Склады Московского региона

Общая ситуация
Без развития складского сектора невозможно полноценное развитие торговли. Налаженное распределение позволяет москвичам воспринимать как должное наличие нужных товаров на полках магазинов – к хорошему быстро привыкаешь! Тем не менее, хотя потребителю это и не заметно, игроки розничного рынка испытывают острый дефицит качественных складских помещений. Ожидается, что заявленные и строящиеся объекты складской недвижимости несколько разрядят обстановку на рынке складов, но, по оценкам экспертов рынка, спрос будет опережать предложение по крайней мере до конца десятилетия.
Минувший год продемонстрировал рост уверенности зарубежных игроков в будущем российского рынка, что подтверждается возросшим числом совместных предприятий между российскими и иностранными компаниями, а также ростом количества сделок на рынке складской недвижимости. Пока инвестиции в данный сегмент сдерживаются нехваткой объектов институционального качества, но можно ожидать, что по мере выхода на рынок новых проектов международного уровня активность инвесторов возрастет. По оценкам аналитиков, доходность в сегменте складской недвижимости в Московском регионе составляет 10–12%, что несколько выше, чем в остальных сегментах рынка коммерческой недвижимости, и уж конечно, значительно выше показателей доходности в европейских столицах. Как отмечают в компании Jones Lang LaSalle, в настоящее время в готовую складскую недвижимость вкладывается исключительно западный капитал, в то время как российские игроки предпочитают вкладывать в девелопмент, что объясняется заинтересованностью иностранных инвесторов в гарантированных потоках доходов, которые в данном случае обеспечивает долгосрочная аренда.
Среди событий, произошедших в минувшем году на рынке складской недвижимости, отметим следующие:

• Компания Capital Partners совместно с ICD International приобрела у Coalco земельный участок промышленного назначения площадью 120 га, расположенный в Домодедовском районе Московской области. На этом участке девелопер совместно с ICD International планирует построить складской комплекс площадью около 700 тыс. кв. м. Строительство будет вестись в три фазы, открытие первой фазы площадью около 266 тыс. кв. м намечено на I квартал 2008 года.
• Прошлым летом стало известно о создании совместного предприятия Raven Russia Limited и Aldama Limited. Первым проектом СП стал индустриальный парк «Восточный» в Ногинском районе Московской области. Договор о совместном предприятии предусматривает возможность выкупа Raven Russia доли партнера по окончании строительства и сдачи помещений в аренду. Также фонд Raven Russia объявил о создании СП с компанией «Авалон», совместно с которой планирует построить около 1 млн. кв. м складских помещений в крупных городах России и стран СНГ.
• Международная группа AIG European Real Estate приобрела у французской логистической компании FM Logistic складской комплекс в г. Химки общей площадью около 80 тыс. кв. м. После завершения сделки FM Logistic стала единственным арендатором всего комплекса. Все участники сделки – иностранные компании (в том числе банк Hypo Real Estate, который финансировал покупателя), что является необычным для российского рынка складской недвижимости.
• Британский фонд Fleming Family & Partners приобрел складской терминал класса А PNK logistics общей площадью около 44 тыс. кв. м, расположенный в 15 км от МКАД по Дмитровскому шоссе.
• Немецкий банк Hypo Real Estate International предоставил «Международному логистическому партнерству» (МЛП) кредит в размере $300 млн. на реализацию складских проектов «МЛП­Подольск» и «Уткина заводь» в Московской и Ленинградской области соответственно.
• В сентябре 2006 года правительство Московской области утвердило Программу «Развитие транспортно­логистической системы в Московской области в 2006–2010 гг.», в рамках которой планируется строительство 60 транспортно­логистических терминалов на площади около 10 тыс. га, в результате чего к 2010 году в Подмосковье будет сосредоточена основная масса грузопотоков европейской части России.
• В минувшем году власти Московской области окончательно определились со сроками и стоимостью строительства Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД). Сообщается, что стоимость первой скоростной автотрассы Подмосковья протяженностью 500 км составит 260 млрд. руб. Ее строительство, которое будет осуществляться за счет государственных и привлеченных средств, начнется в 2007 году.

Среди западных компаний, вышедших или заявивших о выходе на российский рынок, можно отметить английского девелопера Parkridge Group, компанию Noble House (Нидерланды), австрийскую группу C.R.E.D.O., бельгийскую девелоперскую компанию Ghelamco, канадского девелопера полного цикла Giffels и другие.
К строительству складских комплексов для собственных нужд прибегает все больше непрофильных российских компаний, среди них «Эльдорадо», «Евросеть», группа компаний «Нидан», продовольственное предприятие «Виктория» и другие. Собственные складские площади позволяют компаниям значительно экономить средства и упрощают работу с поставщиками, к тому же диверсификация направлений инвестиций помогает снизить риски и увеличивает капитализацию компании. И, конечно, не последнюю роль здесь играет недостаток на рынке качественных складских помещений – масштабы некоторых из заявленных ритейлерами и производителями проектов позволяют предположить, что часть возведенных площадей будет сдаваться в аренду. Однако стоит отметить, что многие из давно заявленных непрофильными игроками проектов до сих пор остаются на бумаге, так как в некоторых случаях наиболее правильным для компании является концентрация на основной деятельности.

Предложение
2006 год ознаменовался выходом на рынок Московского региона ряда крупных складских комплексов, еще более масштабные проекты заявлены к строительству и вводу в эксплуатацию на текущий год. Общий объем нового предложения в 2006 году составил от 456 тыс. кв. м (данные Praedium) до 792 тыс. кв. м (Jones Lang LaSalle). В Colliers International только новое предложение класса А оценивают в 700 тыс. кв. м, а в компании Knight Frank сообщают, что в прошлом году было построено свыше 690 тыс. кв. м высококачественных площадей, причем 59% площадей от этого объема было поглощено еще на начальном этапе строительства – в 2005 году, а в 2006 году наряду с новым предложением предлагались и площади, относящиеся к предложению 2007 года. Таким образом, помимо разброса цифр, предоставляемых ведущими консультантами рынка, неопределенность в оценке объема нового предложения вносится еще и распространенной практикой заключения предварительных договоров – далеко не все вводимые площади доступны арендаторам, так как часть из них уже давно зарезервирована.
Среди проектов, введенных в эксплуатацию в 2006 году, можно отметить следующие (данные компании Praedium):

• Логистический парк «Пушкино», 1­я фаза (Ярославское ш., 15 км от МКАД, 189,6 тыс. кв. м);
• МЛП «Ленинградский терминал», 1­я фаза (Ленинградское ш., 13 км от МКАД, 59,9 тыс. кв. м);ТЛК «Томилино» (Новорязанское ш., 6 км от МКАД, 50 тыс. кв. м);
• «Траст­Терминал­Лыткарино» (Новорязанское ш., 10 км от МКАД, 32 тыс. кв. м);
• Логистический парк «Крекшино», 1­я фаза, зд. 1B (Киевское ш., 24 км от МКАД, 29,4 тыс. кв. м).

Общее предложение на конец 2006 года, по данным GVA Sawyer, превысило 2,4 млн. кв. м. В Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko объем существующего качественного предложения оценивают в 3 млн. 120 тыс. кв. м, из них 1 млн. 497 тыс. кв. м относится к классу А, 1 млн. 623 тыс. кв. м – к классам А­ и В.
Запланированные к сдаче в наступившем году объекты снова значительно увеличат объем предложения, однако аналитики опасаются, что многие из запланированных открытий складских комплексов по традиции будут перенесены на следующий год. Примеры объектов, заявленных ко вводу в 2007 году, представлены в таблице 1.
Принимая во внимание ожидаемое высокое качество и благоприятное расположение строящихся складских комплексов, можно отметить, что способность девелопера завершить объект к заявленному сроку становится серьезным конкурентным преимуществом и позволяет привлечь лучших арендаторов. Несмотря на это, по­прежнему перенос сроков ввода в эксплуатацию остается нормой рынка. Среди основных причин задержек строительства складских объектов специалисты Jones Lang LaSalle называют следующие:

• непрозрачный рынок земли;
• сложный процесс перевода земли из сельскохозяйственного в промышленное назначение;
• недостаточно развитая транспортная инфраструктура;
• проблемы с подведением на участок необходимых коммуникаций и мощностей.

Если говорить о средних сроках строительства складских площадей, то в компании Savant, специализирующейся на управлении строительством, приводят показатель «скорость освоения площадей». По оценкам экспертов компании, для сравнительно развитого Московского региона нормальный темп для «чистого строительства» составляет 100 тыс. кв. м за 12 месяцев. В этом показателе не учитывается время, затрачиваемое на получение разрешительной документации, которое, по данным Savant, может в сумме превышать 2 года и зависит от района, объекта строительства, поддержки администрации и т. д.
Что касается месторасположения складских помещений, то девелоперы по­прежнему рассматривают для строительства площадки внутри ЦКАД. В первую очередь застраиваются северное и северо­западное направления, что объясняется доступностью данного направления для грузовых потоков с севера России и из Европы, а также близостью к аэропорту Шереметьево. Ожидается, что строительство дублирующей трассы Ленинградского шоссе решит проблему транспортной доступности северо­западного направления. Также наблюдается усиление строительной активности на южном и юго­восточном направлении, что объясняется ростом грузопотоков внутри страны, а также в значительной степени меньшей транспортной загрузкой магистралей этого направления.

Спрос
Рост конкуренции как между ритейлерами, так и между производственными компаниями заставляет их искать новые пути оптимизации своей деятельности для получения преимуществ перед конкурентами с точки зрения денежных и временных затрат. Большое влияние на эффективность компании оказывает налаживание логистических процессов, что заставляет арендаторов предъявлять все более высокие требования к качеству складских помещений. В этом же русле лежит наблюдающееся в последнее время увеличение спроса на услуги логистических операторов. Развитие рынка логистических услуг как в Московском регионе, так и за его пределами, тормозится недостаточным количеством качественных складских площадей. По оценкам экспертов рынка, объем неудовлетворенного спроса на складские помещения превышает 1 млн. кв. м. Количество и масштабы заявленных к открытию в 2007 году торговых центров, которые приведут в Москву новых торговых операторов, позволяют ожидать дальнейшего повышения спроса на качественные склад­ские объекты.
В структуре спроса на складские площади на сегодняшний день преобладают логистические операторы: по данным Jones Lang LaSalle, на них приходится около 50,1% объема арендуемых площадей, 11,5% занимают торговые операторы; 23,7% – компании – производители товаров народного потребления (FMCG); 1,6% – автомобильные компании; 13,1% – прочие производственные компании.
Несмотря на возросший спрос на склад­ские помещения большой площади (более 10 тыс. кв. м), по­прежнему наибольшим спросом пользуются складские помещения размером до 5 тыс. кв. м. При этом владельцы высококачественных складов предпочитают сдавать в аренду большие площади, и в условиях дефицита им это вполне удается.
При выборе складского помещения весьма остро стоит проблема будущего расширения компании­арендатора. Как сообщают в компании Relogix, предоставляющей логистические услуги, клиенты компании, как правило, предоставляют информацию о планируемом росте запасов на 2–3 года вперед. Эта информация не всегда бывает верной, но в среднем в год на каждого клиента закладывается около 20% возможного роста запасов. Впрочем, отмечают в компании, использование профессиональных услуг по управлению запасами позволяет компаниям даже при росте объемов продаж сохранять прежний уровень запасов.
Наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются помещения класса А, что косвенно подтверждается соотношением уровней свободных помещений в складских комплексах классов А и В: по данным Colliers International, для складских помещений класса А этот показатель составляет 0,5%, для класса В – 2,5–4%.

Ставки
В минувшем году базовые арендные ставки стабилизировались – рост цен, как правило, не превышал уровня инфляции. В среднем, по данным GVA Sawyer, цена аренды на складские площади класса А находится в диапазоне от $110 до $140/кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей), для класса В ставки ниже: $90–110/кв. м в год. Операционные расходы – $25–30/кв. м в год, коммунальные платежи – по факту.
В случае использования услуг логистических операторов арендная ставка, как правило, не выделяется – она заложена внутри стандартной тарификации услуг и на сегодняшний день составляет, по оценкам Relogix, 55–70% от общей цены. В «Национальной логистической компании» подчеркивают, что клиенты платят фиксированную ставку за хранение одного палето­места, которая зависит от объема хранения, оборачиваемости и специфики товара, а плата за вход, выход палеты и обработку начисляется по факту. «Оценить долю стоимости платы за хранение можно только по конкретной компании, так как оборачиваемость и сложность операций у клиентов разная», – отмечают в компании.
Стоимость продажи складских помещений составляет в среднем, по данным Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, около $1000/кв. м.

Тенденции развития рынка складской недвижимости

• Важной тенденцией минувшего года является рост активности иностранных профессиональных инвесторов, выражающийся в увеличении числа инвестиционных сделок, таких как покупка, финансирование и рефинансирования проектов, а также в приобретении стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях.
• Увеличивается количество анонсируемых масштабных логистических проектов, предусматривающих поэтапное строительство более 300 тыс. кв. м складских помещений.
• Сохраняется высокая доля проектов build­to­suit в общем объеме нового строительства.
• Продолжается строительство современных складских комплексов и анонсирование новых масштабных региональных проектов в городах­миллионниках и промышленных центрах России, а также, следуя за развитием торгового сегмента, девелоперы начинают проявлять сдержанный интерес к городам с населением менее 1 млн. человек.
• Крупные торговые сети продолжают строить собственные складские комплексы.
• Повышаются требования, предъявляемые арендаторами к качеству складских помещений, в то же время девелоперы более избирательно подходят к выбору арендаторов с учетом последующей продажи объекта.
• Распространяется тенденция структуризации ставок аренды на складские помещения по принципу triple net (определение базовой арендной ставки отдельно от вычисляемых по факту операционных расходов и коммунальных платежей).
• Сроки договоров аренды увеличиваются до 10 лет.

Прогноз
Появление на рынке качественных проектов складской и индустриальной недвижимости и повышение прозрачности рынка делают его все более привлекательным для инвесторов, что способствует усилению активности российских и западных девелоперов и инвесторов в данном сегменте. Результатом этого станет появление еще большего числа складских комплексов, соответствующих международным стандартам. Это приведет к усилению конкуренции между объектами, следствием чего станет стабилизация арендных ставок, также в среднесрочной перспективе можно ожидать увеличения доли вакантных помещений до 5–8%. Рост деловой активности внутри страны будет способствовать дальнейшему росту популярности южного и юго­восточного направлений, ориентированных на грузопотоки по территории России, что наравне со строительством Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД) расширит привлекательную для инвестиций в складскую недвижимость зону вокруг Москвы – ее радиус будет достигать 70–80 км от МКАД.