. Однако демографические тенденции обуславливают растущий интерес к сектору здравоохранения и жилья для пенсионеров, а высокие цены на сырьевые товары привели к возникновению кратковременного интереса к сельскохозяйственным инвестициям. Инвестиции в инфраструктуру с присущим им стабильным характером движения денежных средств также остаются в поле зрения.

В качестве – сила

Что касается отдельных видов недвижимости, то по всем категориям рейтинги снизились более, чем на один процент. По большинству категорий недвижимости дается прогноз “умеренные перспективы”. Сегмент торговых площадей лидирует по рейтингу, за ним следуют гостиницы, многофункциональные объекты, жилье для сдачи в аренду, офисы, промышленные/складские помещения и жилье на продажу. Разрыв между основными шестью из указанных сегментов очень небольшой, и ни один из них не выделяется на фоне других. Если посмотреть на подсегменты, то очевидное предпочтение отдается офисам в центре города, а не в отдаленных районах. Тот факт, что преимущество отдается высоколиквидным рынкам и недвижимости, расположенной в центре городов, говорит о важности показателей качества недвижимости.

Перспективы девелоперского рынка выглядят весьма уныло. Гостиницы, помещения смешанного назначения и офисы в центре города оценены как сегменты, предоставляющие наилучшие возможности, однако в их отношении перспективы являются в лучшем случае умеренными.

Ожидается, что доходность первоклассной недвижимости перенесет корректировку рынка лучше, чем доходность недвижимости второго и третьего уровня качества, оценка которых подвергнется жесткому давлению.

Укрываясь от непогоды

Долговое финансирование исчезло, стоимость упала, капитал “застыл в ожидании”, “ситуация становится все трудней”. Там комментируют существующее положение на рынке эксперты, опрошенные Urban Land Institute (ULI) и PricewaterhouseCoopers. Игроки европейского рынка недвижимости пытаются справиться с трудностями на радикально изменившемся поле деятельности. “Мы увидели, как вековая история переписывается за пару месяцев”, – восклицают участники рынка.

Инвесторы, застройщики, банкиры и брокеры – всех их ожидает “очень, очень трудный” 2009 год. Потрепанные кредитным кризисом, сейчас они “зализывают раны”. “Сейчас мы перешли в режим “укрытия от непогоды”, – говорят эксперты.

Ответный удар

“В прошлый раз именно сектор недвижимости нанес удар банкам; теперь банки наносят удар по сектору недвижимости”, – печально замечает один из респондентов Urban Land Institute и PricewaterhouseCoopers. То, что американская и европейская банковские системы пришли в состояние, близкое к коллапсу, оказало “разрушительное” воздействие на сектор недвижимости, который активно пользовался долговым финансированием. “Я бы поставил нынешнюю ситуацию в один ряд с падением Рима, только сейчас варвары уже вошли в город”, – жалуется один из участников рынка. Похоже, восстановление финансовой системы будет длительным и тяжелым процессом.

Конкуренция за денежный поток

Респонденты опроса обеспокоены местом своей отрасли в новом финансовом порядке: “Пока правительства продолжают экспериментировать с экономикой, это может оказывать нежелательное побочное воздействие на недвижимость”. Многие банки сейчас практически находятся в руках государства и/или подпираются деньгами налогоплательщиков.

Респонденты опасаются, что их кредиты будут направлены в другие отрасли, более чувствительные с политической точки зрения: производителям автомобилей, на ипотечные кредиты, малым и средним предприятиям. “Непонятно, являются ли инвестиции в недвижимость тем сектором, который хочет поддерживать государство. Они хотят поддерживать компании, производящие товары и предлагающие услуги, а не инвестиционные фонды, покупающие недвижимость”, – отмечают опрошенные.

Кому старт – кому финиш…

Восстановление европейской экономики будет трудным. В прошлом году отрасль недвижимости утешала себя мыслью о том, что, несмотря на недостаток кредитования, уровень спроса и предложения арендаторов – рыночная основа сектора – был в хорошем состоянии. Сейчас, когда финансовый кризис перешел в стадию экономической рецессии, такой утешительный довод отпал. Потребители отступают; компании “дают отбой” или сокращают объемы инвестиций и рабочие места. “Эта тенденция скажется и на спросе арендаторов. Мы увидим, что число свободных площадей вырастет”. Арендная плата застынет или “претерпит решительную корректировку”. “Все остановится, пока люди не увидят, что достигли дна. Мы увидим, кто выжил, а затем начнем строить все заново с нуля”.

“Цикличность с большой амплитудой колебания – нормальное явление для сектора недвижимости”, – настаивает международный инвестор. И, несмотря на то, что нынешний спад, возможно, выглядит повторением ситуации 1990‑х, есть и некоторые существенные различия: рынки в целом не перенасыщены, а процентные ставки низки. Для тех, у кого хватает денег – и мужества – на инвестиции, это может стать золотой жилой. “В ближайшие годы появятся уникальные возможности заработать деньги на потенциале роста”, – надеется один из экспертов.

Новый мировой порядок

“Победителями в этом цикле будут люди, которые быстрее всех выйдут из состояния отрицания и готовы будут пойти на жертвы – в отношении стоимости чистых активов, контроля, а также любой “священной коровы”, которой они поклоняются, – чтобы убедиться в том, что сохранятся основы”, – отмечает один из опрошенных.

Движение на первой передаче

“Главным словом дня стал отказ от инвестирования заемных средств”. В 2009 г. европейский сектор недвижимости научится жить без кредита. “Долговое финансирование будет ограниченным еще год-другой”. Рынок коммерческих ценных бумаг, обеспеченных закладными, является “мертвым”, кредиторы-посредники, которые рассчитывали на секьюритизацию своих кредитов, стали “видом, находящимся под угрозой исчезновения”. “У банков‑кредиторов будет возможность повеселиться: маржа выросла, а условия гарантий размещения стали жестче!” Однако даже если многие европейские банки не обременены “токсичными” активами, они испытывают проблемы с капиталом. “Это хрупкая система”. Любое заимствование от 100 млн евро или больше потребует “объединения и создания синдикатов”. “Финансирование за счет продавца может стать важнейшим фактором для сделок”. “Более сложные схемы просто не получат долговое финансирование”.

Без ценных бумаг, обеспеченных CRE

“Эта игра закончилась на долгие годы”, – считают эксперты. Отсутствие ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью, не задело европейцев, поскольку в Европе не наблюдалось такого господства секьюритизации кредитов на коммерческую недвижимость, как это было в США. Если ценные бумаги, обеспеченные коммерческой недвижимостью, возобновят свое существование, они будут выглядеть совсем иначе: менее сложными, более регулируемыми. Правильно делать ставки на старые добрые обеспеченные облигации, такие как германские pfandbrief (облигации, обеспеченные недвижимостью). “Сейчас надо обращаться непосредственно к деньгам. Они, скорее всего, будут основным источником долгового финансирования в будущем”.

“Сжимание” долевого финансирования

“Доступного долевого финансирования гораздо меньше, чем думают люди”. Теоретически долевое финансирование непогоды должно быть где-то рядом, и оно будет задавать тон в 2009 г. “Люди с реальными деньгами” все еще есть: это пенсионные фонды, страховые компании, фонды целевого капитала и государственные инвестиционные фонды. Кроме того, паевые инвестиционные фонды недвижимости привлекли огромную сумму в $23 млрд в форме долевого капитала для европейского сектора недвижимости в прошлом году. Однако, “люди сейчас не настроены на принятие решений”. “Я сказал своим людям: “Давайте будем держать свой порох сухим, следить за рынком, а потом нанесем удар”, – говорит управляющий фондом. “Цены все еще слишком высоки”, – говорит другой респондент, привлекший долевое финансирование в 2008 г. Он ожидает, что рынок “возродится” в четвертом квартале 2009 г.

Больше регулирования

“Нам необходимо поставить своего рода аварийные заграждения”. Контроль на рынках капитала ужесточится, при этом будет поднят вопрос о глобальном регулировании. “Финансовые продукты, представленные на рынке, необходимо проверять на предмет системного риска”. Государственный контроль над крупными банками – это “всего лишь отправная точка”. Пакеты экономического стимулирования и связанные с ними расходы на инфраструктуру окажут серьезное долгосрочное воздействие на то, что будет строиться.

Где дно?

Грядет “массивный пересмотр цен” на европейскую недвижимость. Дальше всего этот процесс зашел в Великобритании, где стоимость недвижимости упала на 31%, по сравнению с максимальными показателями 2007 года. На 2009 год предсказывается падение еще на 24%. Континентальная Европа отстает от Великобритании, но доходность недвижимости снижается и здесь.

Респонденты Urban Land Institute и Pricewaterhouse Coopers ожидают, что в этом году базовая доходность коммерческой недвижимости в Европе вырастет в среднем на 42–62 базисных пункта. Больше всего, вероятно, пострадает загородная офисная недвижимость, за ней последует торговая. Сегмент жилой недвижимости, предназначенной на продажу, пострадает еще больше.

Правда в том, что никто – даже сами оценщики – не знает, когда и где можно ожидать подъема в 2009 году, поскольку с середины 2008 года поступало крайне мало информации по сделкам. “Это виртуальный рынок. Оценки слишком оптимистичны”, – говорит один из французских респондентов опроса. “Оценщики сегодня дополняют свои отчеты всякого рода оговорками. Такие отчеты не стоят и бумаги, на которой они написаны”.