Когда наступит «дно» на рынке недвижимости? Стоит ли уже сегодня покупать перспективные активы? Свою точку зрения на этот счет высказал директор отдела финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Евгений Семенов на закрытой бизнес-встрече «Время пришло! Know-How или почему сейчас выгодно инвестировать в коммерческую недвижимость».

Активность со стороны покупателей есть, но речь идет об активах, которые не превышают по своей стоимости $5-10 млн. Они интересны российским инвесторам, которые в первую очередь заинтересованы в сохранении своего капитала. Для располагающих средствами компаний или состоятельных людей сейчас осталось очень мало инвестиционных инструментов. Недвижимость – один из немногих, поэтому речи о сказочной прибыли сейчас не идет.

Активность на рынке высокая, но до реальных сделок дело, к сожалению, доходит редко. За последние 3 месяца я не припомню сделок, превышающих $50-70 млн. Вполне возможно, что сделки есть между аффилированными структурами. На открытом рынке ничего подобного не происходит.

Особенность рынка сегодня в том, что у инвесторов есть выбор. Представить себе это прошлым летом было невозможно. Однако качественных активов, способных приносить доход в будущем, не так много. В Москве – с десяток, не больше.

Инвесторы сегодня есть, пусть и немного, и они готовы вкладывать в недвижимость. Пришло ли время приобретать? Все ожидают distressed assets. Привлекательных цен на качественные объекты. Увидят ли их рынок – большой вопрос. Когда покупать, инвестор должен решать самостоятельно. Но не исключено, что в скором времени такого выбора, какой есть сегодня, уже не будет. Качественные активы раскупят. Не надо забывать и о том, что девелоперам, чтоб закрыть свои финансовые проблемы, достаточно продать только один из своих активов. Затем они смогут спокойно дожидаться лучших времен.
Но я не говорю о том, что покупать нужно обязательно сегодня, есть большое количество инвесторов, которые видят возможность снижения цены в будущем. Если прошлым летом нормальной считалась ставка $1,5-2 тыс. за офис класса А, то сегодня мы вернулись к уровню 2006 года. Справедливая рыночная цена за квадратный метр, на наш взгляд, сегодня - около $700. Не следует сбрасывать со счетов имущество, которое копится у банков в виде залогов. В строительную отрасль были вовлечены не только крупные, но средние и мелкие банки. На фоне второй волны ликвидности, о которой сегодня говорят, у них могут возникнуть очень серьезные финансовые проблемы, которые заставят выкинуть на рынок активы по очень низким ценам.

С одной стороны, выход на рынок залогового имущества может дестабилизировать ситуацию. Однако качественные активы, которые так интересуют девелоперов, заложены или рефинансированы в крупных банках, а они, думаю, переживут кризисную ситуацию. Хотя есть большое количество инвесторов, которые обзванивают банки, общаются с первыми лицами, они ждут, что качественные объекты могут быть выставлены на продажу. По каким ценам они будут в этом случае проданы, зависит от рыночной ситуации и стратегии конкретного банка

Есть еще одна тенденция, которая играет против инвесторов. За последнее время крупных сделок на рынке аренды не было. А инвесторам важен такой показатель, как устойчивость арендных потоков. И последнее выступление Министра финансов Кудрина не добавило инвесторам уверенности. Очень многие обеспокоены второй волной кризиса банковской ликвидности. Процент вакантных площадей, мы все это знаем, очень высокий. Владельцам недвижимости приходиться снижать цены, и мы видим предложения, о которых совсем недавно даже не мечтали. Офисы класса А сдаются уже и по 600-700$ за квадратный метр.

Нужно набраться оптимизма и уверенности в том, что ситуация изменится. Но не все здесь зависит от нас. Недвижимость это только часть экономики, поэтому будем надеяться, что наши власти смогут найти правильные выходы из сложившейся ситуации.

Спецвыпуск: инвестиции