Обзор гостиниц категорий 3–5

Общая ситуация
Сегмент гостиничной недвижимости во многих странах традиционно развивается медленнее остальных сегментов, что связано в первую очередь с его сравнительно низкой доходностью. Тем не менее для некоторых городов туризм является одним из стратегических направлений развития, к таким городам относится и Санкт­Петербург с его богатой историей и близостью к Европе. Российский рынок гостиничной недвижимости только начинает свое развитие, однако активность инвесторов уже дает о себе знать. При этом Петербург является лидером по количеству инвестиционных сделок в сегменте гостиниц, опережая даже Москву. В 2006 году в городе прошел ряд значимых сделок с участием западных инвесторов, например:

• Британская London & Regional Properties приобрела у петербургской компании «ЛенСпецСМУ» недостроенный отель на Васильевском острове. После завершения строительства управлять гостиницей будет Sokos Hotels, принадлежащая финскому концерну S Group;
• Норвежский холдинг Wenaas Group приобрел гостиницы «Пулковская» и «Прибалтийская», управление которыми поручено группе The Rezidor Hotel Group – обе гостиницы перешли под бренд Park Inn.

Продолжает увеличиваться присутствие международных гостиничных сетей: помимо уже существующих в городе брендов Kempinski, Radisson SAS (Rezidor), Corinthia, Renaissance (бренд Marriott International), в скором времени появятся вывески Best Western (развивает по франшизе компания «Сити­Отель»), Courtyard by Marriott, Le Meridien, Domina Hotels & Resorts и др.
Летом 2006 года правительство Санкт­Петербурга внесло изменения в Программу размещения объектов гостиничной инфраструктуры в городе, принятую в 2004 году. Изменения предусматривают возможность правительства уменьшить размер отчисляемой инвестором в бюджет суммы в соответствии с конкретным функциональным назначением возводимого объекта. Эти изменения вкупе с самой программой призваны сделать гостиничные проекты более привлекательными для инвестиций. Эксперты рынка приветствуют начинания администрации, не возлагая, впрочем, на них чрезмерных надежд – рынок развивается вполне естественными темпами, на которые вряд ли повлияют решения сверху.

Предложение
Несмотря на то что использование принятой в России в 2005 году классификации гостиниц носит добровольный характер, все больше владельцев отелей Санкт­Петербурга по качеству предоставляемых услуг размещения стремится соответствовать заявленной категории. Помимо классификации существенное влияние на рынок гостиничных услуг оказывает приход в город западных гостиничных операторов. Хотя до жесткой конкуренции между отелями еще далеко – предложение не успевает за спросом, – растущая деловая активность привлекает в город все больше бизнес­туристов, являющихся, как правило, искушенными пользователями гостиничных услуг, поэтому качество гостиничных номеров и предоставляемых услуг играет важную роль в привлечении этой категории гостей города. Тем не менее, несмотря на всеобщее стремление к совершенству, качество предоставляемых услуг может сильно различаться для отелей внутри одной категории. Особенно это относится к гостиницам класса 3* – в этом сегменте присутствуют как современные отели, соответствующие международным стандартам, так и гостиницы советского наследия, хранящие все его традиции.
Согласно статистическим данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Санкт­Петербурга, на конец 2006 года в городе функционировало 336 объектов гостиничного типа с номерным фондом 18 606 номеров. При этом аналитики рынка по­разному оценивают количество гостиниц, относящихся к средней и высшей категории:

• По данным GVA Sawyer, к качественным отелям категорий 3–5* относятся 45 объектов с номерным фондом 9927 номеров, из которых 24 отеля с совокупным номерным фондом 5078 номеров относятся к категории 3*;
• В Colliers International к средней и высшей категориям относят 72 гостиницы (12 446 номеров), из них 51 гостиница (7928 номеров) категории 3*.

Несмотря на то что Санкт­Петербург претендует на звание туристической столицы России и количество туристов, посещающих город в течение года, сравнимо с аналогичным показателем многих европейских городов, на 1000 жителей в столице приходится всего 4,5 номера, что значительно меньше, чем в большинстве европейских столиц (см. диаграмму 1).
В течение 2006 года номерной фонд Северной столицы увеличился более чем на 500 номеров, при этом высшая категория в новом предложении представлена единственным объектом – отелем «Kempinski Мойка 22», официально открывшимся в феврале 2006 года. Около половины нового предложения составляют номера среднего сегмента – 3*, что позволяет надеяться, что в скором будущем дефицит в данной категории будет преодолен.
Довольно значительный сегмент гостиничного рынка Санкт­Петербурга составляют мини­отели, оценить количество которых очень сложно – многие из них работают без официальной регистрации, являясь частью жилого фонда. По оценкам экспертов, в городе функционирует около 300 гостиниц с количеством номеров от 2 до 40, и в условиях дефицита предложения данный сегмент пользуется большим спросом, составляя конкуренцию гостиницам среднего сегмента.
Растет рынок загородных отелей, что отвечает стратегии развития Санкт­Петербурга как туристического центра страны. Из открытых в последнее время загородных гостиниц можно отметить «Аквамарин», включающего в себя SPA­комплекс, а также «Петро Спорт Отель», предлагающий гостям катание на лошадях, фитнес­центр, бассейн и теннисные корты. Гостиницы, расположенные в пригородах, рассчитаны не только на гостей Северной столицы, но и на петербуржцев – в них есть условия как для проведения семинаров и тренингов, так и для отдыха.
В 2007 году, по данным Becar Realty Group, планируется открыть 12 крупных гостиниц, что позволит увеличить совокупный номерной фонд гостиниц Санкт­Петербурга на 2305 номеров. Всего же в настоящее время, по оценкам аналитиков GVA Sawyer, в городе и его ближайших исторических пригородах ведутся работы по 110 гостиничным проектам, из которых около 72 можно отнести к качественным отелям категорий 3–5*. Предполагается ввод около 8,5 тыс. номеров: до 1 тыс. номеров категории 5* (11 отелей), более 2,6 тыс. номеров 4* (22 отеля), около 4,9 тыс. номеров 3* (39 отелей).

Спрос
По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в 2006 году Петербург посетили около 4,5 млн. человек, из них 2,18 млн. – иностранные туристы, количество которых увеличилось на 10% по сравнению с 2005 годом. Отмечается, что объем зарубежного турпотока увеличился впервые за последние 3 года, а число российских туристов последние годы стабильно растет на 10–15% в год.
Большой проблемой для гостиничной отрасли Санкт­Петербурга является фактор сезонности: в период традиционных белых ночей гостиницы переполнены, в то время как в осенние и зимние месяцы многие отели пустуют. Это является одной из причин высоких цен в петербургских отелях – чтобы «отбить» месяцы простоя, владельцы взвинчивают цены в высокий сезон. Для привлечения туристов в зимние месяцы Комитет по внешним связям и туризму Санкт­Петербурга совместно с Российским союзом туриндустрии в 2005 разработали программу «Белые дни», предусматривающую выгодные цены размещения и активную культурную программу. Однако наименее чувствительной ко времени года категорией туристов являются бизнес­приезжие, поэтому рост деловой активности – проведение форумов, семинаров и т. д. – лучший способ повысить загрузку петербургских отелей. Наиболее равномерной загрузкой в течение года могут похвастаться гостиницы международного класса, отвечающие требованиям бизнесменов, – традиционно наименее чувствительной к цене категории туристов.
По данным London Consulting & Management Company, среднегодовая загрузка составляет 50,5%, что соответствует среднеевропейским показателям, при этом в июне отдельные гостиницы заполнены на 100%.
По оценкам GVA Sawyer, с деловыми целями город посещает чуть больше 30% туристов – это участники конференций, бизнесмены, корпоративные группы. Большинство же гостей города приезжают для ознакомления с достопримечательностями и отдыха (как группы, так и индивидуальные туристы). Это объясняет высокий спрос на гостиницы среднего и экономного классов, недостаток которых, в свою очередь, сдерживает рост экскурсионного туризма в городе.

Ставки
Петербург – один из самых дорогих туристических городов в мире. Основную долю бюджета поездки занимает оплата услуг размещения – цены здесь на 20–30% выше многих туристических центров Европы при невысоком качестве предоставляемых услуг.
По оценкам экспертов, рост цен на услуги размещения составляет 10–15% в год. Средние расценки размещения в гостиницах Санкт­Петербурга представлены в таблице 4, при этом следует учитывать, что цены в летнее время увеличиваются на 30–40% по сравнению с периодом затишья, приходящимся на зимние месяцы. Стоимость люксов и апартаментов, как правило, в 2–3 раза выше, чем в стандартных номерах, и в высокий сезон в высококлассных отелях может превышать $1000 в сутки.
Если говорить о цифрах с точки зрения инвестора, то, по оценкам аналитиков Colliers International, инвестиции в строительство 1 кв. м гостиничной недвижимости составляют $1300–1800 для среднего и $2000–2500 для верхнего сегментов гостиниц. Сроки окупаемости, по данным London Consulting & Management Company, – 7–8 лет для отелей категории 3* и 8–10 для категорий 4–5*.
Что касается вознаграждения управляющей компании, то, как сообщают в Colliers International, наиболее типичными условиями контракта на управление является соглашение о получении оператором комиссии в размере 3% от выручки, генерируемой гостиницей, и «премиальной» комиссии в размере 10% от валовой операционной прибыли или дохода до вычета основных налогов и фиксированных платежей.

Тенденции

• В результате вывода за пределы города ряда промышленных объектов освобождаются целые территории, которые подлежат комплексной застройке, в том числе и объектами гостиничного назначения.
• Получает распространение строительство многофункциональных комплексов, включающих гостиничную составляющую. Это позволяет снизить сроки окупаемости гостиниц, которые, как известно, весьма продолжительны по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости.
• В спальных районах города активно развиваются общественно­деловые зоны, которые скорее всего будут включать гостиницы, ориентированные на бизнес­приезжих.
• Гости города, ориентированные на длительное проживание, являются потребителями нового для города формата апарт­отелей, которые часто располагаются вблизи бизнес­центров и ориентированы на бизнес­туризм.

Прогноз
Несмотря на дефицит качественного предложения, высоких темпов роста цен на размещение не ожидается, так как их уровень в настоящее время существенно выше, чем в туристических городах – конкурентах Санкт­Петербурга. Зафиксированный в Санкт­Петербурге в 2006 году рост числа зарубежных гостей, а также стабильный прирост российских туристов позволяют надеяться, что усилия администрации Северной столицы увенчаются успехом и город обретет статус туристической столицы России. Эти надежды не чужды как инвесторам, которые все охотнее рассматривают гостиничные проекты, так и международным гостиничным операторам, многие из которых выходят или планируют выйти на рынок Санкт­Петербурга. По завершении крупных строящихся и заявленных объектов, многие из которых относятся к наиболее востребованному среднему сегменту, недостаток современных гостиниц через несколько лет будет устранен.