Город на сопках
Мурманск – город сравнительно молодой, только через 10 лет он отметит столетие. Его созданию предшествовало строительство морского порта в Кольском заливе и Мурманской железной дороги, и до апреля 1917 года город назывался РомановнаМурмане. «Мурман» – это искаженное от «норманн», которые часто приплывали на эту землю.
Во время Великой Отечественной войны через Мурманский порт шли грузы из странсоюзниц для снабжения армии, так называемый лендлиз. Порт и сейчас остается основой города и состоит из трех частей – Рыбного, Торгового и Пассажирского. Мурманск вытянут на 21 километр вдоль Кольского залива и стоит на сопках, что придает городу определенное своеобразие. Например, если зайти в главное здание Мурманского государственного технического университета, подняться на четвертый этаж и пройти по переходу в соседний корпус, оказываешься снова на первом этаже.
Характерной природной особенностью Мурманской области являются полярная ночь, когда солнце на широте Мурманска 44 дня не выходит изза горизонта, и полярный день, длящийся 61 сутки. С учетом сумерек и белых ночей эти периоды значительно больше.
Рынок коммерческой недвижимости города развит слабо. «В советские времена Мурманск был городом рыбаков и строителей, – говорит соучредитель компании «Мурманский концерн недвижимости» Валентин Пышкин. – Сегодня же строительство здесь практически не ведется. Строительная инфраструктура – ДСК, кирпичные заводы – перестала существовать. Однако в последнее время на этом рынке наблюдается некоторое оживление. Сейчас в Мурманске возводят первый монолитный жилой дом».
В течение последних двух лет высокими темпами развивалась торговая недвижимость, отмечают участники рынка. Все крупные ТЦ построены именно в этот период, к примеру, «Рамстор» компании «Рамэнка». Однако одной из главных проблем в этом сегменте рынка сегодня является недостаток качественных ритейлеров, формирующих общий уровень торговли в городе. Возможно, отмечают специалисты, это связано с высокими ставками аренды ($480–600/кв. м в год).
«Центр города был застроен в основном в 50е годы прошлого столетия и характеризуется чрезвычайно плотной застройкой, – поясняет менеджер по работе с коммерческой недвижимостью АН «Риэлт» Олег Тимофеев. – Кроме того, центральная часть города очень компактна. Даже на главной улице – прте Ленина – коммерческий интерес представляет представляет лишь отрезок от «Детского мира» до гостиницы «Арктика». В связи с недостатком земли для новых застроек в центре особой популярностью у бизнесменов пользуются первые этажи жилых домов». Цена продажи помещений в них может доходить до $4 тыс./кв. м. «Наиболее востребованы улицы центральной части города – прт Ленина, ул. Самойлова и т. д., – отмечает менеджер по работе с коммерческой недвижимостью АН «Новый адрес» Владимир Павлюк. – Аренда таких помещений обойдется в $420–1000/кв. м под магазины и до $500/кв. м – под офисы».
С середины июля прошлого года в Мурманске наблюдался скачок цен на рынке жилых помещений. Буквально за два летних месяца цены увеличились в два раза. Это тем более удивительно, что летние месяцы для северных городов обычно «мертвые» в плане деловой активности: до 70% населения в это время уезжает на отдых в теплые края. Однако цены на коммерческие площади остались практически на том же уровне. Одно время даже наблюдалась ситуация, когда коммерческие метры стоили дешевле жилых. Сегодня положение начинает стабилизироваться, и цены коммерческих площадей превысили цены на жилье. Хотя и в настоящее время можно найти выгодно расположенные здания, которые продаются по $800/кв. м.
Рынок земли в североморской столице находится в зачаточном состоянии. Одной из главных проблем мурманского рынка коммерческой недвижимости является получение земельного участка. Сегодня все продаваемые участки выходят из вторых рук. Первыми их владельцами становятся люди, имеющие определенные связи во властных структурах. Участники рынка отмечают, что, не обладая соответствующим административным ресурсом, приобрести участок в центральной части города из первых рук практически невозможно. Кроме того, цены на землю нестабильны, поскольку не срабатывает метод сравнительных продаж. Земля покупается кулуарно, участники сделок стараются не афишировать условия ее приобретения и финансовые показатели. Поэтому риелторы затрудняются назвать цены на землю в городе, однако, к примеру, участок площадью 7 тыс. кв. м в Ленинском районе оценивается в $1 млн.
В последнее время рынок коммерческой недвижимости города стал очень востребован у московских и петербургских клиентов – все чаще они приезжают сюда для покупки объектов недвижимости, подчеркивает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Евростайл» Раиса Студнева. И практически все хотят приобрести помещения в Октябрьском округе (центральная часть города). Кроме того, на вторичном рынке предлагаются здания, стоимость которых колеблется от $270 до $3 тыс./кв. м.
Скоро будет «Окей»
Торговые площади Мурманска представлены сегодня двумя типами объектов: советские магазины и универмаги и недавно построенные местными девелоперами торговые центры. По словам старшего менеджера компании «Кольский дом» Анны Орловой, торговые точки старой постройки, каковыми являются «Дом Торговли» на пр. Ленина, 75, универмаг «Волна» на ул. Воровского, работают и сегодня. Однако современным форматам торговли они уже не соответствуют, люди ходят туда, скорее, по многолетней привычке.
Из вновь построенных следует отметить ТЦ «Русь» на ул. Книповича, ТЦ «Пионер», «Гермес» на ул. Баумана, «Аметист» (реконструкция), «Детский мир», рынок «Центральный» на ул. К. Маркса, «Фудзи» и др. Однако эти ТЦ реализованы местными девелоперами, и формат их соответствует отечественным форматам 5–8летней давности. В качестве одной из тенденций специалисты рынка отмечают уход торговых точек из подвалов и полуподвалов, где теперь размещаются кафе.
Самым серьезным местным игроком на рынке торговой недвижимости Мурманска является продуктовая сеть «Евророс», под этой маркой сегодня в городе работают порядка тридцати магазинов. Одно время владельцы пытались продать сеть за $80 млн., однако местные участники рынка полагают, что это была, скорее, попытка владельца определить стоимость бизнеса. Кроме того, в последнее время в Мурманске стали работать торговцы бытовой техникой и электроникой: «Техношок», «Эльдорадо», «Эксперт», «Мир». Тогда же появились продавцы сотовых телефонов: DIXIS, «Евросеть», «Связной». Первой сетью, которая пришла в Мурманск, стал «Рамстор», построивший ТЦ за пределами города. Недавно в Октябрьском административном округе в 102м квартале в районе дома № 5 на ул. Шмидта начато строительство многофункционального комплекса «Окей». Застройщик – компания «ДориндаМурманск» – пыталась начать разработку площадки еще осенью 2005 года, однако натолкнулась на противодействие со стороны местных жителей, которые протестовали против строительства гипермаркета, мотивируя это нарушением экологических норм. Эти настроения подогревались местными ритейлерами, которые увидели в приходе федеральных сетей опасность для своего бизнеса.
В центральной части расположены так называемые шопинговые улицы – прт Ленина, ул. Самойлова. Здесь стоимость продажи квартир на первых этажах жилых домов, предназначенных для размещения магазинов, варьируется от $1500 до $2000/кв. м без ремонта и вывода из жилого фонда. Магазины на этих улицах продаются по цене от $3 тыс./кв. м.
Арендные ставки в городе колеблются в пределах $480–600/кв. м в год. Однако встречаются и гораздо выше, к примеру, в ТЦ «Рамстор» –до $1370/кв. м в год. Как отмечают местные ритейлеры, арендаторы торговых площадей чувствуют себя не очень уверенно, поэтому бизнесмены стремятся купить собственное помещение. Причиной этому краткосрочные договоры аренды (11 мес.), нестабильность на рынке, опасность внезапного изменения владельцем арендных ставок.
Косметический офис
Основную массу офисных площадей Мурманска с середины 90х годов прошлого века и до сегодняшнего дня составляют сдаваемые в аренду гостиничные номера. К примеру, в гостинице «Меридиан». В качестве бизнесцентров выступают также гостиницы «Арктика» (сдаются первые этажи), «Моряк». Номера по 20 кв. м сдаются от $230/кв. м в год.
Кроме того, под офисы отдаются помещения в бывших НИИ и организациях, после окончания эры строительства коммунизма оставшихся не у дел, – «Арктикморнефтегазразведка», административное здание на ул. Софьи Перовской, «Арктикмурманскжилстрой», административное здание «Рыбного порта» и другие. Аренда здесь – $240–300/кв. м в год. За эти деньги арендатор получает помещение с коридорной системой, косметический ремонт, телефонную точку и не всегда удовлетворительный Интернет.
Недавно открылся БЦ на прте Ленина, 94. Владелец трехэтажной «сталинки» достроил здание до четырех этажей и сегодня сдает помещения от 200 кв. м по $460–550/кв. м в год. До этого момента рынка современных офисных площадей просто не существовало. Местные участники рынка не пользуются классификацией офисных помещений, потому что здесь практически нечего классифицировать.
В последнее время увеличился поток заявок на небольшие офисные площади – от 30 кв. м. При этом арендаторы требуют наличия телефонных линий, Интернета, пожарной сигнализации. Не всегда даже требуется ремонт, арендатор готов провести его самостоятельно.
Помимо этого наблюдается спрос на большие офисные помещения – от 500 кв. м – с соответствующей инфраструктурой, однако таких компаний единицы, по большей части это банки.
Ставки аренды офисов в Мурманске – от $230 до $1150/кв. м в год.
Перманентный ремонт
Гостиничный фонд Мурманска составляют 22 отеля постройки прошлого века: часть номеров в них сдается, часть ремонтируется. Таблички с извинениями по поводу строительного шума здесь – обычное явление. Видимо, считается, что постояльцу в дневное время в номере делать нечего, у него много дел в городе. Горничные придерживаются такой же точки зрения.
Центральными считаются три отеля города. Шестнадцатиэтажная «Арктика» – самое высокое зданием Мурманска и его визитная карточка, поскольку изза особенностей климата строить высотные здания запрещено. Год назад она была приватизирована, в мае 2006 года зарегистрировано новое предприятие – ОАО «Отель «Арктика». Его учредителями стали администрация Мурманска и ЗАО «Евразия: отели и курорты». В настоящее время разрабатывается проект реконструкции отеля. Планируется, что она обойдется в $1 млн. Стандартный одноместный номер здесь стоит 1590 руб. в сутки.
Трехзвездочный «Меридиан» расположен напротив «Арктики» и позиционируется как конгрессотель. В 8этажном «Меридиане» можно снять стандартный одноместный номер за 1900 руб в сутки.
Восьмиэтажная гостиница «Руссландия Полярные Зори» на ул. Полярной Зари предлагает проживание в стандартном одноместном номере за 1300 руб. в сутки.
На сохранение
Складской сектор Мурманска представлен советским наследием: бывшими помещениями овощехранилищ, сырьевых баз, производственных помещений. Основная часть их находится в промзоне – Ленинском районе. Мурманские склады оборудованы, в различных сочетаниях, железнодорожными ветками, отоплением, телефонной линией, АБК.
По словам специалиста по коммерческой недвижимости компании «Городской центр недвижимости» Дениса Лиоры, сегодня, особенно с приходом столичных игроков рынка, потребность в складских помещениях существенно возросла. Крупные игроки, в частности ритейлеры, предпочитают строить склады самостоятельно, а не искать готовые, потому что предложения на рынке их по тем или иным причинам не устраивают. Так, ощущается существенная нехватка складских помещений площадью 500–1000 кв. м.
Ставки аренды в неотапливаемых складах – от $30 до $150/кв. м в год, отапливаемые – до $320/кв. м в год.
Слабое развитие рынка коммерческой недвижимости Мурманска участники рынка объясняют молодостью бизнеса в России вообще, особенностями территориального положения города и климатических условий. «Здесь жить тяжело, полгода день, полгода ночь, – говорят местные жители, – лета практически нет. Хотя комуто и тут нравится». Тем не менее в последние годдва специалисты рынка отмечают, что активность на этом рынке существенно возросла, городом заинтересовались крупные российские и иностранные инвесторы.
