Время арендодателя. Обзор рынка от ILM

Рынок понемногу выходит из затяжного кризиса. Лучше всего дела обстоят с офисными и складскими помещениями, чуть хуже – с торговой недвижимостью. Рост спроса напрямую связан с небольшим количеством новых качественных площадей, введенных в эксплуатацию.
Это позволяет говорить о том, что время арендатора, когда именно он диктовал условия собственнику, закономерно сменяется временем арендодателя. А значит, в ближайшем будущем будет зафиксирован рост арендных ставок. Эксперты ILM делятся своим анализом ситуации и перспектив на рынке коммерческой недвижимости Москвы.
 

Новые предложения: антирекорды
 

За первые 9 месяцев в эксплуатацию в столице было введено 94 000 кв. м офисных площадей. Этот показатель на 37% ниже прошлогоднего. Ситуацию не исправит даже ввод остальных площадей: объем нового строительства в 2018 г. не превысил 200 000 кв. м, а это в два раза меньше показателей 2017 г. В целом же это самое низкое значение, зафиксированное за последние 15 лет. Новые объекты, введенные в 3 квартале:
 
  • МФЦ «Новинион» (Самарская ул., вл. 1);
  • «Арена Парк», 4 и 5 корпуса (Ленинградский пр-т, 36);
  • «Рассвет», 14 и 17 корпуса (Столярный пер., 3).

Объекты 4 квартала:
  • «Амальтея» (МКАД, 3 км);
  • ОКО, ф. II (1-й Красногвардейский пр-д, 16 Б);
  • Нагорная ул., вл.20, кор. 7 (одноименный адрес);
  • Крунит (Нагорная ул., 3, стр. 1).
Такое состояние рынка коммерческой недвижимости связано с тем, что многие проекты в последние три года были заморожены из-за отсутствия спроса или иных проблем. При этом и в текущем году некоторые девелоперы заявили о переносе сроков сдачи новых бизнес-центров. Вместе с этим другие крупные игроки рынка, напротив, решили воспользоваться выгодным моментом и заявили о начале строительства или реконструкции новых зданий. Их появление на рынке ожидается в ближайшие два-три года.



Важный момент: большинство из заявленных объектов будут размещены за пределами Третьего кольца. А это означает, что на карте Москвы появятся новые деловые кварталы, но вакантных площадей в центре будет все меньше.


Структура спроса и предложения

Общий объем рынка офисных помещений классов А и В составил 20,5 млн кв. м. На долю класса В- пришлось 41%, класса В+ 37%, доля объектов класса А составила 22%.

По итогам трех кварталов суммарный объем чистого поглощения составил 463 000 кв. м, что сравнимо с показателем 2017 г. При этом темпы поглощения были высоки в первое полугодие, но снижены в 3 квартале из-за летнего периода и отложенного переезда компаний.

Структура чистого поглощения по классам офисных площадей выглядит так: наибольший объем составил класс В+, увеличилась доля классов А и В-. Спрос на помещения в основном сформирован арендаторами, пережившими кризис. После улучшения финансовой ситуации они хотят переехать в офис более высокого класса. Если учесть существующий дефицит больших площадей, сохраняющийся с 2017 г., очевидно, что активность крупных арендаторов будет возрастать – им не так просто подобрать помещение. Офисные блоки площадью больше 15 000 кв. м представлены только в 16 бизнес-центрах Москвы.

Обзор рынка аренды коммерческой недвижимости дает следующее представление о составе арендаторов: по-прежнему лидируют компании, предоставляющие потребительские услуги (их доля запросов составляет 17%). Выросло количество обращений от представителей IT-сектора – 15%. На долю торговых компаний приходится 14% обращений. Замыкают «большую четверку» арендаторов компании строительного профиля – 10%.


Вакантные площади

Анализ рынка коммерческой недвижимости Москвы показал, что на данный момент свободными остаются 2,1 млн кв. м площадей. Из них 1,6 млн кв. м приходится на офисы классов А и В+.

Чистое поглощение в 3 квартале почти в пять раз превысило объем нового строительства, а доля незанятых помещений уменьшилась на 0,4 п.п. за данный период и на 2,0 п.п. с начала года. Среднее значение по всем классам составило 10,3%. В классе А данный показатель немного выше – 14,5% и связано это с вводом в эксплуатацию новых бизнес-центров. Это значение сравнимо с серединой 2012 г.


Арендные ставки
 

Средняя цена коммерческой недвижимости по сравнению с концом 2017 г. тоже выросла:
  • В классе А – 26 500 руб/кв. м в год (рост на 3%);
  • В классе В+ 16 600 руб/кв. м в год (рост на 4%);
  • В классе В-  14 800 руб/кв. м в год (рост на 6%).
Поскольку наблюдается дефицит высококачественных площадей, собственники не готовы идти на уступки арендаторам (они готовы обсуждать гибкие условия аренды только с крупными компаниями).

В 2019-2020 гг. рост арендных ставок в популярных районах и бизнес-центрах Москвы может составить 15-20% к текущим значениям.


Прогноз коммерческой недвижимости: рост ставок, изменение форматов
 

Подытожим вышеприведенный анализ. Баланс спроса и предложения на столичном рынке постепенно приходит в соответствие. Арендные ставки медленно, но неуклонно растут, и эта тенденция в перспективе сохранится. В то же время увеличивается дефицит больших площадей – это значит, что представителям крупного бизнеса придется искать локации за ТТК либо пересматривать свой подход к поиску. Хотим подчеркнуть еще несколько важных тенденций рынка коммерческой недвижимости Москвы 2018:
  1. Для крупных компаний форматом сделок может стать built-to-suit, успешно апробированный на рынке складской недвижимости. В этом случае девелопер на этапе проектирования бизнес-центра уже имеет якорного арендатора. Это, в свою очередь, понизит риски заморозки строительства. Потребность в качественных площадях сохраняется, поэтому логично ожидать увеличение количества новых объектов в ближайшие 2-3 года.
  2. У инвесторов по-прежнему высокий интерес к такому сегменту офисной недвижимости, как коворкинги. При этом выявляется проблема низкой маржинальности таких объектов. Поэтому трансформация этого формата продолжится.
  3. Собственники блоков с мелкой нарезкой отмечают высокую ротацию арендаторов – их смена может произойти уже через 3-4 месяца.
«Прошлый год порадовал переменами в сегменте смарт-офисов: коммерческая недвижимость приняла новую реальность нестабильного мира и поверила в формат сервисных пространств (коворкингов). По итогам года в Москве более 50 000 кв. м офисных площадей находятся в распоряжении операторов коворкингов. Только за один год прирост этого сегмента рынка составил почти 50%. Спрос на офисы для команд 3-15 чел вырос на 30%. Количество досрочно расторгнутых 11-месячных договоров вырос на 15%. Собственники ждут гарантий от малого бизнеса. Год ознаменовался сменой фазы развития и дал собственнику право выбрать себе арендатора. В следующем году рынок недвижимости будет учиться мобильности и гибкости, а малый бизнес будет учиться планировать свое развитие дальше, чем на 4-6 месяцев», - комментирует ситуацию по одному из сегментов коммерческой недвижимости Анна Воробьева, руководитель проекта AMO.RU.



«Прошлый год для рынка коммерческой недвижимости был, в первую очередь, ознаменован сменой собственников нескольких известных объектов. Это было связано и с изменениями в банковском секторе («Открытие», «Промсвязьбанк» и другие крупные игроки банковского рынка сменили владельцев или перешли под контроль государства), и с собственной стратегией нескольких крупных девелоперов. При этом на протяжении последних нескольких лет объемы ввода новых зданий неизменно снижаются, и изменения этой тенденции мы будем наблюдать, скорее всего, только к концу следующего года. Иностранные инвесторы по-прежнему не проявляют интереса к российскому рынку недвижимости. А самые крупные сделки происходят с участием государственных либо окологосударственных структур, например, аренда «Аэрофлотом» здания для размещения штаб-квартиры по адресу: ул. Арбат, д. 1.

Дефицит качественных площадей класса А и В+ в пределах Садового кольца, а если не брать в расчет район Москва-Сити, то и в пределах ТТК, привел к росту ставок аренды в среднем на 10-15% в течение года. Все вышеперечисленные факторы, вкупе с развитием транспортной инфраструктуры Москвы (строительство новых станций метро, развитие МЦК, повышение тарифа на городской паркинг), будут в наступившем году способствовать тому, что потенциальные арендаторы станут активнее рассматривать объекты за пределами ТТК для размещения офисов. Год будет конкурентным, год будет интересным», - комментирует ситуацию на рынке коммерческой недвижимости Ксения Харкевич, директор Департамента офисной недвижимости компании ILM.

Рынок ждет согласованного и ответственного подхода со стороны собственника, арендатора и консультанта сделок.
 
Более подробные прогнозы - в журнале CRE 339-40


иГРОКИ РЫНКА

ILM

Воробьева Анна

Консалтинг и брокеридж

ILM

Материалы по теме

Экспертный анализ

Гегемония торговли: Итоги II квартала на складском рынке Москвы

Основной спрос на складские площади в Москве и Подмосковье по итогам II квартала 2018 г. сформировали представители торговли, сообщают аналитики ГК A Plus Development.
03.08
Экспертный анализ

Итоги первой половины 2018 г.: складской рынок стабилен

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.
27.07
Исследования рынка

Офисный сегмент. Итоги I полугодия от IPG.Estate

Эксперты компании IPG.Estate подвели итоги I полугодия на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.

25.07

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Международная консалтинговая компания Knight Frank объявляет о назначении Андрея Подгорного на должность директора по развитию.
16.07
Технологии будущего

X5 и Coca-Cola начали переработку тары

В магазинах «Пятерочка» в Москве установили фандоматы для сбора использованной пластиковой и алюминиевой тары.
15.07
Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Инвестиции

ПИК инвестировала в «Самокат»

Структура группы компаний ПИК Сергея Гордеева инвестировала в новый бизнес и стала крупнейшим владельцем сервиса с необычным названием «Самокат».
15.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre