Этот рекламный трюк далеко не единственный в своем роде. Почти все девелоперы стараются стимулировать интерес агентов. Обещают премии, подарки. Ничего удивительно в этом нет. По сообщению аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, спрос на офисные площади находится на предельно низком уровне. Общее количество арендованных и купленных помещений в феврале составило около 10 тыс. кв. м, и это рекордно низкий показатель активности арендаторов. Для сравнения: в феврале 2008 года рынком было поглощено около 150 тыс. кв. м офисов.
Рекламными баннерами «офис по цене склада», «дешевле только бесплатно», «привлекаем на ваших условиях» пестрит все Садовое кольцо. «Предложение огромное, такого потока свободных площадей не было никогда», – поясняет Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer.
Сложнее всего сдать в аренду именно новый объект, особенно если он «в бетоне». Потенциальные клиенты готовы говорить в основном о вторичном рынке и о площадях с отделкой.
По сравнению с январем уровень вакантных площадей увеличился на 3,2% в среднем по Москве и достиг 18,54%, сообщают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Самый высокий уровень свободных площадей зафиксирован в офисах класса B+ на окраинах. Он составил 31,5%, увеличившись за месяц на более чем 6%.
Впрочем, никакие рекламные акции не помогут сдать объект, если у конкурентов и качество лучше, и подход к арендаторам более гибкий, да и цены ниже. Самый лучший маркетинговый ход – предложить арендаторам лучшие условия, говорят все без исключения эксперты. Есть примеры, когда собственники сдают объекты «в бетоне» уже по $150/кв. м. Владельцы между тем помимо дисконтных арендных ставок и арендных каникул предлагают новые для рынка условия. «Сейчас появилось много предложений о продаже небольших блоков – по 200–300 м, – рассказывает Елена Шевчук. – Собственники дробят объект на части и в таком виде пытаются реализовать его на рынке. Раньше мы этого не видели, хотя небольшие площади всегда были в большом дефиците. Наоборот, собственники старались найти крупных арендаторов, полагая, что так лучше для последующей продажи. Но сейчас владельцы готовы идти на все».
Что делать с пустующими блоками, если арендаторов на них днем с огнем не сыщешь? Управляющая компания «Овентал» предлагает свои антикризисные решения. Она сдает офисные площади на короткий срок. «Наиболее востребована услуга по аренде готового офиса, – рассказывает заместитель генерального директора ГК «Овентал» Захар Калмыков. – Это подходит компаниям, которые ужимаются в расходах, но офис на несколько дней, например, для проведения того или иного делового мероприятия им тем не менее необходим». Еще одна услуга от «Овентал» – аренда переговорных зон. Опция для тех, кому нужна переговорка всего на несколько часов. Впрочем, стоит ли тут рассчитывать на большие доходы?
Потенциально перспективным в кризисные времена мог бы стать формат, который уже несколько лет предлагает компания Regus – сдача в аренду небольших кабинетов, полностью готовых к работе и оборудованных всеми необходимыми современными информационными технологиями. Казалось бы, что еще нужно начинающим компаниям? Тем более в условиях кризиса. Парадоксально, но этот формат сегодня не востребован. По мнению Павла Яншевского, партнера, продвижение проектов S.A. Ricci/King Sturge, это связано прежде всего с высокими арендными ставками, которые начинающим компаниям платить не под силу. К слову, именно поэтому площадками для start-up-бизнесов офисы Regus не стали с самого начала, в основном они пользовались спросом у западных представительств. Так, например, британский фонд Raven Russia арендовал площади именно у Regus.
«Кроме того, бизнес в условиях кризиса начинают немногие», – отмечает управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. Более жизнеспособным, по его мнению, выглядит офисный формат «на несколько партнеров», однако приживется ли он сегодня, также большой вопрос.
Сейчас в связи с кризисом многие европейские управляющие компании вывели на рынок формат офиса – work-shop. По сути, это рабочее место в аренду на длительный срок – удобный формат для небольших компаний, сотрудники которых работают в одном офисе по очереди».
Похожий формат запускает компания KR Properties на территории лофт-квартала «Даниловская мануфактура». Речь идет о так называемым творческом коворкинг-сообществе Communist Loft. Суть этого формата в том, что арендатору предлагаются не квадратные метры, а рабочие места, и трудятся бок о бок не разношерстные арендаторы, а представители творческих профессий. Потенциальной аудиторией должны стать малые компании, проектные группы из области рекламы, архитектуры, дизайна и т. д. (на площадке «Даниловской мануфактуры» уже работают такие компании, как «Профмедиа» с брендами 2х2, MTV, «Афиша», «Персона Лаб», «Л`Ореаль» и др.). По мнению руководителя департамента брокерских услуг компании Astera Натальи Давиденко, этот формат – реакция отрасли на кризис, один из немногих способов выживания интеллектуально-творческих бизнесов».
Актуальна проблема пустующих площадей для ритейла, ведь известно, что в полупустые торговые центры люди не ходят. Однако изобретательные девелоперы нашли выход – они переселяют всех арендаторов с верхних этажей на нижние. Таким образом, магазины концентрируются в одном месте, что визуально выглядит вполне респектабельно. «И это работает, – комментирует Вячеслав Каминский. – Я знаю множество собственников, которые именно так и поступают. Мы готовы быть гибкими. Если у нас не будет спроса на торговые площади, то мы можем сделать там выставочные залы или еще что-то. Хотя сейчас сложно сориентироваться. В новых проектах мы иногда рассматриваем некий симбиоз действий».
Сейчас есть случаи, когда торговые помещения после съезда арендаторов перепрофилируются. Например, под салоны красоты, если находится подходящий арендатор, готовый платить деньги и генерировать свои собственные потоки. «Как например сетевые салонные концепции типа Персоны Лаб. – говорит Наталья Давиденко. – То есть речь идет о возможном несоблюдении концепции ТЦ, особенно в здании с низкими покупательскими потоками».
Сегодня многие собственники готовы менять концепцию уже по ходу строительства. Чем не антикризисная стратегия? «Мы рассматриваем возможность покупки проекта гостиницы, которую инвесторы задумывали сделать пятизвездочной, с бассейном и фитнес-центром на минусовом уровне, – говорит управляющий директор ALUR Investments and Development Михаил Уринсон. – Если мы войдем в этот проект, то концепция, конечно, изменится и станет более реалистичной: это будут 3* с подземным паркингом вместо бассейна».
Александр Аргунов
