Челябинск. Большая строительная война

Сначала «при разводе» руковод­ство Becar и LCMC не смогли поделить «шкуру неубитого медведя» в виде проекта многофункционального комплекса на 50 тыс. кв. м, и разразился никому не нужный скандал. Не нужный потому, что проект скорее всего вообще не будет реализован. Позже LCMC пришлось «уступить» Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko самый амбициозный офисный объект города. Выжидательную позицию пришлось занять и IB Group.

Во многом неудачи петербургских специалистов можно объяснить стечением обстоятельств. В прошлом номере мы уже рассказывали о торговой империи Артура Никитина, которая пошатнулась с приходом новой власти в Челябинск. Между тем еще более серьезный удар пришелся по компании «Монолит­Инвест». Владелец этой крупнейшей в Челябинске строительной компании за пределами родного города известен проектами в Екатеринбурге и Магнитогорске, тесной дружбой с бывшим мэром Вячеславом Тарасовым и крайне напряженными отношениями с нынешним мэром Михаилом Юревичем. В самом Челябинске г­н Рогоза из почти что монополиста на рынке жилой недвижимости за последний год превратился в лидера оппозиционного движения, который, кстати, выступает под лозунгом «Доступное и дешевое жилье городу». «Цены на жилье в городе за прошедший год выросли почти в два раза, – утверждает Евгений Рогоза. – Жилье в Челябинске стоит почти столько же, сколько в Петербурге. А все потому, что городская администрация не дает возможности строителям нормально работать». Действительно, пока строители в Челябинске отдыхают, судебные органы работают сверх нормы. Арбитражный суд Челябинской области с декабря прошлого года рассматривает 24 иска прокурора области против городской администрации по вопросам оформления земли с нарушениями нового земельного законодательства, то есть минуя торги и аукционы. Пока проходят предварительные слушания, оппоненты выдвигают все новые обвинения в адрес новой администрации и предпринимают ответные действия. В частности, перед Новым годом Евгений Рогоза выставил свою кандидатуру (с уже известным лозунгом) на выборах в областную администрацию. «В городе буксует строительная отрасль, – поясняет он свое решение. – В новой администрации нет людей, которые могли бы грамотно развивать сектор строительства». Однако оппозиция кривит душой. В городской администрации есть как минимум один строитель – Михаил Юревич, нынешний мэр Челябинска, имеющий строительное образование. И несмотря на то что длительное время в сферу его бизнес­интересов недвижимость не входила, г­н Юревич не собирается забывать о профильном образовании. Так, в конце 2005 года предприятие «Макфа» (принадлежит Михаилу Юревичу) выиграло аукцион на право застройки так называемого участка «у родничка» на пересечении ул. Труда и Чайковского. «Стоимость земельного участка была занижена в 11 раз! Город недополучил 30 млн. рублей с каждого гектара», – моментально отреагировала старая гвардия застройщиков. Администрация города отреагировала на обвинения крайне спокойно. «Этот конкурс должен был состояться еще в феврале, то есть до выборов главы города. За два дня до торгов Тарасов его отменил. По формальным основаниям. Якобы через территорию участка шла «труба», которую они не так обозначили. Мы внесли изменения в проект и в конце 2005 года повторно выставили участок на конкурс. При этом никто, кроме предприятия «Макфа», заявок на участие в конкурсе не подал. И мы выиграли. А в чем проблема? Всем известно, что ни один предприниматель в городе при Тарасове не купил за деньги ни одного участка. Я мог пойти по тому же пути, и тогда бы меня все обвиняли в злоупотреблениях. «Макфа» поступила честно – заплатила деньги в бюджет и стала собственником земельного участка», – рассказал Михаил Юревич в интервью газете «Челябинский рабочий». Сейчас одна из уважаемых московских компаний разрабатывает проект строительства многофункционального комплекса на этом участке. По неподтвержденным данным, это не единственный проект компании «Макфа» в области коммерческой недвижимости.

Принцип бумеранга
Пока проекты разрабатываются, на улицах Челябинска бушует Большая строительная война (так окрестили противостояние администрации и застройщиков сами челябинцы). Опальные бизнесмены проводят митинги и демонстрации, вовлекая горожан, по сути, в сугубо личные «разборки». А бороться ныне опальным есть за что. Внезапная «смена розы ветров» охладила строительный пыл не только Артура Никитина, но и Евгения Рогозы. Разумеется, большую часть империи этого предпринимателя составляют жилые объекты. Однако буквально «накануне» выборов г­н Рогоза приступил к строительству и разработке двух объектов коммерческой недвижимости: многофункционального комплекса на ул. Красная (за гостиницей «Малахит») и ТРЦ «Магистраль» (60 тыс. кв. м) на ул. Братьев Кашириных. На ул. Красной, в соответствии с планами, должен был появиться офисный комплекс с торговыми помещениями на нижних этажах (общая площадь 47 тыс. кв. м). Проект делится на «северную» и «южную» части, состоит из подземного паркинга, торгово­офисного 22­этажного здания и 2­этажного развлекательного центра. Планируемый объем инвестиций в проект составляет 689 млн. руб., в качестве кредитных партнеров выступили Газпромбанк и Внешторгбанк. Ориентировочная дата открытия многофункционального комплекса была запланирована на вторую половину 2007 года. Однако на месте стройки пока красуется только котлован. «На подготовительную стадию проектов было потрачено 140 млн. рублей, поэтому проекты будут реализованы», – уверен Евгений Рогоза. «Коллеги по цеху» эту уверенность не разделяют.
 
ТРК «Магистраль» должны были возвести в престижном Северо­Западном районе. Удачное местоположение комплекса подкреплялось и будущими транспортными потоками: планируемое строительство магистрали городского значения обеспечит связь с Центральным районом и местами излюбленного отдыха горожан на Шершневском водохранилище. В центре первого этажа ТЦ запланирован ледовый каток, в качестве якорных операторов были представлены «Перекресток» (7 тыс. кв. м), супермаркет бытовой техники (2,7 тыс. кв. м), магазин спортивных товаров (около 2 тыс. кв. м) и 8­зальный киноплекс «Инвесткинопрокат» (9 тыс. кв. м). Также в центре запроектированы боулинг, бильярд, интернет­кафе, спортивный клуб, супермаркет товаров для дома.

На сегодняшний день в Челябинске кандидатами на успешную реализацию являются лишь три торговых проекта: ТЦ на участке «у родничка», ТРЦ «Русский Дом» и ТРЦ «Ситипарк». Проект «Русский дом» расположен в наиболее населенном и развивающемся районе города, между двумя крупными автомагистралями– проспектами Победы и Комсомольским. Здесь ведется строитель­ство универсального ТРЦ с общей площадью здания (без учета наземного паркинга) 150 тыс. кв. м, торговая площадь составляет 70 тыс. кв. м. По данным компании «Магазин Магазинов», которая выступает эксклюзивным агентом проекта по разработке концепции центра и сдаче в аренду, строительство проекта должно вестись в три фазы. Первая (56 тыс. кв. м) включает в себя следующие «якоря»: «М.видео» – 2 тыс. кв. м, «СпортМастер» – 2,5 тыс. кв. м, «БананаМама» – 2,7 тыс. кв. м, крупнейший в регионе развлекательный центр компании «Русский кинопрокат» на 14 тыс. кв. м. Строительство близится к завершению, ввод первой фазы запланирован на апрель 2006 года. Вторая фаза общей площадью 81 тыс. кв. м (26 тыс. кв. м – торговая) включает в себя гипермаркет (10 тыс. кв. м) и фуд­корт (2,6 тыс. кв. м). В рамках третьей фазы (13 тыс. кв. м) предусматривается строитель­ство гипермаркета товаров для дома (DIY). Основным конкурентным преимуществом данного объекта является самая сильная в городе развлекательная часть, включающая в себя 8­зальный кинотеатр, боулинг, бильярд, картинг, детский городок, 3 ресторана.

Активными темпами ведется строитель­ство ТРЦ «Ситипарк» (55 тыс. кв. м) на пересечении ул. Артиллерийской и пр. Ленина (проект компании «Панфилов, Подкова и партнеры»), вблизи нового выставочного комплекса «ЮжУралЭкспо». Проект предусматривает размещение супермаркета («Седьмой континент»), развлекательной зоны («Синемапарк») и торговой галереи. Ориентировочные ставки аренды, по данным компании «Панфилов, Подкова и партнеры», составят от $400 до $2 тыс./кв. м в год.

Специализированный ТЦ реализует в Челябинске и Михаил Спиридонов (сособ­ственник офисно­торгового центра «Бизнес­Дом Спиридонов»). На Троицком тракте в 2007 году должен появиться ТЦ «Маяк» площадью 6 тыс. кв. м. «Идея заключается в том, чтобы собрать под одной крышей товары для спорта и отдыха, а также организовать для любителей и профессионалов клубы по обучению и общению, – рассказывает Алексей Банников, управляющий «БД Спиридонов». – В частности, мы рассматриваем строительство скалодрома, обучившись на котором, люди получали бы специальный сертификат, а также организацию школы дайвинга». В центре предполагается разместить несколько якорных операторов (от 1 до 3), например, «СпортМастер» или местную сеть «СпортХит». Планируемые арендные ставки для якорных операторов составят $130/кв. м в год, для небольших операторов $300–430/кв. м в год.

Кроме того, LCMC разработала концепцию и заключила контракт на сопровождение проекта торгового центра, расположенного на пересечении пр. Ленина и ул. Российская. Согласно концепции это будет микрорайонный торговый центр монобрендовых операторов среднего ценового уровня (2,5 тыс. кв. м). Инициатор и инвестор проекта – ООО «Тандем ЧМ». Объем инвестиций составляет около $3 млн. Предполагаемая доходность проекта – 17% годовых. Торговый центр будет сдан в эксплуатацию в 2008 году. Арендные ставки для неякорных арендаторов на момент сдачи в эксплуатацию будут находиться в диапазоне от $800 до $870/кв. м в год.

Судьба еще трех торговых центров пока не решена. Два из них – ТРЦ «Восточная набережная» (50 тыс. кв. м) и ТРЦ «Северные ворота» (38 тыс. кв. м) – принадлежат компании «Энергоинвест», и, как говорят представители фирмы, «вопросы по этим проектам находятся в стадии принятия решения». А вот проект ТРЦ «Западный Луч» (63 тыс. кв. м), похоже, так и не будет реализован.

Офисный Аркаим
Общий объем предложения на офисном рынке Челябинска специалисты оценивают в 250 тыс. кв. м, которые распределены между 36 объектами. К объектам, претендующим на класс А, в городе относят: бизнес­центр «Аркаим», на ул. Свободы и Карла Маркса (общая площадь 24 тыс. кв. м, включает в себя клубную гостиницу, ставки аренды $430–640/кв. м в год), БЦ «Мизар» на ул. Елькина, 45А (19­этажное здание площадью 10 тыс. кв. м, единственное офисное здание с вертолетной площадкой на крыше, ставки аренды от $340/кв. м в год), БЦ «Славянский» (5,9 тыс. кв. м) и БЦ «Петровский» (9,6 тыс. кв. м) – оба объекта принадлежат компании «Энергоинвест» и входят в грандиозный проект строительства новой деловой зоны «Золотое кольцо Челябинска». По данным специалистов «Энергоинвеста», на сегодня среди арендаторов наиболее востребованы офисные помещения от 30 до 100 кв. м, у покупателей – от 300 кв. м. Стоимость аренды в особняках «Славянский» и «Петровский» колеблется от $300 до $515/кв. м в год; стоимость 1 кв. м на продажу там же составляет 45–65 тыс. рублей. Для сравнения: цена 1 кв. м офисного пространства на ул. Кирова достигает 90 тыс. рублей.

«Жемчужиной» офисного рынка должен стать проект «Челябинск­Сити», который возводит компания «ЧелябинскСтройин­дустрия». Концепция здания предполагает строительство 22­этажного здания, 4 этажа из которых будут отведены под торговые помещения. Общая площадь объекта составит 32 тыс. кв. м. Самое высокое здание города будет соседствовать с исторической застройкой начала ХХ века, высота которой не более 2–3 этажей. Несмотря на то что новое здание диссонирует с окружающей застройкой, ему прочат большое будущее. Очевидное преимущество будущего объекта – его местоположение. «Для того чтобы в Москве найти подобное местоположение, пришлось бы сносить Мавзолей», – прокомментировал расположение комплекса Сергей Рябокобылко, исполнительный директор C & W S & R. Удачными являются и планировочные решения центра. «Площадь каждого этажа составляет 900 кв. м. Это довольно удобный формат, при котором крупные компании имеют возможность арендовать этаж целиком», – комментирует Алексей Лобанов, координатор проекта «Челябинск­Сити». По словам представителей C & W S & R, концепция коммерциализации данного объекта требует индивидуального подхода, поэтому в течение нескольких месяцев ставки аренды будут корректироваться. Сейчас они составляют $350–400/кв. м в год. Общий объем инвестиций в проект – $45 млн., срок окупаемости, по разным данным, от 5 до 8 лет.

Впрочем, и этот уникальный для города проект могут затмить планы комплексной застройки – «Золотое кольцо Челябинска» и «УниверСити» (оба проекта находятся «под патронатом» компании «Энергоинвест»). «Идея проекта «Золотое кольцо» заключается в создании единой городской зоны, расположенной в историческом центре города, – рассказывает Виктор Лебедев, генеральный директор компании «Энергоинвест». – Согласно проекту все объекты расположены по кольцу вдоль набережной, они стянут город к водной магистрали. А два новых пешеходных моста свяжут противоположные набережные, замкнув кольцо и образовав отличный прогулочный маршрут по центру города». Проект предполагает строительство 11 крупных объектов различного назначения на пересечении крупнейших магистралей города в пойме реки Миасс: аквапарк, торговые центры, подземный комплекс, пятизвездочная гостиница, деловой квартал «Парк офисов», парк отдыха «Сад камней», ландшафтный музей­парк «Аркаим», международный выставочный комплекс, торгово­пешеходный мост. На данном этапе, по словам представителей компании «Энергоинвест», активная работа ведется в рамках «Парка офисов». Уже построено два объекта («Славянский», «Петровский»), начинается работа над третьим – «Павловским» (также на ул. Труда) и офисно­торговым комплексом на ул. Свободы. «Бизнес­дом «Павловский» – продолжение идеи делового квартала «Парк офисов», объект класса А площадью порядка 5 тыс. кв. м, а вот офисно­торговый комплекс на ул. Свободы – это объект класса В+ площадью 20, 5 тыс. кв. м, из которых 4,5 тыс. кв. м будут отведены под торговую зону, – рассказывает г­н Лебедев. ­ Вслед за этим объектом мы начинаем строительство многофункционального комплекса «Михайловский» общей площадью 30 тыс. кв. м, включающего в себя офисные, торговые, возможно, гостиничные и развлекательные площади».
Проект «УниверСити» предусматривает застройку территорий общей площадью 70 га за Челябинским государственным университетом. 20 га должны быть застроены объектами, необходимыми университету, а оставшиеся 50 га, по данным «Энергоинвеста», могут вместить в себя 1,2 млн. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Однако перспективы этого проекта ввиду его масштабности довольно туманны.
Рынки гостиничной и складской недвижимости в Челябинске пока сладко дремлют. За последние годы в городе были открыты лишь два современных отеля – «Виктория» (перепрофилированное общежитие на Комсомольском пр.) и «Меридиан» (объект Михаила Спиридонова, расположенный сразу за «БД Спиридонов»). Относительную конкуренцию им составляют отремонтированные гостиницы «советского» типа – «Малахит» и «Челябинск». Впрочем, о своих планах строительства гостиничной недвижимости заявили собственники «БД Спиридонов» (компания собирается построить гостинично­офисный центра на ул. Артиллерийской) и ГК «Дэфа», которая при помощи Becar. Commercial property планирует возвести в Челябинске «Парк отель» уровня «3 звезды» на 150 номеров. Кроме того, проект гостиницы со странным названием «Двуликий Янус» был запланирован в проекте торгово­гостиничного комплекса «Алое Поле». Но лишь частично реализованный объект (открыт магазин «СпортМастер») компании «Житехстрой» мэрия города намерена сровнять с асфальтом. Увы, пока в Челябинске царит «двуликий бизнес».