В золотом кольце

То, что в Ярославле сложился привлекательный инвестиционный климат, можно объяснить несколькими причинами. Во-­первых, Ярославская область – это крупный промышленный центр, в котором сосредоточены десятки тысяч предприятий, более трехсот из них – крупные, общероссийского значения. Перечислим некоторые из них – Судостроительный завод, Ярославский моторный завод, Ярославский шинный завод, «Автодизель», «Лакокраска», «Топливоподающее системы», «Славнефть», «Полимермаш». Отметим, что внешнеторговый оборот предприятий области составляет около $1 млрд. в год. По объему промышленного производства на душу населения среди регионов ЦФО Ярославская область занимает 2­е место.
Еще одна причина всплеска интереса к городу связана с относительной близостью Ярославля к российской столице, до которой всего три­четыре часа езды. Большие возможности кроются и в развитии туристической отрасли. Ярославль – старинный русский город, исторический центр которого объявлен всемирным наследием ЮНЕСКО.
Инвестиционный бум подстегивается и программой подготовки города к празднованию тысячелетия, которое наступит в 2010 году. Сегодня здесь строятся и ремонтируются дороги, создаются новые зоны отдыха, реконструируются фасады старых домов, ведется новое строительство. Повышается туристический потенциал региона – рекон­струируются городские храмы и соборы, в лесной зоне под Ярославлем создается первый в городе зоопарк.

Самый развитый формат
Значительная часть торговых площадей расположена в центре города, в котором со временем сформировались свои торговые коридоры – улицы Кирова, Депутатская, Первомайская, Свободы. Здания, расположенные вдоль исторических улиц – в основном это первые этажи жилых домов, помещений бывших универсамов, домов быта – подверглись серьезной реконструкции, и сегодня здесь открываются магазины известных торговых марок. Несмотря на то что торговые площади в них не отвечают современным стандартам, арендные ставки здесь самые высокие в городе. Так, например, стоимость аренды торговых помещений на улице Кирова (главная пешеходная артерия) для компаний сотовой связи достигают $1,4 тыс./кв. м в год.
Крупные комплексы возводятся в основном в спальных районах или за пределами города. Это магазины выходного дня, где якорные функции выполняют, как правило, продуктовые гипермаркеты.
Экспансия федеральных инвесторов началась с компании Metro cash & carry, которая реализовала на окраине города торговый комплекс. Компания «Ташир» построила на Московском проспекте первый торгово­развлекательный центр – «Фараон». Этот объект общей площадью 40 тыс. кв. м открыл свои двери посетителям в 2005 году. Любопытно, что компания «Ташир» не занималась развитием этого проекта с нуля, а выкупила недостроенное здание у бывшего владельца. «Фараон» – это четырехуровневый комплекс с цокольным этажом, на котором разместился «якорь» – продуктовый магазин «Копейка». На первых трех этажах работают «М.видео», «Белый Ветер» и другие арендаторы. На последнем, четвертом, уровне расположена зона фуд­корта и детский развлекательный центр.
Сегодня девелоперы заявили о создании второй строительной очереди проекта. На третьем этаже нового блока, который станет продолжением уже существующего здания, планируется открытие мультиплексного кинотеатра, боулинга и детского парка аттракционов. Количество парковочных мест увеличится до 2 тыс. м/м. Общая площадь ТРЦ составит 60 тыс. кв. м.
Кроме этого компания «Ташир» в конце 2007 года планирует открытие торгово­развлекательного комплекса «Рио Гранд», расположенного на въезде в Ярославле, на пересечении Московского проспекта и ул. Нефтяников. Общая площадь здания составит 45 тыс. кв. м. Здесь будут работать: продуктовый гипермаркет, гипермаркеты бытовой техники и электроники, магазины спортивных товаров, галереи одежды и обуви, рестораны, кафе, кинотеатр­мультиплекс и многие другие операторы (6 залов).
Еще один «Рио Гранд» от компании «Ташир» появится в Дзержинском районе на пересечении дух крупных магистралей – Ленинградского проспекта и Тутаевского шоссе. Открытие комплекса общей площадью 511 тыс. кв. м намечено на конец 2008 года.
В прошлом году была сдана в эксплуатацию первая очередь торгово­развлекательного комплекса «Альтаир» общей площадью более 20 тыс. кв. м (месторасположение – Ленинградский проспект, в 9 км от центра города). Его строительство ведется на месте долгостроя – завода, так и не ставшего крупным промышленным объектом. Девелопером и инвестором комплекса выступила компания «Ермак Девелопмент». Арендаторами площадей первой очереди общей площадью более 20 тыс. кв. м стали «Перекресток», «Мир», Modis и др. В настоящий момент строительные работы продолжаются, во второй части проекта акцент будет сделан на развлекательную составляющую – здесь будет работать мультиплекс, детский развлекательный центр и т. д. С вводом в эксплуатацию второй очереди «Альтаир» станет довольно крупным торговым объектом на территории города (общей площадью более 40 тыс. кв. м). Проект оборудован наземной парковкой на 700 м/м в первой очереди и 1000 м/м – во второй. Суммарный объем инвестиций в строительство, включая затраты на приобретение земельного участка, составляет $52 млн. ($30 млн. – 1­я очередь, $22 млн. – 2­я очередь).
В апреле этого года пулом инвесторов был реализован торговый комплекс «Ярославский вернисаж» общей площадью 40 500 кв. м. Он расположен на окраине города на пересечении Московского проспекта и улицы Калинина. В близлежащих районах проживает около 270 тыс. человек. Именно эта группа населения станет целевой аудиторией комплекса. Арендаторами главной торговой галереи станут приблизительно 90 магазинов, среди них «Спортмастер», Adidas, Reebok, «Линзмастер», Takko, TJ Collection, Henderson, Reserved, Mexx, Accessorize, Sketchers, «Фабрика обуви», «Чудо­дом», «Все для Душа и Души», «Связной», «Алиби», «Бета Линк». Также планируется реализовать на территории комплекса 11 ресторанов. Основными якорными арендаторами выступают: гипермаркет REAL (подразделение немецкого Metro Group) и первый российский магазин формата DIY Home Center (входит в израильский промышленный конгломерат Fishman Holdings).
Основные инвесторы проекта – Mirland Development Corporation и «Газпромбанк». Общий объем инвестиций составил $55 млн.
Стоит обратить внимание на ряд объектов, открытие которых будет приурочено к юбилею города. В следующем году герман­ская девелоперская компания ECE планирует начать строительство торгово­развлекательного центра недалеко от исторической части города (это первый проект компании в России). В этом году ECE выкупила земельный участок, на котором ранее располагалось трамвайное депо. Любопытно месторасположение комплекса – улица Свободы. С одной стороны, это центральная часть города (улица Свободы – одна из самых оживленных транспортных и торговых магистралей, берущая свое начало в самом центре города). С другой – комплекс будет расположен в районе дома 42, там, где допускается новое строительство. Общая площадь объекта составит 130 тыс. кв. м. По­мнению Ильи Ходакова, руководителя проекта компании ЕСЕ Russland, это будет первый проект европейского уровня в Ярославле с точки зрения качества строительства, пула арендаторов и благоустройства прилегающей территории. «В каждый проект такого рода компания ECE инвестирует от $100 до $200 млн. Арендаторами станут наши партнеры – компании, с которыми мы сотрудничаем в Европе и Германии, – рассказывает эксперт. – Говорить конкретней пока преждевременно – закрепленных юридически договоренностей нет, – но это будут компании – лидеры в своей области. Мы будем рады привлечь в Ярославль новых ритейлеров, в том числе международных. Ничего подобного по качеству в Ярославле, как, впрочем, и в Москве, нет».
Одним из арендаторов комплекса станет крупный магазин бытовой техники (немецкий оператор). В целом это четырехэтажный комплекс с одним подземным уровнем. Площадь торговых помещений составит 60 тыс. кв. м. Также проектом предусмотрена развлекательная часть – крупный кинотеатр, рестораны и, возможно, боулинг. О более точном соотношении площадей можно будет говорить после согласования эскизного проекта.
Паркинг будет рассчитан на 1000 машино­мест. Строительные работы планируется начать весной следующего года. В 2010 году проект будет завершен.
Что касается будущей конкуренции, которая может обостриться с вводом в эксплуатацию всех заявленных проектов, то она совершенно не пугает авторов. «Скорее мы рады тому, что город активно развивается в правильном направлении. Наш выбор пал на Ярославль по нескольким причинам, – рассказывает Илья Ходаков. – Во­первых, у города хороший экономический потенциал и его население вполне платежеспособно. Кроме того, на наш взгляд, здесь еще не будет высокой конкуренции. Если оставить за скобками качество строительных работ, то в городе насчитывается не более 80 тыс. кв. м торговых площадей. Мы также можем отметить исключительно положительный опыт взаимодействия с городской администрацией».
Стоит отметить еще один проект, строительство которого поддерживается на региональном уровне. Речь идет о торгово­развлекательном комплексе в самом центре города, на площади Волкова. Это оживленное место, где пересекаются семь улиц, одна из которых пешеходная – улица Кирова (здесь расположены Театр имени Волкова, филармония, выставочный зал Союза художников, бульвар, ведущий к набережной Волги). Учитывая ограничения на застройку в историческом центре, большая часть площадей будет расположена на двух подземных уровнях. При этом концепция такова, что торговые галереи станут еще пешеходными переходами, соединяющими эти улицы. Кроме коммерческой составляющей данный проект, по мнению авторов, имеет важное социальное значение: благодаря подземным переходам­галереям значительно разгрузится транспортная артерия. С площади Волкова, где возникают серьезные автомобильные пробки, уберут лишние светофоры. Прилегающая территория будет благоустроена и станет местом отдыха горожан. Кроме того, планируется убрать транспортное кольцо вокруг площади Волкова, и тогда бульвар станет прогулочным до набережной Волги.
По словам авторов, в комплексе будут работать торговые операторы, которые по разным причинам воздержались от аренды помещений в других торговых центрах (Mexx, Zara).
Проект общей площадью 49 200 кв. м состоит из пяти уровней. Первый, подземный, насчитывает 19 698 кв. м, здесь будет расположено шесть входных групп. Арендаторы: универмаги площадью 900–1200 кв. м, галерея магазинов одежды, обуви, аксессуаров, кофейня. На втором подземном этаже (площадью 19 698 кв. м) заработают магазины спортивных и детских товаров, супермаркет (2700 кв. м), фуд­корт (8 концепций). На первом этаже общей площадью 3 тыс. кв. м разместятся галерея магазинов одежды, обуви, аксессуаров, 2–3­й этажи займет развлекательная зона и зона ресторанов. На третьем уровне предусмотрен также небольшой офисный блок. Подземный паркинг рассчитан на 300 м/м.
Общий объем инвестиций в проект составил порядка $80 млн. Собственник, девелопер, инициатор создания комплекса – местная компания «Спектр». Также в проекте принимают участие архитектурное бюро Ильи Клягина, компания­консультант «Атлас Торговли». Ориентировочные арендные ставки – $780/кв. м в год.

Деловая среда
Строительство офисных центров развивается не столь стремительно, как девелопмент объектов торговой и торгово­развлекательной недвижимости. Осторожная тактика инвесторов вполне объяснима – для развития этого формата должна сложиться соответствующая деловая среда. Впрочем, уже сегодня специалисты заговорили о дефиците качественных офисных площадей. «Сегодня происходит отток арендаторов из помещений бывших институтов. Эти объекты морально устарели, к тому же их расположение крайне неудобно – вдали от делового центра и основных транспортных магистралей, – рассказывает Игорь Нурмухамедов, финансовый директор «Губернский город и К». – Кроме того, определенные требования есть у московских, и не только, компаний, которые готовы открывать здесь свои филиалы. Но сделать этого не могут из­за отсут­ствия достойного предложения».
Экспансия этого сегмента такова: до недавнего времени в качестве офисных использовались помещения зданий, расположенных в исторической части города. Затем усилиями местных застройщиков были реконструированы объекты по 5–7 тыс. кв. м. Например, офисным центром стало здание бывшей гостиницы «Ярославль» на улице Волгина. Сейчас это деловой центр «Ярославль».
Сегодня вводятся в эксплуатацию небольшие вновь построенные деловые центры. Однако далеко не все объекты отвечают современным требованиям – во многих зданиях действует коридорно­кабинетная система организации офисного пространства.
Важно отметить, что сегодня офисные блоки предусматриваются во многих объектах торгового и торгово­развлекательного форматов. Однако, по мнению специалистов, они не могут удовлетворить растущий спрос в этом сегменте.
Первый крупный деловой центр (класс В) в Ярославле только строится. Это проект местной девелоперской компании «Губернский город и К» «Ярославль­Сити», осуществляемый при поддержке московской компании «Миэль­Недвижимость». Комплекс расположен на Московском проспекте, самой крупной транспортной магистрали города, на которой уже сегодня находится много торговых объектов. Если говорить о концепции проекта, то это будет многофункциональный центр, ориентированный на бизнес­аудиторию. В двух строениях будут расположены офисные и торговые площади, фитнес­центр, продуктовый супермаркет, салон красоты, кафе и другие инфраструктурные объекты. Подземный этаж займет парковка на 60 м/м. Планируется, что часть площадей комплекса будет предназначена для проведения выставок и бизнес­конференций. «Пятые этажи зданий – офисной и торговой части – объединены в единое пространство, – рассказывает Игорь Нурмухамедов. – Таким образом, компании, организующие выставки и конференции, смогут на площади пятого этажа торговой зоны проводить различные меро­приятия. Это наше ноу­хау – площадей такого рода в городе нет, и мы рассчитываем, что спрос на них будет высоким». На сегодняшний день в проект вложено порядка $9 млн., в ближайшее время планируется вложить еще $22 млн.
О строительстве крупного делового квартала в Ярославле заявили и структуры Олега Дерипаски. Планируется, что на месте Ярославского завода топливной аппаратуры (территория ограничена улицами Свободы, Угличской и Лисицына, а также Городским валом) будет построено несколько офисных зданий, ресторан, гостиница и развлекательный центр. Ориентировочная стоимость строительства – $150 млн.
Во II квартале 2008 года в районе Октябрьской площади компания «Ташир» планируется открытие административно­торгового центра «СК Плаза». Это многофункциональный комплекс, рассчитанный на бизнес­аудиторию. Помимо офисных площадей здесь будут расположены торговая галерея, гостиничные номера семейного типа (16 квартир), рестораны и кафе. Общая площадь здания составит 24,5 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что на сегодняшний момент деловым районом можно считать только центр города. Однако очевидно, что в скором времени в Ярославле появятся новые очаги деловой активности. Архитектурная концепция офисных центров предполагает высотные башни, которые в центре реализовать невозможно. Новые проекты, которые будут расположены рядом с историческим центром вдоль основных транспортных магистралей, смогут предложить арендаторам не только качественные офисные помещения, но сопутствующий сервис, вместительные парковки и многое другое. Минусами центрального района можно назвать не московские, конечно, но все же пробки, а также полное отсутствие парковочных мест.
Впрочем, получить офисные помещения с эффективной планировкой этажа можно и в центре города. «На тихих неза­груженных улицах – Собинова, Чайковского, Республиканской – есть здания, площади которых можно увеличить за счет прилегающего земельного участка, – уверен Игорь Нурмухамедов. – После реконструкции качество этих зданий может удовлетворить вкусы требовательных арендаторов – банков, крупных представительств московских компаний. Это выгодные с экономической точки зрения проекты, так как получить в центре города здание с планировкой этажа в 1000 м практически невозможно. Таких объектов совсем немного, и мы ищем инвесторов».
В зданиях бывших НИИ аренда офисных площадей составляет $250/кв. м в год. Чуть дороже стоит арендовать офис в современных зданиях, расположенных ближе к центру, а также в старых зданиях в историческом центре. Стоит обратить внимание на то, что появление более качественных предложений не вызвало роста арендных ставок. Происходит замещение менее качественных площадей более качественными за те же деньги. Объяснить эту парадоксальную ситуацию можно тем, что арендные ставки – в отсутствие альтернативы – были изначально завышены. Не исключено, что то же ждет и торговые помещения.

Жемчужина Золотого кольца
Ярославль имеет отличный потенциал с точки зрения развития туристической индустрии.
По оценкам специалистов, по Золотому кольцу России путешествуют около 80% иностранных туристов, приезжающих в нашу страну, причем самым посещаемым городом является именно Ярославль. Важно отметить и то, что Ярославль привлекает к себе внимание и москвичей, которые в летние месяцы не прочь провести здесь свои выходные. «Впрочем, гостиничный потенциал города растет также благодаря развитию промышленности – поток деловых туристов в Ярославль увеличивается», – считает Дамир Кафтаранов, генеральный директор компании «Сити­Отель». О том, что гостиничный рынок Ярославля можно рассматривать как перспективный, говорит и Марина Смирнова, заместитель директора департамента оценки и консалтинга Colliers International. «Причем деловой потенциал города – здесь расположены крупные промышленные объекты – с точки зрения развития гостиничного бизнеса имеет большее значение, чем туристический, – полагает эксперт. – Поскольку, во­первых, туристический сезон длится недолго – только в летние месяцы, во­вторых, летом в Ярославль туристы прибывают не столько по «суше», сколько по воде – в составе круизных программ. В этом случае снимать гостиничные номера нет никакой необходимости».
На сегодняшний день в городе только одна гостиница соответствует современным стандартам – четырехзвездочный Ring Premier Hotel на 122 номера. Это шестиэтажное здание расположено на улице Свободы в нескольких минутах езды от железнодорожного вокзала и 40 минутах от аэропорта Туношна. «Это пока единственный в городе крупный проект, – констатирует Марина Смирнова. – Хотя еще в 2002–2003 годах ДИПС намеревался построить 5 гостиниц в Ярославской области – в Ярославле, Переславле­Залесском, Угличе и Ростове Великом. Управление отелями предполагалось передать «Интуристу». Возможно, эти площадки сейчас кем­то осваиваются, но правительство Москвы (ДИПС) вышло из проектов, и пока ни одна гостиница не построена».
Похоже, что сегодня этой проблемой всерьез озабочена администрация города, которая активно занялась поисками инвесторов. Планируется, что к 2010 году здесь появится более двадцати новых гостиниц среднего класса. Причем, по словам мэра города Виктора Волончунаса, городу необходимы также отели известных международных операторов, способных привнести новые стандарты качества гостиничного сервиса. «Большинство из опрошенных нами гостиничных операторов с интересом отнеслись к перспективе работать в Ярославле, – рассказывает Марина Смирнова. – «Аккор», «Резидор», «Марриотт» и «Хилтон» в целом рассматривают этот рынок как потенциально перспективный для гостиничных проектов. Кроме того, сегодня рынок Ярославля становиться привлекательным для крупных московских девелоперов. Недавно один из наших клиентов заявил о намерении построить в городе 3 гостиницы (от 150 номеров, бизнес­класс).
«Наша компания развивает проект строительства гостиницы на 200 номеров, – рассказывает Дамир Кафтаранов. – Отель будет располагать возможностями для отдыха и проведения крупных мероприятий – свадеб, банкетов, корпоративных праздников, выездных тренингов и семинаров».
Складская недвижимость – пока не развитый сегмент. Однако известно, что региональные власти планируют начать строительство крупного логистического хаба возле аэропорта Туношна. В настоящий момент работы над созданием этого проекта продолжаются, в частности, выделен земельный участок, ведутся проектные работы, однако ни имя девелопера, ни имя возможных арендаторов не сообщаются. С вводом в эксплуатацию логистического комплекса власти города и области планируют решить напряженную ситуацию, связанную с доставкой грузов в регион из Москвы и Санкт­Петербурга.