Назад
24 Марта 2009, 13:15
Лифт уже везет наверх
Сейчас лучшее время для заключения договоров по самым низким ставкам. 2009 год будут вспоминать, как год возможностей и самых выгодных сделок.
Во всех странах мира рынки находятся в состоянии рецессии, в результате чего спрос на офисные помещения значительно сокращается, сообщается в Глобальном обзоре рынка офисной недвижимости 2009 года компании Colliers International. Наибольшее падение деловой активности наблюдается на рынках США, Японии и большинства европейских стран. Во всех регионах отмечается повышение уровня вакантных площадей и падение ставок аренды. Активность на рынке инвестиционных продаж также ограничена в виду общего сокращения экономической активности. Во многих регионах объем инвестиционных сделок за 2008 год был на 50% меньше по сравнению с 2007 годом.
Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA)
Средний уровень вакантных помещений в регионе EMEA поднялся до 7,7% к середине года и 8,9% - к концу года. Особенно резкий рост уровня вакантных площадей был зафиксирован на рынках Белграда, Будапешта, Киева, Москвы, Риги, Санкт-Петербурга и Вильнюса, где данный показатель превзошел 10%-ный рубеж в конце прошлого года. Менее активный рост объема нового предложения предотвратил резкий рост вакансий в странах Западной Европы, однако некоторые города, в частности, Амстердам, Лондон, Рим, Франкфурт и Дублин также демонстрируют высокий уровень вакантных площадей (более 10%). Спекулятивные офисные помещения становятся трудно реализуемы, а тенденция сдачи площадей в субаренду получает широкое распространение.
Средние ставки аренды офисов Класса А в регионе ЕМЕА снизились на 6% во втором полугодии 2008 года и будут продолжать снижение в 2009 году.
Растут против тренда
Несмотря на общую негативную тенденцию на некоторых рынках региона наблюдался рост ставок, а именно, в Копенгагене, Франкфурте, Мюнхене, Риме и Абу-Даби. Что касается самых высоких ставок аренды, то верхушку рейтинга заняли три города – Москва, Лондон и Дубай, при этом Москва заняла второе место в мировом рейтинге с уровнем ставок в офисах Класса А $1500 / кв. м.
Пол Блэкман, региональный директор Департамента офисной недвижимости Colliers International (Russia), комментируя события на московском офисном рынке, отметил, что важно различать ситуацию на текущий момент, в ближайшей перспективе (следующие 6-12 месяцев) и среднесрочной перспективе (следующие 12-36 месяцев).
«Очевидно, что в настоящий момент многие девелоперы офисной недвижимости в Москве ощущают падение ставок и рост уровня вакантных помещений. Девелоперы, чьи объекты готовы к въезду потенциальных арендаторов, испытывают трудности в привлечении последних, недостроенные объекты и готовые объекты без отделки практически невозможно реализовать. Офисные проекты на начальной стадии строительства замораживаются или их строительство продолжается значительно медленнее, чем ранее. Девелоперы столкнулись с тем, что арендаторы их проектов ведут переговоры о снижении действующей ставки аренды, в связи с тем, что текущие рыночные ставки значительно ниже тех, по которым заключались договора аренды на пике рынка», - считает Пол Блэкман.
В январе 2009 года снижение цен продолжилось и достигло 30% от уровня лета 2008 года.
Сегодня спрос на офисные помещения в Москве значительно сокращается. Объем купленных и арендованных офисных помещений в декабре 2008 года составил 26 000 кв м. в целом по Москве. Данный показатель является рекордно низким за все месяцы с 2003 года.
На 2009 год компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko прогнозирует ежемесячный объем купленных и арендованных офисных площадей в среднем на уровне 50 000 кв. м. или 600 000 кв. м. в год. По данному показателю рынок возвращается на уровень 2003-2004 гг.
Основная причина всех бед - с 2005 и до середины 2008 на рынке рос «пузырь» который лопнул на фоне кризиса в 2008 году. При сокращении спроса на рынке в целом, спрос на менее качественные офисные помещения упадет сильнее, нежели на высококачественные помещения.
Дефицит диктует цену
По мнению Пола Блэкмана, в ближайшей перспективе, данные тенденции продолжат свое развитие и даже усилятся, хотя есть небольшая вероятность того, что рынок стабилизируется к концу года. Уровень, на котором стабилизируются ставки, а также временные рамки, сильно зависят от воздействия таких внешних факторов, как цены на нефть и скорость выхода экономики США из кризиса. Поскольку московский рынок уже доказал, что «после бури снова выглядывает солнце», причем улучшение ситуации в Москве происходит быстрее, чем где бы то ни было.
Снова «рынок продавца»?
В среднесрочной перспективе, отмечает Пол Блэкман, важно понимать, что объем офисного предложения в Москве по-прежнему очень мал для размеров города, особенно это относится к бизнес-центрам класса А в центральном деловом районе. Снижение объема предложения, а также запрет на строительство в Центральном Округе столицы могут привести к тому, что в момент стабилизации экономики и возобновления спроса рынок опять превратится в «рынок продавца».
Налетай! Подешевело!
Текущая кризисная ситуация предоставляет идеальную возможность для арендаторов пересмотреть условия контрактов и получить лучшие помещения для офиса. Также сейчас лучшее время для стратегического планирования на среднесрочный период и заключения договоров по самым низким ставкам. Через несколько лет 2009 год будет вспоминаться, как год возможностей и самых выгодных сделок. Такая возможность пока еще доступна, но неизвестно, “как долго эта дверь будет оставаться открытой”.
Ожидается, что ставки будут снижаться в большинстве городов региона ЕМЕА, включая Лондон, Москву, Париж, Мюнхен и Дубай. Рост ставок в первом полугодии 2009 года не прогнозируется ни на одном рынке.
Азиатско-Тихоокеанский регион
В основных финансовых центрах Азиатско-Тихоокеанского региона, таких как Гонконг, Сингапур, Токио, Шанхай и Сидней, уровень вакантных помещений увеличился по сравнению с показателями середины 2008 года, а в Гонконге и Шанхае уровень вакансий удвоился.
Несмотря на общий экономический спад Азиатско-Тихоокеанский регион продолжает характеризоваться высоким уровнем строительной активности: запланировано более 929 тыс. кв. м нового строительства в городах Бангалор, Пекин, Гуанчжоу, Сеул, Шанхай и Сингапур, что увеличит предложение на 9,8 млн кв. м.
Что касается стоимости аренды офисных площадей Класса А, Гонконг занимает первое место как в рамках региона, так и в мировом рейтинге ($1915/кв.м.), второе место у Токио (третья позиция в мировом рейтинге) со стоимостью аренды $1380 /кв.м.
США и Канада
Рынок США характеризуется уровнем вакантных помещений на уровне 14,2%. Ставки аренды демонстрируют падение на 8,5% в центральных деловых районах и 2,2% - в загородных. Предложение нового строительства ожидается на высоком уровне в ближайшие 6-12 месяцев, а спрос будет по-прежнему снижаться, как в 2009 году, так и в 2010.
Так как экономика США продолжает находиться под воздействием экономического кризиса, на офисном рынке не планируется роста до 2010 года. Рынок Канады, напротив, продолжает демонстрировать рост, хотя и весьма скромный.
Ставки аренды в центре Манхеттена продолжают оставаться самыми высокими в североамериканском регионе и составляют $883 за кв. м, что на 15,5% ниже показателя середины 2008 года.
Латинская Америка
После бурного роста рынок Латинской Америки изменил вектор развития и продемонстрировал уровень вакантных помещений выше, чем в большинстве стран других регионов. В течение пяти лет уровень вакансий понижался, но во втором полугодии 2008 года он установился на уровне 3,7% в среднем по региону, хотя в Лиме и Сантьяго данный показатель находится на уровне ниже 1%.
Новое строительство в основном сконцентрировано в городах Богота, Мехико, Сан Пауло. Общий объем нового предложения составляет 2,6 млн кв. м.
Рио де Жанейро занимает первое место по уровню арендных ставок в офисах Класса А в регионе, стоимость аренды составляет $713 за кв.м.
Инвестиции
Объем инвестиционных продаж на офисном рынке в течение последних 6 месяцев 2008 года продолжал сокращаться. Цены опускались, ставки капитализации росли во всех регионах мира. За год мировой объем транзакций упал на 58%, сократившись с $1,2 триллиона в 2007 году до $504,1 млрд в 2008.
Только в одном регионе, на Ближнем Востоке, наблюдался рост инвестиционных продаж, которые составили $5,0 млрд или 72% увеличения к показателю 2007 г. Во всех других регионах наблюдалось падение объемов продаж, особенно эта тенденция была очевидна в Австралии и Новой Зеландии (сокращение на 77%) и в США (75%).
Несмотря на это, наиболее активным рынком инвестиционных продаж офисных объектов остается Нью-Йорк, хотя объем продаж сократился на 68% до $20,8 млрд. Второе и третье место занимают Лондон ($16,4 млрд) и Токио ($15,7 млрд).
Европа, Ближний Восток, Африка (EMEA)
Средний уровень вакантных помещений в регионе EMEA поднялся до 7,7% к середине года и 8,9% - к концу года. Особенно резкий рост уровня вакантных площадей был зафиксирован на рынках Белграда, Будапешта, Киева, Москвы, Риги, Санкт-Петербурга и Вильнюса, где данный показатель превзошел 10%-ный рубеж в конце прошлого года. Менее активный рост объема нового предложения предотвратил резкий рост вакансий в странах Западной Европы, однако некоторые города, в частности, Амстердам, Лондон, Рим, Франкфурт и Дублин также демонстрируют высокий уровень вакантных площадей (более 10%). Спекулятивные офисные помещения становятся трудно реализуемы, а тенденция сдачи площадей в субаренду получает широкое распространение.
Средние ставки аренды офисов Класса А в регионе ЕМЕА снизились на 6% во втором полугодии 2008 года и будут продолжать снижение в 2009 году.
Растут против тренда
Несмотря на общую негативную тенденцию на некоторых рынках региона наблюдался рост ставок, а именно, в Копенгагене, Франкфурте, Мюнхене, Риме и Абу-Даби. Что касается самых высоких ставок аренды, то верхушку рейтинга заняли три города – Москва, Лондон и Дубай, при этом Москва заняла второе место в мировом рейтинге с уровнем ставок в офисах Класса А $1500 / кв. м.
Пол Блэкман, региональный директор Департамента офисной недвижимости Colliers International (Russia), комментируя события на московском офисном рынке, отметил, что важно различать ситуацию на текущий момент, в ближайшей перспективе (следующие 6-12 месяцев) и среднесрочной перспективе (следующие 12-36 месяцев).
«Очевидно, что в настоящий момент многие девелоперы офисной недвижимости в Москве ощущают падение ставок и рост уровня вакантных помещений. Девелоперы, чьи объекты готовы к въезду потенциальных арендаторов, испытывают трудности в привлечении последних, недостроенные объекты и готовые объекты без отделки практически невозможно реализовать. Офисные проекты на начальной стадии строительства замораживаются или их строительство продолжается значительно медленнее, чем ранее. Девелоперы столкнулись с тем, что арендаторы их проектов ведут переговоры о снижении действующей ставки аренды, в связи с тем, что текущие рыночные ставки значительно ниже тех, по которым заключались договора аренды на пике рынка», - считает Пол Блэкман.
В январе 2009 года снижение цен продолжилось и достигло 30% от уровня лета 2008 года.
Сегодня спрос на офисные помещения в Москве значительно сокращается. Объем купленных и арендованных офисных помещений в декабре 2008 года составил 26 000 кв м. в целом по Москве. Данный показатель является рекордно низким за все месяцы с 2003 года.
На 2009 год компания Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko прогнозирует ежемесячный объем купленных и арендованных офисных площадей в среднем на уровне 50 000 кв. м. или 600 000 кв. м. в год. По данному показателю рынок возвращается на уровень 2003-2004 гг.
Основная причина всех бед - с 2005 и до середины 2008 на рынке рос «пузырь» который лопнул на фоне кризиса в 2008 году. При сокращении спроса на рынке в целом, спрос на менее качественные офисные помещения упадет сильнее, нежели на высококачественные помещения.
Дефицит диктует цену
По мнению Пола Блэкмана, в ближайшей перспективе, данные тенденции продолжат свое развитие и даже усилятся, хотя есть небольшая вероятность того, что рынок стабилизируется к концу года. Уровень, на котором стабилизируются ставки, а также временные рамки, сильно зависят от воздействия таких внешних факторов, как цены на нефть и скорость выхода экономики США из кризиса. Поскольку московский рынок уже доказал, что «после бури снова выглядывает солнце», причем улучшение ситуации в Москве происходит быстрее, чем где бы то ни было.
Снова «рынок продавца»?
В среднесрочной перспективе, отмечает Пол Блэкман, важно понимать, что объем офисного предложения в Москве по-прежнему очень мал для размеров города, особенно это относится к бизнес-центрам класса А в центральном деловом районе. Снижение объема предложения, а также запрет на строительство в Центральном Округе столицы могут привести к тому, что в момент стабилизации экономики и возобновления спроса рынок опять превратится в «рынок продавца».
Налетай! Подешевело!
Текущая кризисная ситуация предоставляет идеальную возможность для арендаторов пересмотреть условия контрактов и получить лучшие помещения для офиса. Также сейчас лучшее время для стратегического планирования на среднесрочный период и заключения договоров по самым низким ставкам. Через несколько лет 2009 год будет вспоминаться, как год возможностей и самых выгодных сделок. Такая возможность пока еще доступна, но неизвестно, “как долго эта дверь будет оставаться открытой”.
Ожидается, что ставки будут снижаться в большинстве городов региона ЕМЕА, включая Лондон, Москву, Париж, Мюнхен и Дубай. Рост ставок в первом полугодии 2009 года не прогнозируется ни на одном рынке.
Азиатско-Тихоокеанский регион
В основных финансовых центрах Азиатско-Тихоокеанского региона, таких как Гонконг, Сингапур, Токио, Шанхай и Сидней, уровень вакантных помещений увеличился по сравнению с показателями середины 2008 года, а в Гонконге и Шанхае уровень вакансий удвоился.
Несмотря на общий экономический спад Азиатско-Тихоокеанский регион продолжает характеризоваться высоким уровнем строительной активности: запланировано более 929 тыс. кв. м нового строительства в городах Бангалор, Пекин, Гуанчжоу, Сеул, Шанхай и Сингапур, что увеличит предложение на 9,8 млн кв. м.
Что касается стоимости аренды офисных площадей Класса А, Гонконг занимает первое место как в рамках региона, так и в мировом рейтинге ($1915/кв.м.), второе место у Токио (третья позиция в мировом рейтинге) со стоимостью аренды $1380 /кв.м.
США и Канада
Рынок США характеризуется уровнем вакантных помещений на уровне 14,2%. Ставки аренды демонстрируют падение на 8,5% в центральных деловых районах и 2,2% - в загородных. Предложение нового строительства ожидается на высоком уровне в ближайшие 6-12 месяцев, а спрос будет по-прежнему снижаться, как в 2009 году, так и в 2010.
Так как экономика США продолжает находиться под воздействием экономического кризиса, на офисном рынке не планируется роста до 2010 года. Рынок Канады, напротив, продолжает демонстрировать рост, хотя и весьма скромный.
Ставки аренды в центре Манхеттена продолжают оставаться самыми высокими в североамериканском регионе и составляют $883 за кв. м, что на 15,5% ниже показателя середины 2008 года.
Латинская Америка
После бурного роста рынок Латинской Америки изменил вектор развития и продемонстрировал уровень вакантных помещений выше, чем в большинстве стран других регионов. В течение пяти лет уровень вакансий понижался, но во втором полугодии 2008 года он установился на уровне 3,7% в среднем по региону, хотя в Лиме и Сантьяго данный показатель находится на уровне ниже 1%.
Новое строительство в основном сконцентрировано в городах Богота, Мехико, Сан Пауло. Общий объем нового предложения составляет 2,6 млн кв. м.
Рио де Жанейро занимает первое место по уровню арендных ставок в офисах Класса А в регионе, стоимость аренды составляет $713 за кв.м.
Инвестиции
Объем инвестиционных продаж на офисном рынке в течение последних 6 месяцев 2008 года продолжал сокращаться. Цены опускались, ставки капитализации росли во всех регионах мира. За год мировой объем транзакций упал на 58%, сократившись с $1,2 триллиона в 2007 году до $504,1 млрд в 2008.
Только в одном регионе, на Ближнем Востоке, наблюдался рост инвестиционных продаж, которые составили $5,0 млрд или 72% увеличения к показателю 2007 г. Во всех других регионах наблюдалось падение объемов продаж, особенно эта тенденция была очевидна в Австралии и Новой Зеландии (сокращение на 77%) и в США (75%).
Несмотря на это, наиболее активным рынком инвестиционных продаж офисных объектов остается Нью-Йорк, хотя объем продаж сократился на 68% до $20,8 млрд. Второе и третье место занимают Лондон ($16,4 млрд) и Токио ($15,7 млрд).
Назад
Загрузка...