ЕМЕА: маленькие отели для большого отдыха

Как считают эксперты компании Jones Lang LaSalle Hotels, в первой половине 2009 года на рынке гостиничных инвестиций появятся некоторые очаги активности с потенциалом оживления рынка в 4 квартале.

Ужались

После пятилетнего периода стабильного роста, объемы инвестиционных продаж на рынках Европы, Ближнего Востока и Африки (EMEA) продемонстрировали падение на 60%, составив 7,8 млрд евро в 2008 году, что стало следствием сложившейся в прошлом году сложной экономической ситуации – в том числе неликвидности рынков заемного капитала. Несмотря на столь существенное падение, ситуация на инвестиционном рынке стран ЕМЕА выглядит несколько более благоприятной, чем в мире в целом, где спад инвестиционной активности по сравнению с 2007 годом составил 80%. Более того, доля ЕМЕА в глобальном объеме инвестиционных сделок составила чуть менее 50%. И в течение первых девяти месяцев 2008 года на рынках региона было зарегистрировано несколько инвестиционных сделок на общую сумму 7,2 млрд евро.

2009-ый закончится на подъеме

Нестабильность экономической ситуации в мире, крах Lehman Brothers в сентябре прошлого года укрепили тенденцию к удорожанию и ограничению заемных средств. Марк Уинн-Смит, главный исполнительный директор по странам Европы, Ближнего Востока и Африки (ЕМЕА) компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметил: «Последние месяцы прошлого года были самыми пассивными с точки зрения развития инвестиционного рынка за все время моей работы в гостиничной сфере. Вместе с тем, сегодня мы наблюдаем некоторые признаки грядущих структурных изменений в мировой гостиничной индустрии, что, по нашему мнению, приведет к повышению инвестиционной активности и росту количества транзакций на рынке ЕМЕА к концу 2009 года. Кроме того, мы отмечаем появление практических решений, принимаемых в рамках заявленных рядом государств различных шагов и комплексных мер, которые, как мы надеемся, будут стимулировать оживление инвестиционной деятельности на рынке во второй половине 2009 года».

Спрос на штучный товар

Марк Уинн-Смит отметил, что 2008 год положил начало качественному изменению сложившихся за последнее время тенденций рынка: основной объем инвестиционных сделок за год был сформирован за счет транзакций с единичными гостиничными активами (4,3 млрд евро), тогда как доля портфельных сделок значительно снизилась, составив 3,5 млрд евро. При этом, большинство портфельных сделок, зарегистрированных в прошлом году, фактически были наследием предыдущего, 2007 года. Значительная доля портфельных сделок 2008 года включали в качестве объектов продажи не более двух-трех активов. В то же время, в 2008 году существенно снизилась доля крупных корпоративных сделок, которые преобладали на рынке в предыдущие несколько лет.

Редкими исключениями из складывающейся тенденции стали продажа портфеля компании Northern European Properties в Финляндии фонду недвижимости под управлением компании Capman за 835 млн евро, а также сделка по продаже 50% доли в портфеле активов Quinlan’s Jurys компании Oman Investment Fund, сумма которой составила 585 млн евро. Эти транзакции поставили точку в череде громких инвестиционных сделок последних лет, поскольку, полагают в Jones Lang LaSalle Hotels, существовавшая ранее модель будет меняться, отражая изменение текущих условий.

Цены – назад в 90-е

«По нашим ожиданиям, степень единодушия в отношении ценообразования между покупателями и продавцами в 2009 году будет значительно выше, поскольку обе стороны отчетливо осознают, что в предыдущие два года условия осуществления сделок носили исключительный характер. Сегодня же нам предстоит обратиться к уровню цен середины 1990-х годов – позиции, на которые, вероятнее всего, рынок вернется в самое ближайшее время. Внимание инвесторов должно быть сосредоточено на дальнейшем увеличении размера бюджетов на капитальные расходы (CAPEX), а также на эффективном взаимодействии с оператором и управлении штатом сотрудников, поскольку более нельзя полагаться исключительно на рыночный рост», – говорит Марк Уинн-Смит.

В Jones Lang LaSalle Hotels отмечают, что в 2009 году крупнейшие кредиторы начали оперировать целым рядом различных стратегий, направленных на восстановление стоимости в среднесрочной перспективе. Это подразумевает некоторые грядущие изменения в структуре владения и контроля, включая слияния, что приведет к повышению активности на рынке инвестиционных сделок. Потому следует ожидать роста сделок по слияниям и поглощениям (M&A) среди ряда крупных гостиничных операторов, что станет результатом стремительного сокращения линейки будущих проектов, в свете чего синергия от слияния операторов выглядит привлекательно в свете ожидаемого падения спроса.

Если сам себя не купишь…

Как признаются в Jones Lang LaSalle Hotels, им пришлось пересмотреть свои ожидания в отношении стандартного (базового) года, которые, по их расчетам, составят около 50% от пикового (максимального) объема сделок. Это означает, что фонды прямых инвестиций будут вынуждены увеличить размер инвестиционного капитала, чтобы сохранить прежний уровень активности. В то время как в 2007 году гостиничные операторы выступали исключительно в качестве продавцов, сложившаяся на рынке в 2008 году ситуация вынудила их перейти на противоположную сторону, и, вероятнее всего, в самое ближайшее время рынок станет свидетелем активизации такой деятельности. Объяснение здесь простое – помимо небольшого количества специализированных гостиничных инвесторов, гостиничные операторы, по сути, являются тем единственным игроком, которому необходимы гостиницы для эффективной работы его бизнеса.

Чьи деньги?

В 2008 году на рынке ЕМЕА по-прежнему преобладал внутренний капитал, доля которого в прошлом году составила 34% от общего объема капитала. Вместе с тем, доля ближневосточного капитала на рынке ЕМЕА показала значительный рост – с 5,6% в 2007 году до 26,7% в 2008 году. Причина в том, что некоторые страны основали стабилизационные фонды, руководствуясь стремлением диверсифицировать портфели государственных фондов (как правило, основанных на средствах от продажи природных ресурсов).

Прогноз

Как прогнозирует Марк Уинн-Смит: «На фоне сохранения нестабильности на финансовых рынках и значительных временных сроков, необходимых для стабилизации инвестиционных настроений, 2009 год будет сложным. Мы ожидаем некоторого оживления активности в третьем и четвертом кварталах года, стимулом которого станет скорее реструктуризация деятельности, нежели возвращение на рынок кредиторов».

В 2009 году гостиничные инвесторы, как правило, будут отдавать предпочтение активам, чьи собственники заключили с операторами договоры аренды. Такие активы выглядят более привлекательными благодаря своему более стабильному доходу.

Инвестиционные предпочтения будут также отдаваться эксклюзивным проектам в ключевых городах (таких как Лондон и Париж), либо гостиницам среднеценового сегмента, которые довольно неплохо работают в периоды экономического спада.