Амурские перспективы

Действительно, в настоящий момент рынок недвижимости развивается довольно хаотично. Прежде всего такое положение дел можно связывать с удаленностью Хабаровска от столицы, где худо­бедно уже сформированы требования к девелоперским проектам. Это влечет за собой неопытность местных застройщиков, которые часто осуществляют проекты «по наитию» и не всегда знают, как «надо». Ситуацию усугубляет отсутствие недорогих кредитных ресурсов – в результате подавляющее большинство зданий строится по принципу долевого участия. Проекты разделяются между несколькими совладельцами, что само собой усложняет процесс управления объектом на всех стадиях жизненного цикла.

Офисная недостаточность
Офисная недвижимость в городе представлена площадями на первых этажах жилых домов, старыми административными зданиями, реконструированными объектами, новыми бизнес­центрами.
Около 30% рынка офисных помещений представлены в жилом секторе – в существующих домах идет активный перевод квартир в нежилой фонд, в новостройках первые несколько этажей заранее отведены под офисные помещения и торговлю. На рынке встречаются проекты, где соотношение квартир и нежилого фонда составляет 50/50. К примеру, в жилом комплексе «Небо» строительно­инвестиционной компании «АмурЛекс» 1­й этаж отдан под торговые площади и сервисные службы, а 2–4­й этажи представлены офисными помещениями. В многофункциональном комплексе «Орлово Поле» (представляет компания «Жилстройсервис») в жилом доме под коммерческие площади отведены первые два этажа, но при этом возводится отдельное 12­этажное административное здание с офисами свободной планировки (от 70 до 380 кв. м).
 Около 50% рынка занимают старые административные здания, реконструированные объекты и долгострои, приспособленные под офисные площади. К примеру, адаптирован под административное пользование научно­исследовательский институт по адресу ул. Серышева, 60. Сегодня его делят между собой несколько агентств недвижимости, сервисных компаний, торговый центр и т. д. Один из ярких примеров «оживших» долгостроев – бизнес­центр на ул. Тургенева, 46, общей площадью около 20 тыс. кв. м. «Здесь с советских времен стояло недостроенное здание. Компания выкупила его, и в настоящее время на его месте создан современный бизнес­центр. Мы – едва ли не первые в городе – предоставляем в аренду офисы класса А. В состав комплекса входят также два кинотеатра, аквапарк с фитнес­клубом. О высоком уровне реализуемого проекта говорят арендаторы помещений в бизнес­центре. Офисы арендуют компании «Роснефть – Востокнефтепродукт», три крупных банка, «Полиметалл», «Востокэнерго», Консульство Японии, ряд зарубежных компаний», ­ рассказывает Александр Шатохин, генеральный директор компании «Дальрео». 
В городе достаточно активно ведется и новое строительство. «АмурЛекс» в настоящий момент реализует офисный центр «Доходное место» по ул. Фрунзе и бизнес­комплекс «На прудах» по Уссурийскому бульвару, «Управление инвестиционных программ Хабаровска» на улице Дзержинского строит деловой центр Felix City, строительный холдинг «Новый квартал» на ул. Карла Маркса возводит бизнес­комплекс. Эти и другие проекты имеют одно принципиальное сходство – их реализуют по принципу долевого участия. Составить представление о структуре местного рынка несложно – местные журналы о недвижимости пестрят рекламными предложениями стать совладельцем того или иного бизнес­центра. «В Хабаровске практически нет проектов, принадлежащих одному собственнику. Такое положение дел связано с отсутствием достаточного финансирования для реализации проектов, – говорит Дмитрий Щербаков, генеральный директор компании «Зодиак». – Дорогое банковское кредитование, снижающее прибыльность проектов, отсутствие собственных средств заставляет девелоперов прибегать к долевой схеме».
Стоимость офисной недвижимости зависит от качества объекта, его месторасположения. «В городе существует так называемый «красный квадрат». Три параллельные друг другу улицы – Серышева, Муравьева­Амурского и Ленина – считаются самыми престижными. Стоимость офисной недвижимости (рекон­струируемые площади, новое строитель­ство) на любой из них колеблется в пределах $1–2 тыс., – рассказывает Сергей Макаров, генеральный директор компании «Подкова». – В этом «квадрате» специалисты от недвижимости склонны выделять еще и «красную линию» – непосредственно улицу Муравьева­Амурского – от набережной Амура до улицы Карла Маркса. Здесь ставки продажи могут быть еще выше». Если речь идет о проекте долевого участия, то помимо местоположения большую роль играет степень готовности здания. На поздних этапах реализации – с уменьшением рисков – стоимость выше, чем на стадии котлована. В начале строительства квадратный метр площади предлагается потенциальным соинвесторам за $900–1100. В данном случае речь идет о проектах офисных помещений, отвечающих классу В+.
Стоимость аренды достойных офисных помещений в «красном квадрате» составляет $500–700/кв. м в год (1200–2000 руб. в месяц). Стоимость помещений внаем зависит от качества объекта, его местоположения и т. д.
«Офисный рынок в городе ненасыщен. Бизнес­центры, находящиеся в процессе строительства, без сомнения, будут заполнены. Только когда предложение будет соответствовать спросу, можно будет говорить о стабилизации цен», – отмечает Александр Шатохин.

Торговые площади или… ряды
Для большей части торговой недвижимости в городе характерны отсутствие концепции, хаотичный набор торговых операторов. «Самыми старыми торговыми комплексами в городе можно назвать Центральный универмаг и Дом быта. До недавнего времени здесь располагались «барахолки», сегодня комплексы распродаются частями местным и федеральным торговым операторам, которые на реорганизованных площадях пытаются наладить свой бизнес», – говорит Дмитрий Щербаков.
Самым передовым торговым центром в Хабаровске считается комплекс «НК Сити», построенный местным многопрофильным торговым оператором – «Народной компанией».  На четырех этажах комплекса расположены 134 магазина, предлагающие посетителям разнообразные товары. На первом этаже находится двухуровневый супермаркет «Любимые продукты». В мегацентре представлены магазины одежды: Jenis, «Офелия», Bambino, Nautica, «Европа», Banzalini, «Элегант», Exclusive, Моdus, Primavera; магазины бытовой техники – «Народная компания», Computer Land; кожгалантерея, товары для дома, аптека и т. д. Пятый этаж торгового центра отведен под развлечения. Здесь расположен кинотеатр «Маджестик», мини­кафе «Попкорн», зал игровых автоматов «Драйвер» и кафе «Баскин Роббинс».
Торговый центр «Лотос» построен компанией «Контур», другим крупным ритейлером Хабаровска. В комплексе представлены одежда местных и федеральных сетей, услуги связи, ювелирные магазины и т. д.
Еще одна большая торговая площадь в городе – ТЦ «Сингапур». По оценкам специалистов, проект не отвечает требованиям современного торгового центра – ни по концепции, ни по качеству строительства. «Сингапур» располагается в старом здании, в котором не действует система пожаротушения, отсутствуют ограничители распространения пожара, есть замечания по электропроводке и содержанию чердачного помещения. В начале этого года пожарными была проведена проверка, по результатам рейда дело об устранении нарушений в ТЦ было направлено в суд. В настоящий момент тяжбы по поводу нарушений продолжаются.
Большая часть торговой недвижимости в городе не отвечает концепции современных торговых центров. Самая распространенная ритейл­недвижимость в Хабаровске – первые этажи жилых домов. В существующих зданиях идет активный перевод квартир в нежилой фонд, в новостройках первый этаж априори выделен под торговую зону.
В городе в основном работают местные операторы, федеральные сети представлены слабо. Эксперты хабаровского рынка недвижимости связывают это с серьезным влиянием приморского капитала в городе, высокой стоимостью входа, недостаточной прозрачностью отношений с местными властными структурами.
Знаковые местные продуктовые сети – «Великан», «Три толстяка», «Ветеран», «Светлый», «Народная компания», операторы бытовой техники «Народная компания», «Контур». Местные компании работают по двум схемам – либо выкупают бывшие гастрономы, универмаги и приспосабливают их под свой бизнес, либо строят собственные площади, диверсифицируя свои риски.
В городе активно развивается формат  магазина «товары для дома». В промзоне, находящейся в черте города, на сегодняшний день скупаются ангары, цеха и адаптируются под большие мебельные центры, магазины строительных материалов, товаров для дома. ТЦ «Фрекенбок», «Столичный двор» организованы как раз таким образом.
Стоимость аренды торговой недвижимости в городе варьируется от местоположения торгового объекта. Если это «красный квадрат», то ставка находится в пределах $400–800/кв. м в год, но иногда может доходить до $1200/кв. м в год. Стоимость покупки составляет $1700–3500/ кв. м.

В гости с… палаткой
Эксперты констатируют недостаток гостиниц в целом и высококлассных отелей – в частности. Лишь в двух представлены услуги, которые можно приравнять к сервису пятизвездочных гостиниц – отель «Парус», расположенный недалеко от Амура, и гостиница «Заимка» – на берегу реки Уссури. Небольшие четырехзвездочные отели – «Аметист» и «Саппоро» – вносят «самую непосильную» лепту в номерной фонд города – первая предлагает 16 номеров, вторая немногим больше – 19.  Не так давно в городе прошла реконструкция трехзвездочных отелей. Сегодня этот сегмент представлен гостиницами «Хабаровск», «Амур», «Версаль», «Интурист». По оценкам специалистов, не все гостиницы с позиционированием 3 «звезды», по праву могут таковыми называться. Стоимость одноместного номера в сутки колеблется от $50 (отель «без звезд») до $150 (5 «звезд»).
Специалисты рынка недвижимости связывают большие надежды с Олимпиадой, которая в 2008 году будет проходить в Китае. Учитывая, что многие сборные будут проходить акклиматизацию в Хабаровском крае, вполне возможно появление новых гостиничных проектов в самое ближайшее время.

Склады
Новых производственно­складских помещений в городе нет. В основном под логистику используются склады в бывших производ­ственных корпусах, старых базах, находящихся в черте города. «Сегодня наблюдается огромное количество предложений по аренде складских комплексов, – говорит Сергей Макаров. – На окраинах предложение превышает спрос. При этом чем ближе к центру, тем сложнее найти помещение – не важно, в аренду или в собственность».
Арендная ставка составляет от $40 до $75/кв. м в год. Рыночная стоимость продажи – от $200 до $400/кв. м.
На цену объектов влияют транспортная доступность, расположение (город, пригород), коммуникации, земельный участок (площадь, схема оформления), наличие ж/д ветки рядом.

Перспективы денежного дерева
По оценкам специалистов компании «Дальрео», рентабельность офисных проектов сегодня составляет 30%, но в некоторых случаях может достигать 50%. При этом в погоне за такой прибылью рынок остается нецивилизованным – мало кто готов жертвовать доходностью ради реализации продуманных, интересных в долгосрочной перспективе объектов. Все это напоминает столичную ситуацию 10­летней давности, когда строили много и неправильно. Что сталось сегодня с этими проектами? Где обещанная прибыль? Дабы ситуация не по­вторилась, хабаровскому рынку нужны новые знания, опыт и выдержка – чтобы по­строенные сегодня объекты были востребованы и завтра, и через десять лет.