Новости
Компании
Назад
24 Марта 2009, 13:05
Россия. Офисы. Планктон ужался.
По прогнозам CBRE, в 2009-м рост нового строительства офисной недвижимости в Москве продолжится, а арендные ставки - еще больше снизятся.
Как отмечают эксперты CBRE, объем нового строительства в 2008 году стал рекордным для московского рынка офисной недвижимости. На рынок вышло 1,8 млн кв.м помещений, и к концу 2008 года общий объем офисных площадей Москвы достиг 9,3 млн кв.м. Структура нового предложения соответствовала общим тенденциям, наблюдавшимся на рынке в последние годы:
Заманчивые дали
Почти половина всех новых зданий в 2008 году была построена в зоне между Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) и МКАД. Общая площадь помещений, введенных в эксплуатацию в этой зоне Москвы, составила почти 900 000 кв.м. Все эти помещения относятся к классу В. Единственным исключением является офисный центр Метрополис, две фазы которого были введены в эксплуатацию в 2008 году. Примерно 50% нового предложения в этой зоне – реконструированные административные здания советской эпохи или здания, построенные в бывших промышленных зонах, а именно: территория автомобильного завода «Москвич», фабрики «Серп и молот», «Калибр» и так далее.
Второе место по объему нового предложения в 2008 году занимает зона между Садовым кольцом и ТТК – 0,5 млн кв.м. Основным источником нового предложения в этой зоне были объекты в «Москва-Сити».
Подальше от МКАД
Объем нового строительства за пределами МКАД в 2008 году стал рекордным за всю историю развития рынка, превысив объем нового строительства в Центральном Деловом Районе. Общий объем нового строительства за пределами МКАД в 2008 году достиг 260 000 кв.м, что составляет 15% от общего объема нового строительства в Москве за этот период. Наиболее значимыми объектами в данной зоне являются:
Доля нового строительства в Центральном Деловом Районе в 2008 году является самой низкой за всю историю рынка – 10%. Это обусловлено Постановлением Правительства Москвы об ограничении строительства административных зданий в центре города, принятом 3 года назад. Новое предложение в данной зоне Москвы – это в основным небольшие реконструированные особ-няки.
Рост-2009
Объем нового строительства в 2009 году может составить 1,2 млн кв. м. Причем, считают в CBRE, мы будем наблюдать аналогичное 2008 году распределение нового строительства по зонам Москвы. Доля новых помещений за пределами МКАД может возрасти до 18%, а в Центральном Деловом Районе – до 20%, так как на рынок должны выйти такие крупные объекты как:
Доля нового строительства в зоне между Садовым кольцом и ТТК составит 28%, а в зоне между ТТК и МКАД – 34%.
Качество нового строительства
2008 год не стал исключением в плане распределения нового строительства по классам зданий. 88% нового строительства – это здания класса В. Активное строительство зданий класса В в течение последних 5 лет привело к тому, что в настоящий момент только 14% современных офисных площадей Москвы относятся к классу А.
Однако в 2009 году доля новых помещений класса А составит 22%. Это объясняется тем, что финансирование проектов класса А в основном сохраняется, в то время, как некоторые проекты класса В не получили последних траншей финансирования, и их завершение отложено до 2010 года, или даже на более поздние сроки. Несмотря на ожидаемое увеличение доли помещений класса А, это не изменит ситуацию в целом.
Если основные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2009 году, действительно выйдут на рынок, то к концу 2009 года доля помещений класса А составит 15% от общего объема площадей на рынке.
Сделок стало мало
Совокупный объем заключенных сделок в 2008 году составил 1,8 млн кв. м, что совпало с объемом нового строительства в этот же период времени. Это произошло впервые за всю историю рынка офисной недвижимости, так как до этого показатель совокупного объема заключенных сделок превышал объемы нового строительства.
В начале 2008 года, когда активность на рынке была очень высокой, прогнозировалось, что за год будут заключены сделки на 2 млн кв. м. В течение первых трех кварталов 2008 года совокупный объем заключенных сделок увеличивался и достиг 1,4 млн кв. м, что на 10% выше показателя за аналогичный период 2007 года. С октября 2008 года, когда экономика России испытала отрицательное влияние мирового финансового кризиса, спрос на офисные помещения снизился, и целый ряд договоров аренды и покупки на большие площади был расторгнут.
Таким образом, совокупный объем сделок за 2008 год составил 1,8 млн кв. м, что аналогично показателю 2007 года.
Спрос. Тенденции.
Резко изменившаяся макроэкономическая ситуация самым серьезным образом повлияла на активность арендаторов и покупателей офисных помещений. На рынке офисных помещений вырисовались несколько основных тенденций.
Тенденция №1: Все дело в центре
Спрос на офисные помещения, расположенные в центре города, по-прежнему остается высоким. Совокупный объем сделок в Центральном Деловом Районе и в зоне между Садовым кольцом и ТТК опережает объем нового предложения, вследствие чего доля свободных площадей в этой зоне остается низкой. Объем нового предложения за пределами ТТК и МКАД опережал совокупный объем сделок.
Такое соотношение спроса и предложения в удаленных от центра города районах является типичным для рынка офисной недвижимости Москвы последних лет. Однако, в связи с изменениями в экономике России и планами многих компаний сократить свои расходы, спрос на децентрализованные помещения может возрасти. В то же самое время некоторые компании в данной ситуации смогут воспользоваться снижением ставов аренды в Центральном Деловом Районе и переехать в более качественные офисы, или офисы, имеющие лучшее местоположение по более низким ставкам по сравнению с докризисной ситуацией.
Тенденция №2: Летом сани не готовь
На рынке наблюдается снижение доли предварительных договоров аренды. В 2008 году доля предварительных договоров аренды составила только 22% от общего объема сделок по аренде, а в 2007 году этот показатель составлял 29%. Общий объем предварительных договоров аренды в 2008 году составил 260 000 кв. м, и 80% из них были заключены в течение первых трех кварталов года. В 2009 году доля предварительных договоров аренды снизится еще больше в связи с увеличением предложения готовых к въезду офисов.
Тенденция №3: Режим экономии
Еще одной тенденцией последнего времени стал отрицательный коэффициент чистого поглощения.
Хотя совокупный объем заключенных сделок в 2008 году равен аналогичному показателю за 2007 год, коэффициент чистого поглощения офисных помещений в 4 квартале 2008 года является отрицательным. Нулевой или отрицательный коэффициент означают, что большая часть арендаторов не расширяется. Они переезжают в более качественные офисы (по более низким ставкам) или в более дешевые ввиду местоположения здания (либо и то, и другое).
Велика вероятность того, что в 2009 году коэффициент чистого поглощения останется отрицательным, и хотя активность арендаторов будет высокой, доля свободных площадей на рынке будет расти.
Свободу помещениям!
Большой объем нового предложения и снижение спроса привели к росту доли свободных помещений. Если в течение первых трех кварталов 2008 года доля свободных помещений возрастала постепенно, то в последнем квартале ее рост был очень резким. Объем нового предложения увеличивался не только в результате выхода на рынок новых зданий, но и за счет помещений, предлагаемых в субаренду.
Практика показывает, что в первую очередь сдаются помещения, предлагаемые в субаренду, и уже в конце 2008 года на рынке были зарегистрированы крупные договоры субаренды. В связи с этим эксперты CBRE предполагают, что несмотря на увеличение предложения офисных помещений в 2009 году, доля помещений, предлагаемых в субаренду, будет уменьшаться.
Доля свободных помещений, как правило, выше в удаленных от центра города зданиях. В 4 квартале 2008 года доля свободных помещений в зданиях, расположенных в зоне между ТТК и МКАД, достигла 19%. В «Москва-Сити» доля свободных помещений составила 20%.
Большой объем нового предложения в сочетании с нулевым или отрицательным коэффициентом чистого поглощения приведет к дальнейшему росту доли свободных помещений в 2009 году, считают в CBRE.
Ставки аренды
В течение 2008 года наблюдался как рост, так и снижение арендных ставок. В течение первых трех кварталов 2008 года ставки аренды увеличивались. Запрашиваемые арендные ставки на лучшие помещения класса А, расположенные в центре города, достигали $2 500/кв. м/год. Средние ставки аренды на здания класса А составляли $1 700/кв. м/год, а на здания класса В+, имеющие хорошее местоположение, – $1 000/кв. м/год.
Обратная динамика стала прослеживаться на рынке сразу после падения российского инвестиционного рынка. Ставки аренды снизились в результате резкого снижения спроса. Девелоперы новых зданий класса А, расположенных в престижных зонах Москвы, предлагают помещения в состоянии shell&core по ставкам значительно ниже $1 000/кв. м/год.
Предложения по субаренде стали дополнительным важным фактором, повлиявшем на снижение ставок аренды на здания класса А. В начале 2009 года запрашиваемые арендные ставки на здания класса А, расположенные вблизи Кремля, составили чуть более $1 000/кв. м/год, однако спрос на подобные помещения крайне низкий. Средние запрашиваемые ставки на помещения класса А в настоящий момент составляют $1 000/кв. м/год (включая операционные расходы, не включая НДС).
Разброс ставок аренды на здания класса В гораздо значительнее и зависит от качества и местоположения здания. Средние ставки аренды на качественные помещения класса В, расположенные в престижных зонах города, составляют $500/кв. м/год, а на помещения в удаленных от центра районах – $350/ кв. м/год.
- Увеличение объема нового строительства в удаленных от центра города районах;
- Увеличение доли помещений класса В в общем объеме нового строительства. При этом доля помещений класса А также увеличивалась;
- Строительство масштабных проектов.
Заманчивые дали
Почти половина всех новых зданий в 2008 году была построена в зоне между Третьим Транспортным Кольцом (ТТК) и МКАД. Общая площадь помещений, введенных в эксплуатацию в этой зоне Москвы, составила почти 900 000 кв.м. Все эти помещения относятся к классу В. Единственным исключением является офисный центр Метрополис, две фазы которого были введены в эксплуатацию в 2008 году. Примерно 50% нового предложения в этой зоне – реконструированные административные здания советской эпохи или здания, построенные в бывших промышленных зонах, а именно: территория автомобильного завода «Москвич», фабрики «Серп и молот», «Калибр» и так далее.
Второе место по объему нового предложения в 2008 году занимает зона между Садовым кольцом и ТТК – 0,5 млн кв.м. Основным источником нового предложения в этой зоне были объекты в «Москва-Сити».
Подальше от МКАД
Объем нового строительства за пределами МКАД в 2008 году стал рекордным за всю историю развития рынка, превысив объем нового строительства в Центральном Деловом Районе. Общий объем нового строительства за пределами МКАД в 2008 году достиг 260 000 кв.м, что составляет 15% от общего объема нового строительства в Москве за этот период. Наиболее значимыми объектами в данной зоне являются:
- Рига Лэнд Фаза I (46 000 кв. м)
- Бизнес-парк Гринвуд Фаза II (40 000 кв. м)
- Бизнес-парк Химки Фаза II (20 000 кв. м)
- Боровский БЦ (14 000 кв. м)
- Вестсайд БЦ (11 000 кв. м)
Доля нового строительства в Центральном Деловом Районе в 2008 году является самой низкой за всю историю рынка – 10%. Это обусловлено Постановлением Правительства Москвы об ограничении строительства административных зданий в центре города, принятом 3 года назад. Новое предложение в данной зоне Москвы – это в основным небольшие реконструированные особ-няки.
Рост-2009
Объем нового строительства в 2009 году может составить 1,2 млн кв. м. Причем, считают в CBRE, мы будем наблюдать аналогичное 2008 году распределение нового строительства по зонам Москвы. Доля новых помещений за пределами МКАД может возрасти до 18%, а в Центральном Деловом Районе – до 20%, так как на рынок должны выйти такие крупные объекты как:
- БЦ Домников (73 000 кв. м)
- White Square (3 фазы, общая площадь – 66 000 кв. м)
- Легион III Фаза II (44 000 кв. м)
- Арбат Центр Фаза II (31 000 кв. м)
Доля нового строительства в зоне между Садовым кольцом и ТТК составит 28%, а в зоне между ТТК и МКАД – 34%.
Качество нового строительства
2008 год не стал исключением в плане распределения нового строительства по классам зданий. 88% нового строительства – это здания класса В. Активное строительство зданий класса В в течение последних 5 лет привело к тому, что в настоящий момент только 14% современных офисных площадей Москвы относятся к классу А.
Однако в 2009 году доля новых помещений класса А составит 22%. Это объясняется тем, что финансирование проектов класса А в основном сохраняется, в то время, как некоторые проекты класса В не получили последних траншей финансирования, и их завершение отложено до 2010 года, или даже на более поздние сроки. Несмотря на ожидаемое увеличение доли помещений класса А, это не изменит ситуацию в целом.
Если основные проекты, заявленные к вводу в эксплуатацию в 2009 году, действительно выйдут на рынок, то к концу 2009 года доля помещений класса А составит 15% от общего объема площадей на рынке.
Сделок стало мало
Совокупный объем заключенных сделок в 2008 году составил 1,8 млн кв. м, что совпало с объемом нового строительства в этот же период времени. Это произошло впервые за всю историю рынка офисной недвижимости, так как до этого показатель совокупного объема заключенных сделок превышал объемы нового строительства.
В начале 2008 года, когда активность на рынке была очень высокой, прогнозировалось, что за год будут заключены сделки на 2 млн кв. м. В течение первых трех кварталов 2008 года совокупный объем заключенных сделок увеличивался и достиг 1,4 млн кв. м, что на 10% выше показателя за аналогичный период 2007 года. С октября 2008 года, когда экономика России испытала отрицательное влияние мирового финансового кризиса, спрос на офисные помещения снизился, и целый ряд договоров аренды и покупки на большие площади был расторгнут.
Таким образом, совокупный объем сделок за 2008 год составил 1,8 млн кв. м, что аналогично показателю 2007 года.
Спрос. Тенденции.
Резко изменившаяся макроэкономическая ситуация самым серьезным образом повлияла на активность арендаторов и покупателей офисных помещений. На рынке офисных помещений вырисовались несколько основных тенденций.
Тенденция №1: Все дело в центре
Спрос на офисные помещения, расположенные в центре города, по-прежнему остается высоким. Совокупный объем сделок в Центральном Деловом Районе и в зоне между Садовым кольцом и ТТК опережает объем нового предложения, вследствие чего доля свободных площадей в этой зоне остается низкой. Объем нового предложения за пределами ТТК и МКАД опережал совокупный объем сделок.
Такое соотношение спроса и предложения в удаленных от центра города районах является типичным для рынка офисной недвижимости Москвы последних лет. Однако, в связи с изменениями в экономике России и планами многих компаний сократить свои расходы, спрос на децентрализованные помещения может возрасти. В то же самое время некоторые компании в данной ситуации смогут воспользоваться снижением ставов аренды в Центральном Деловом Районе и переехать в более качественные офисы, или офисы, имеющие лучшее местоположение по более низким ставкам по сравнению с докризисной ситуацией.
Тенденция №2: Летом сани не готовь
На рынке наблюдается снижение доли предварительных договоров аренды. В 2008 году доля предварительных договоров аренды составила только 22% от общего объема сделок по аренде, а в 2007 году этот показатель составлял 29%. Общий объем предварительных договоров аренды в 2008 году составил 260 000 кв. м, и 80% из них были заключены в течение первых трех кварталов года. В 2009 году доля предварительных договоров аренды снизится еще больше в связи с увеличением предложения готовых к въезду офисов.
Тенденция №3: Режим экономии
Еще одной тенденцией последнего времени стал отрицательный коэффициент чистого поглощения.
Хотя совокупный объем заключенных сделок в 2008 году равен аналогичному показателю за 2007 год, коэффициент чистого поглощения офисных помещений в 4 квартале 2008 года является отрицательным. Нулевой или отрицательный коэффициент означают, что большая часть арендаторов не расширяется. Они переезжают в более качественные офисы (по более низким ставкам) или в более дешевые ввиду местоположения здания (либо и то, и другое).
Велика вероятность того, что в 2009 году коэффициент чистого поглощения останется отрицательным, и хотя активность арендаторов будет высокой, доля свободных площадей на рынке будет расти.
Свободу помещениям!
Большой объем нового предложения и снижение спроса привели к росту доли свободных помещений. Если в течение первых трех кварталов 2008 года доля свободных помещений возрастала постепенно, то в последнем квартале ее рост был очень резким. Объем нового предложения увеличивался не только в результате выхода на рынок новых зданий, но и за счет помещений, предлагаемых в субаренду.
Практика показывает, что в первую очередь сдаются помещения, предлагаемые в субаренду, и уже в конце 2008 года на рынке были зарегистрированы крупные договоры субаренды. В связи с этим эксперты CBRE предполагают, что несмотря на увеличение предложения офисных помещений в 2009 году, доля помещений, предлагаемых в субаренду, будет уменьшаться.
Доля свободных помещений, как правило, выше в удаленных от центра города зданиях. В 4 квартале 2008 года доля свободных помещений в зданиях, расположенных в зоне между ТТК и МКАД, достигла 19%. В «Москва-Сити» доля свободных помещений составила 20%.
Большой объем нового предложения в сочетании с нулевым или отрицательным коэффициентом чистого поглощения приведет к дальнейшему росту доли свободных помещений в 2009 году, считают в CBRE.
Ставки аренды
В течение 2008 года наблюдался как рост, так и снижение арендных ставок. В течение первых трех кварталов 2008 года ставки аренды увеличивались. Запрашиваемые арендные ставки на лучшие помещения класса А, расположенные в центре города, достигали $2 500/кв. м/год. Средние ставки аренды на здания класса А составляли $1 700/кв. м/год, а на здания класса В+, имеющие хорошее местоположение, – $1 000/кв. м/год.
Обратная динамика стала прослеживаться на рынке сразу после падения российского инвестиционного рынка. Ставки аренды снизились в результате резкого снижения спроса. Девелоперы новых зданий класса А, расположенных в престижных зонах Москвы, предлагают помещения в состоянии shell&core по ставкам значительно ниже $1 000/кв. м/год.
Предложения по субаренде стали дополнительным важным фактором, повлиявшем на снижение ставок аренды на здания класса А. В начале 2009 года запрашиваемые арендные ставки на здания класса А, расположенные вблизи Кремля, составили чуть более $1 000/кв. м/год, однако спрос на подобные помещения крайне низкий. Средние запрашиваемые ставки на помещения класса А в настоящий момент составляют $1 000/кв. м/год (включая операционные расходы, не включая НДС).
Разброс ставок аренды на здания класса В гораздо значительнее и зависит от качества и местоположения здания. Средние ставки аренды на качественные помещения класса В, расположенные в престижных зонах города, составляют $500/кв. м/год, а на помещения в удаленных от центра районах – $350/ кв. м/год.
Назад
Загрузка...