Регионы ошибок не прощают

Антон Ширяев, заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» по продажам, рассказывает об отличиях регионального рынка коммерческой недвижимости в ЖК и о том, почему концепции коммерческой инфраструктуры в жилом секторе не работают.
Одна из главных особенностей коммерческой недвижимости в регионах – это высокие требования от арендаторов или покупателей к качеству предлагаемых помещений и расположению в жилом комплексе. В регионах покупательский трафик гораздо ниже, поэтому бизнес ищет помещения, которые позволили бы максимально привлекать будущего клиента. Например, одно из важнейших требований – это расположение на первой линии в жилом проекте и наличие бесплатных парковок.

Второе отличие следует из первого: более слабый потребительский поток приводит к тому, что региональные трафики не выдерживают сложных форматов. Например, торговое помещение в ЖК не должно быть выше двух этажей. «Синдром второго этажа» – достаточно распространенная проблема среди некрупных торговых центров, даже в столичном регионе. Разместить на втором этаже арендаторов, которые бы генерировали трафик, достаточно сложно. Даже в Москве редки случаи, когда под коммерческую недвижимость отводятся два первых этажа в жилом доме.

Третья особенность также связана с более слабым потоком покупателей в региональных городах по сравнению с Москвой. В них часто можно наблюдать отток коммерческого трафика из центра при открытии полноформатных ТРЦ. Такие торговые объекты, как правило, появляются на новых территориях и привлекают покупателей как в выходной день, так и в будни. Исключением являются туристические города с интересным историческим центром. В них концентрация людей в центре обусловлена развитой индустрией туризма и отдыха.

Регионы не прощают ошибок. Российская практика показывает, что на стадии планирования и проектирования ЖК создать помещение под конкретный объект или оператора достаточно сложно – нет гарантии, что оно будет реализовано. С одной стороны, девелоперы строят коммерческие объекты общего назначения, которые после продажи адаптируются покупателем или арендатором самостоятельно. С другой – необходимо учитывать все возможные требования, которые могут быть у операторов стрит-ретейла. Им нужно больше электрических мощностей, дополнительные системы вентиляции и отдельные площадки для мусора, изолированные подъезды, условия для работы дебаркадеров и многое другое. Если региональный девелопер хочет, чтобы коммерческие площади в его ЖК хорошо продавались, он должен предусмотреть все эти особенности и реализовать их в своем проекте.



В заключение отмечу, что наличие объектов коммерческой инфраструктуры в жилом комплексе – один из ключевых критериев, на основе которого человек принимает решение о покупке квартиры в этом комплексе. Особенно когда речь идет об освоении новых территорий и строительстве в «чистом поле». Наибольшую роль играют только надежность сделки и совокупная стоимость жилья.

Интерес покупателя жилья к инфраструктуре в проекте можно разделить на две стадии: первая – этап покупки, вторая – этап жизни в ЖК. На стадии покупки человеку в первую очередь важно наличие социальных и торговых объектов, закрывающих базовые потребности: детские сады, школы, продуктовые магазины, аптеки. Важную роль на этом этапе играют и объекты, влияющие на престижность ЖК. Например, собственный фитнес-центр, развитая сеть общественного питания: от пекарен до семейных кафе или ресторанов. Покупатель оценивает жилой проект по принципу «а будет ли мне интересно здесь жить?». И чем больше сценариев досуга он находит в проекте, тем привлекательнее для него становится ЖК.



На стадии жизни в микрорайоне у людей появляются новые потребности в товарах и услугах: банкоматы, магазины цветов, химчистки, ателье, услуги по ремонту техники, фотостудии, лингвистические классы, досуговые секции, спортивные студии, детские развивающие центры. Кстати, необходимость в дополнительном досуге и/или развитии детей появляется именно на стадии жизни. Поэтому для девелопера при планировании коммерческой инфраструктуры важно делать прогнозы на среднесрочную перспективу. Особенно в масштабных многолетних проектах.


Материалы по теме

Экспертный анализ

О «стихийной» инфраструктуре ЖК

Жители современных новостроек могут решать значительную часть бытовых вопросов, не выходя из своего двора. К такому выводу пришли эксперты ГК «Атлант», проанализировав запросы на коммерческие помещения в своих ЖК. 

19.02
Рейтинг

Рейтинг девелоперов жилой и коммерческой недвижимости Москвы

Сегменты жилой и коммерческой недвижимости, несмотря на объединяющее их понятие «недвижимость», имеют огромное количество отличий. По сути, это два разных бизнес-направления, со своими особенностями менеджмента, разными целевыми аудиториями и конечным продуктом. Поэтому далеко не каждая компания способна работать в обеих областях.
28.03
Советы юристов

К чему приведет запрет хостелов в жилых домах?

Максим Губанов, старший юрист направления «Гостиничный бизнес» CMS, Россия
 
12.02

журнал CRE 18 (354)

16-31.10.2019
«Белая книга» против СанПиН «Белая книга» станет настольной для индустрии гостеприимства только в том случае, если вместо устаревших создаст простые и понятные требования, не допускающие двусмысленных трактовок, уменьшит количество проверок и снизит давление на бизнес, считают отельеры. Налей и отойди Депутаты Государственной думы приняли в первом чтении законопроект, позволяющий вводить запрет на продажу алкоголя в барах, кафе и ресторанах площадью менее 20...

Популярное

Проект

Отель Radisson откроется в Перми

Первый в России отель под брендом Radisson откроется в Перми.
17.10
Назначения

У Apple – новый гендиректор

У Apple в России сменился гендиректор.
21.10
Управление недвижимостью

«Россиум» и «Регион» создали компанию по управлению коммерческой недвижимостью

Новая компания «Метрика инвестментс», которая займется управлением и приобретением премиальной коммерческой недвижимости в Москве, может закрыть сделку по покупке офисной части Neva Towers в «Москва-сити».
16.10
Сделка

RT&I получил контроль над бывшими активами O1 Properties

Миноритарии O1 Properties не смогли обменять свои доли на активы компании. Апарт-комплекс А-Residence, БЦ «Аврора», а также «Большевик» в Москве достались крупнейшему акционеру O1 Properties - Riverstretch Trading & Investments (RT&I).
17.10
Игроки рынка

Сеть кофеен закрыла все заведения в России

Сеть кофеен Stories ушла с рынка и закрыла все заведения в Санкт-Петербурге, Красноярске, Екатеринбурге и Надыме.
18.10
Проект

И тишина… Мошкович построит апартаменты у 3 кладбищ

Компания Level Group планирует возвести здание площадью около 25 тыс. кв. м в Донском районе Москвы.
18.10
Сделка

«Колди» построит комплекс на Садовом кольце

Cтруктура компании «Вашъ финансовый попечитель» продала участок площадью 0,63 га в центре Москвы рядом с Садовым кольцом. Компания «Колди» планирует построить там лофт-комплекс.
16.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre