Регионы ошибок не прощают

Одна из главных особенностей коммерческой недвижимости в регионах – это высокие требования от арендаторов или покупателей к качеству предлагаемых помещений и расположению в жилом комплексе. В регионах покупательский трафик гораздо ниже, поэтому бизнес ищет помещения, которые позволили бы максимально привлекать будущего клиента. Например, одно из важнейших требований – это расположение на первой линии в жилом проекте и наличие бесплатных парковок.

Второе отличие следует из первого: более слабый потребительский поток приводит к тому, что региональные трафики не выдерживают сложных форматов. Например, торговое помещение в ЖК не должно быть выше двух этажей. «Синдром второго этажа» – достаточно распространенная проблема среди некрупных торговых центров, даже в столичном регионе. Разместить на втором этаже арендаторов, которые бы генерировали трафик, достаточно сложно. Даже в Москве редки случаи, когда под коммерческую недвижимость отводятся два первых этажа в жилом доме.

Третья особенность также связана с более слабым потоком покупателей в региональных городах по сравнению с Москвой. В них часто можно наблюдать отток коммерческого трафика из центра при открытии полноформатных ТРЦ. Такие торговые объекты, как правило, появляются на новых территориях и привлекают покупателей как в выходной день, так и в будни. Исключением являются туристические города с интересным историческим центром. В них концентрация людей в центре обусловлена развитой индустрией туризма и отдыха.

Регионы не прощают ошибок. Российская практика показывает, что на стадии планирования и проектирования ЖК создать помещение под конкретный объект или оператора достаточно сложно – нет гарантии, что оно будет реализовано. С одной стороны, девелоперы строят коммерческие объекты общего назначения, которые после продажи адаптируются покупателем или арендатором самостоятельно. С другой – необходимо учитывать все возможные требования, которые могут быть у операторов стрит-ретейла. Им нужно больше электрических мощностей, дополнительные системы вентиляции и отдельные площадки для мусора, изолированные подъезды, условия для работы дебаркадеров и многое другое. Если региональный девелопер хочет, чтобы коммерческие площади в его ЖК хорошо продавались, он должен предусмотреть все эти особенности и реализовать их в своем проекте.



В заключение отмечу, что наличие объектов коммерческой инфраструктуры в жилом комплексе – один из ключевых критериев, на основе которого человек принимает решение о покупке квартиры в этом комплексе. Особенно когда речь идет об освоении новых территорий и строительстве в «чистом поле». Наибольшую роль играют только надежность сделки и совокупная стоимость жилья.

Интерес покупателя жилья к инфраструктуре в проекте можно разделить на две стадии: первая – этап покупки, вторая – этап жизни в ЖК. На стадии покупки человеку в первую очередь важно наличие социальных и торговых объектов, закрывающих базовые потребности: детские сады, школы, продуктовые магазины, аптеки. Важную роль на этом этапе играют и объекты, влияющие на престижность ЖК. Например, собственный фитнес-центр, развитая сеть общественного питания: от пекарен до семейных кафе или ресторанов. Покупатель оценивает жилой проект по принципу «а будет ли мне интересно здесь жить?». И чем больше сценариев досуга он находит в проекте, тем привлекательнее для него становится ЖК.



На стадии жизни в микрорайоне у людей появляются новые потребности в товарах и услугах: банкоматы, магазины цветов, химчистки, ателье, услуги по ремонту техники, фотостудии, лингвистические классы, досуговые секции, спортивные студии, детские развивающие центры. Кстати, необходимость в дополнительном досуге и/или развитии детей появляется именно на стадии жизни. Поэтому для девелопера при планировании коммерческой инфраструктуры важно делать прогнозы на среднесрочную перспективу. Особенно в масштабных многолетних проектах.