Нижний стал выше

Утро красит нервным цветом стены древнего кремля
Вслед за московскими ритейлерами на рынке Нижнего Новгорода появились московские чиновники. С новым губернатором области Валерием Шанцевым в город пришли не столько инвесторы, сколько «свои», москов­ские, девелоперы (СУ­155, «ПИК», Mirax Group, DVK group) и система административного регулирования рынка по московскому принципу. Из­за нового Закона «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» все вопросы выделения земельных участков под застройку в Нижнем и его ближайшем окружении оказались в сфере ведения областного правительства. В руках соб­ственно городских властей остались буквально несколько свободных соток. Начался передел в строительном секторе – многие стройплощадки вполне могут перейти от старых игроков рынка к пришлым. Единственная проблема, которая в состоянии сдержать активность современных последователей великого князя Василия Дмитриевича – дефицит генподрядных, отчасти подрядных организаций и кадров. Городской строительной инфраструктуры может не хватить для массового вывода площадей новыми компаниями. Соответственно, учитывая их активность также и на рынке жилья, трудно сказать, удастся ли фаворитам нового губернатора подмять под себя рынок девелопмента коммерческой недвижимости, вытеснив с него мелкие и средние компании. Максимум, на что пока способны все пришлые компании, – 200 тыс. кв. м в год во всех секторах рынка недвижимости, причем преимущественно в сфере жилой застройки.

Офисная недвижимость: tempora mutantur
Основные тенденции рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода в настоящее время – это перераспределение арендаторов в офисы более высокого класса, формирование спроса на помещения класса А и экспансия иногороднего капитала.
Пока одной из ключевых фигур нижегородского рынка остается владелец крупнейшей местной девелоперской структуры «Столица Нижний» Олег Сорокин. В 2003 году ему удалось изменить рынок торговой недвижимости города, введя в эксплуатацию первый профессиональный ТЦ «Этажи». В прошедшем году его компания «продавила» и офисный рынок, выведя на него первый серьезный бизнес­центр класса В+ на Решетниковском бульваре (14 тыс. кв. м арендуемой площади, ставки $324/кв. м в год). Крупнейшими арендаторами центра стали Райффайзенбанк и «ТГК­6», из местных арендаторов представлена сеть быстрого питания «Едок». До появления здания на Решетниковском можно было говорить о том, что спрос на качественные офисы в Нижнем Новгороде отсутствует или крайне ограничен. Однако появление качественного предложения, ориентированного в основном на арендаторов федерального уровня, было воспринято позитивно и местными игроками. Арендаторы стали проявлять интерес к представительским офисам с высокими для рынка ставками. Параллельно происходит переселение арендаторов из офисов класса С в помещения, которые можно оценить как В­класс. До половины современного спроса на офисные здания формируют пришлые компании.
Но предложение нового строительства по­прежнему остается ограниченным. В январе выведена на рынок 13­этажная башня бизнес­центра «Континент» в составе офисно­жилого проекта на улице Нестерова (9 тыс. кв. м общей офисной площади, долевое финансирование, базовая арендная ставка – $300/кв. м в год. Арендаторы – ведушие проектные и строительные компании России и Нижнего Новгорода: «СС­Проект», DVK group. По некоторым сведениям, арендовать площади в этом офисном центре планирует Су­155. Не сданный к концу прошлого года «Теледом» на Белинского готовится к вводу во втором­третьем квартале этого года (5670 кв. м общей площади, часть площадей предназначена для банка «Ак­Барс», ориентировочный объем инвестиций – $4,5 млн.). По оценке  SMT Developments, в текущем году при условии соблюдения сроков ввода в эксплуатацию офисный рынок может увеличиться на 30 тыс. кв. м, в 2007 году – на 60 тыс. кв. м. Если ставки на помещения окажутся адекватными, весь объем нового предложения будет востребован. Многие компании IT­сектора, финансовые и юридические, которым требуются качественные помещения, но не нужна излишняя реклама «престижного местоположения», сейчас арендуют преимущественно неудобные и некачественные  офисы. Проекты, рассчитанные на данную группу спроса, не обязательно должны быть крупными. Оптимальны помещения площадью 3–4 тыс. кв. м в реконструируемых зданиях в центре города с возможностью съема небольших помещений.

Торговая недвижимость: расширение и сегментация
Основные тенденции рынка торговой недвижимости :  укрупнение форматов, консолидация активов, количественное и качественное расширение рынка. Основные события, произошедшие за год в секторе торговых сетей, – это состоявшаяся продажа и раздел местной сети «Эконта» (структуру Millhouse Capital поделили «Магнит» и «Копейка»), заканчивающийся перевод на единый бренд активов «Перекрестка» и девелоперская деятельность этой компании.  Интересный момент связан с брендом Spar: после покупки «Перекрестком» всей сети и перевода ее под свой бренд и формат франшиза на Spar была возобновлена одним из игроков рынка. Вследствие чего Нижний Новгород, возможно, ожидает второе рождение торговой сети, имеющее шансы на успех. К концу года в Нижнем появится четвертый (вслед за «Этажами», «Шоколадом» и «Республикой») профессиональный торговый центр. Это будет нижегородская «Мега» компании IKEA. В составе этого торгового центра выйдет на рынок «Ашан». ТЦ расположится на некотором удалении от города – в Кстовском районе области.
В прошлом году мы оставили нижегородский рынок с двумя профессиональными ТЦ, третий – «Республика» – готовился к открытию, которое произошло летом 2005 года. Оценить первый период работы торгового центра можно позитивно. Правда, объект не избежал некоторой ротации арендаторов – общий их набор сориентировался на чуть более состоятельного покупателя, на первом этаже произошла замена на точки импульсной покупки. В заречной части города были открыты торговый центр «Муравей» (не очень интересный с точки зрения архитектуры и концепции проект, но с хорошим местоположением и двумя сильными арендаторами – «Эльдорадо» и детским развлекательным центром Star Galaxy), вторая очередь ТЦ «Новая Эра» (ст. м. «Канавинская») и третья – ТЦ «Новый век» (Автозаводский район). В этом месяце на рынок должна выйти вторая очередь ТЦ «Золотая миля» в центре Сормова (район города), до конца года появятся еще два небольших проекта – ТРК «Москва» (реконструкция кинотеатра) и ТЦ «Коломенский» на Автозаводе. К 2008 году на границе Автозаводского и Ленинского районов (ст. м. «Пролетарская») должен появиться второй в Заречной части города профессиональный ТЦ – Park House.
В II полугодии прошлого года в Заречье также открылись три объекта типа «гипер/супермаркет + галерея» –  «Карусель» на Московском шоссе и два «Перекрестка» на площади Ленина (недалеко от Московского вокзала) и площади Плотникова (Автозавод). «Карусель» и «Перекресток» на пл. Ленина испытывают проблемы с заполняемостью галереи. Технология организации совмещенной покупки дается местным игрокам тяжело: слабое пересечение покупательских потоков отмечается даже в профессиональных торговых центрах. К концу года в заречной части откроются еще два «Перекрестка» и «Мосмарт».
В верхней части города крупные объекты на торговом рынке не открывались, однако во втором полугодии будет введена в эксплуатацию первая очередь (магазин OBI) масштабного проекта компании «Столица Нижний» – ТРЦ на пересечении улиц Родионова и Деловой проектной общей площадью 135 тыс. кв. м. Также планируется открытие небольшого ТЦ «Гагаринский» в Приокском районе и первой очереди техно­торгового центра на Казанском шоссе (формат DIY + бытовая техника и сопутствующие товары).
Торговым центром года должна стать «Мега», в составе которой на рынок города выйдет целый ряд новых для города ритейлеров. Для организации покупательского потока автобусы к «Меге» пустят не только из Нижнего Новгорода, но и, предположительно, из пригородов – Дзержинска, Бора и Кстова. У нового ТЦ есть временное преимущество в сравнении с проектом на пересечении улиц Родионова и Деловой, который рассматривается как основной ответ местных игроков «варягам» (лаг между полным вводом в эксплуатацию объектов, вероятно, составит год­ полтора). Однако ввиду значительной удаленности «Меги» основной ее нишей станет покупка выходного дня, в то время как существующие на рынке конкуренты могут рассчитывать на сохранение клиентского потока, ориентированного на импульсную покупку. Выход «Меги» на рынок – скорее позитивное явление для местных игроков, хотя усиление конкуренции неизбежно. В первую очередь это событие означает значительное расширение объема рынка и появление большого количества новых качественных арендаторов. Отразится проект компании IKEA и на девелоперской активности – так, многие участки на улице Ларина, ведущей к будущему торговому центру, раскуплены, а в планах покупателей в основном создание торговых объектов площадью до 30–40 тыс. кв. м.
В целом развитие рынка торговой недвижимости в Нижнем должно привести к сегментации торговых зон и покупательских потоков. В сфере сетевого ритейла наиболее вероятен передел локальных рынков в связи с отмиранием неформатной торговли – останутся «магазины у дома», среднеформатные супермаркеты и гипермаркеты. Некоторые игроки уже вытесняются с рынка, кто­то проявляет интерес к продаже активов.

Склады: земли нет
Предпосылок к качественному развитию складского сегмента пока нет. Спрос на складское хранение довольно высок – ритейлерам не хватает места. Притом даже некачественные складские помещения, находящиеся в ведении Горьковской железной дороги, расположены довольно далеко от города, в черте же города складских площадок с железнодорожной веткой немного. Единственное качественное предложение на рынке – объект компании Alidi (построен под себя, часть площадей сдается), находится всего в 400 м от железнодорожного полотна, однако эти метры занимает овраг, ввиду чего сооружение отводной ветки затруднено. Преобладающая схема в складском сегменте – built­to­suite: по информации с рынка, вторая очередь комплекса Alidi (17 тыс. кв. м) строится под «Копейку», которой при разделе «Эконты» не достались ее складские помещения. Ставки на рынке растут в основном в пределах инфляции. В связи с притоком инвестиционного капитала на рынок складской недвижимости России в последнее время многие игроки проявляют интерес к нижегородским складам, но предложить им почти нечего,  удобных площадок под строительство нет.