Все крупнейшие европейские экономики уже вступили или близки к стадии рецессии, и эта негативная тенденция усилится в первой половине 2009 года. Как считают эксперты компании DTZ, экономики, которые наиболее подвержены дефляции в жилом (и коммерческом) секторе недвижимости, такие как Ирландия, Испания и Великобритания, вероятно, являются наиболее уязвимыми к снижению экономической активности. Причем Греция и Португалия также весьма восприимчивы к дефициту бюджета и потере конкурентоспособности внутри Еврозоны.

Очевидно, что 2009-ый станет еще одним трудным годом для европейского рынка недвижимости: коррекция на инвестиционных рынках, которая была основной тенденцией 2008 года, набирает обороты за счет ослабления рынка арендаторов, так как последствия кредитного кризиса отражаются в широком смысле на всей экономике.

Как показало недавнее падение многих громких имен в деловых кругах Великобритании, сектор торговой недвижимости может быть особенно уязвим к спаду деловой активности, вызванному кризисом в недвижимости и потребительском секторе. Вероятно, в дальнейшем мы увидим продолжение ослабления рынка инвестиций в коммерческую недвижимость и, как следствие, снижение активности в краткосрочной перспективе.

Где выигрыш?

Коммерческая недвижимость выиграет от перераспределения активов: в краткосрочной перспективе отрасль будет страдать от кредитной нагрузки, что открывает инвесторам новые возможности воспользоваться положением разорившихся заемщиков и ограниченных в средствах банков.

По оценкам экспертов DTZ, в конце 2009 года рынок увидит возвращение инвесторов со значительным собственным капиталом, при этом доходность от инвестиций станет максимальной на рынках (таких как Лондон), которые относительно быстро отреагировали на спад. Этот процесс будет происходить одновременно с некоторым ростом оборота инвестиционного капитала на европейском рынке, однако снижающаяся стоимость основного капитала и меньшие размеры объектов сделки могут означать, что суммарный объем сделок за год будет ниже показателя 2008 года примерно на 100 млрд евро. Профильные объекты, которые сдаются на фиксированных условиях на длительный срок, вероятно, останутся основной целью инвесторов с учетом традиционных сильных сторон сектора коммерческой недвижимости, таких как инфляционное хеджирование.

Локальные рынки

В Великобритании значительный спад по сравнению с предыдущим годом наблюдается в области сделок: он составляет около 40%. Снижение стоимости основного капитала и меньшие размеры объектов недвижимости привели к тому, что объем сделок упал до уровня, который в последний раз был зарегистрирован в 1999 году.

В Испании объем инвестиционных сделок в последней четверти 2008 года оставался на низком уровне, сопоставимом с III кварталом 2008 года. Предложения по продаже чаще поступают от испанских собственников, а международные инвесторы пока ждут хороших сделок и наблюдают за ситуацией. Рост вынужденных продаж со стороны владельцев, испытывающих сильные затруднения, ожидается в течение текущего 2009 года.

Во Франции деловая активность в IV квартале 2009 года оставалась на уровне III квартала того же года, однако была примерно на 45% ниже данного показатели в IV квартале 2007 года. Немецкие инвесторы демонстрируют высокую активность на французском рынке: объем покупок составил 350 млн евро в IV квартале 2008 года.

Объемы инвестиционных сделок в Германии составили 20 млрд евро в 2008 году, что демонстрирует спад в размере 65% по сравнению с аналогичным показателем 2007 года. Доходность от инвестиций в недвижимость премиум-класса в Германии была довольно низкой, и в данный момент является наиболее низкой на рынке Европы в целом, хотя, по прогнозам экспертов DTZ, на протяжении 2009 года будет наблюдаться некоторый рост.

Стремление к качеству

Стремление к качеству проявляется не только в предпочтении инвесторов в отношении определенных классов активов, но также и в географических направлениях инвестирования. Поиск безрисковых активов привел к уменьшению потока капитальных инвестиций на развивающиеся рынки, включая Центральную и Восточную Европу, где инвесторы очень обеспокоены по поводу рисков, проявляющихся в дефиците текущих оборотных средств, ослаблении мирового спроса на экспорт из региона, относительно высокой инфляции и сильной зависимости от финансового долга.

Платят своими

В условиях рынка со стабильно растущим курсом в 2004-2007 годах доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость находилась под влиянием увеличивающегося спроса и конкуренции за активы премиум-класса. Так как спрос значительно превышал предложение, а дешевые кредиты были более чем доступны, инвесторы в поисках хорошей доходности рассматривали активы на рынках второго и третьего эшелонов и делали рискованные вложения в новые развивающиеся рынки или объекты с сомнительным расположением.

Последовательное давление и конвергенция доходности на всех рынках Европы сказались на рыночном ценообразовании – коррекция началась в середине 2007 года. Доходность от недвижимости неизменно возрастала и даже превысила уровень доходности от других классов активов, что означало, что инвесторы не рассматривали недвижимость как безрисковый актив. Однако реалии рынка свидетельствуют о том, что активы «супер-премиум класса», которые составляют небольшую часть европейского рынка, были очень устойчивы к этой коррекции.

Риски европейских банков оказались очень незащищенными в секторе недвижимости: займы, связанные с недвижимостью, составляют около 11,6% от общего количества займов, выданных на конец 2007 года. Увеличение неуверенности по поводу экономических перспектив приводит к серьезным сомнениям по поводу возврата ранее выданных займов – в первую очередь, по объектам невысокого качества.

Кто выиграет?

По прогнозам экспертов DTZ, в течение 2009 и 2010 годов рынки будут двигаться к своей справедливой стоимости, что откроет новые возможности для инвесторов, планирующих свой выход на этот рынок. Эти инвесторы, особенно те из них, которые собираются выйти на рынок в самой низкой его точке, не встретят серьезной конкуренции и будут иметь широкий выбор для покупки активов.

Предпочтение премиум-классу

В то время как все больше стран входит в полосу рецессии, инвесторы будут особенно осмотрительны в отношении бизнес-рисков. Поэтому объекты, сданные правительственным или государственным структурам, будут рассматриваться как наименее «подверженные рецессии». Более предпочтительными окажутся объекты, сданные на длительный срок, по сравнению с теми, которые сдаются на короткие сроки. Объектам, сдаваемым нескольким арендаторам или подлежащим дальнейшему делению, также может быть отдано предпочтение на данной фазе рыночного цикла.

Так как привычное ценообразование исчезает с европейских рынков в этом году, большое количество возможностей откроется для инвесторов, способных сейчас выйти на рынок. Для тех, кто рассматривает коммерческую недвижимость как долгосрочное вложение в объекты премиум-класса со сдачей на длительный срок и на фиксированных условиях, реальная стоимость и стабильная прибыльность от вложений могут быть достигнуты в долгосрочной перспективе в связи с тем последующим восстановлением после текущего спада.

Сферы интересов инвесторов

Основные логистические центры: Роттердам, Мюнхен, Хельсинки, Лондон. Несмотря на снижение мировых торговых потоков в связи со всемирным экономическим спадом, эти ключевые центры, по прогнозам экспертов DTZ, будут сохранять устойчивое положение в среднесрочной перспективе.

Спрос на свободные площади остается достаточно высоким, доступность земли для экспансии ограничена, и эффективное использование площадей в совокупности с возможностью пропускать значительный товарооборот имеет высокую привлекательность для арендаторов. Ставки во всех четырех центрах, по прогнозам аналитиков компании DTZ, лишь незначительно снизятся в 2009 году. Хотя Хельсинки и Роттердам будут опережать в этом году Мюнхен и Лондон (Хитроу) по прибыльности от вложений.

Париж

Французская экономика наравне с другими была затронута кризисом, однако, по прогнозам аналитиков DTZ, пострадает меньше других европейских экономик. Хотя в последние месяцы во Франции наблюдалось ослабление покупательской способности, французские семьи не так сильно обременены займами, как другие европейские (например, британские или испанские) и поэтому не столкнулись с той же степенью снижения уровня благосостояния и потребления.

Несмотря на то, что в Париже ожидается не такое массовое появление на рынке проблемных объектов, по сравнению с Лондоном и Испанией, увеличение на рынке проектов высших классов, представленных на продажу, ожидается в 2009 году.

London City – сплошные офисы…

В то время как экономика Великобритании находится в состоянии сильного спада, который будет проявляться столько, сколько существуют последствия кредитного кризиса, сильная коррекция на рынке офисной недвижимости Лондона предоставляет прекрасные возможности для инвесторов в долгосрочной перспективе, особенно для иностранных инвесторов, в свете недавнего падения курса фунта стерлинга по отношению к евро.

Невзирая на сложную экономическую ситуацию, снижение спроса на офисные площади и трудности с получением финансирования, на сегодняшний момент рынок предоставляет редкую возможность приобрести объекты приемиум-класса по такой цене, которой покупатели не видели с 1990-х годов.

Экономическая перспектива заключается в продолжающемся ослаблении в будущих кварталах, дальнейших проблемах на рынке финансовых услуг и растущей безработице. Эти тенденции отразятся на рынке арендаторов в краткосрочной перспективе и повлекут за собой падение ставок в течение года. Однако в долгосрочной перспективе Лондон сохранит за собой позицию крупнейшего финансового центра Европы, что создает очевидные преимущества для инвесторов.

Спецвыпуск: инвестиции