Раскинем сети в Набережных Челнах

Эпоха зарождения
Рынок ритейла в Набережных Челнах еще совсем юный. В городе практически отсутствует цивилизованная форма торговли. Исключение составляет лишь один профессиональный торгово­развлекательный центр компании «Торговый Квартал» с одноименным названием, расположенный на центральной торговой улице – проспекте Мира.
На сегодняшний день в городе активно развивается рыночная форма торговли, которая, впрочем, постепенно уходит «под крышу». Так, особой популярностью у горожан пользуется огромный крытый рынок «Арзан», который расположился в так называемой старой части города на Московском проспекте. Рядом с ним планируется строитель­ство еще одного торгового комплекса с мелкой нарезкой торговых площадей. В новой части города у жителей также есть излюбленные места для шопинга: на одном пятачке (бульвар Энтузиастов) расположились сразу два больших торговых комплекса. Несмотря на «якоря», они отдаленно напоминают профессиональные ТЦ. Так, в торговом комплексе «105», общая площадь которого составляет почти 13 тыс. кв. м, расположились местный продуктовый супермаркет (700 кв. м) и магазин электроники и бытовой техники федеральной сети «Эльдорадо» (2 тыс. кв. м). Оставшиеся площади огромного комплекса сданы в аренду мелкими нарезками. Ставки аренды для небольших арендаторов, занимающих по 8–12 кв. м, составляют примерно $550–670/кв. м в год со всеми налогами.
Почти вплотную к этому ТК примыкает еще один цивилизованный рынок под крышей с яркой вывеской «Одежда». Его якорными арендаторами выступают местная сеть электроники и бытовой техники «Позитроника» и большой «безымянный» магазин одежды. В качестве арендаторов здесь были «замечены» и такие бренды, как Sprandi и Froggy. Чем руководствуются местные жители, выбирая тот или иной бренд электроники и бытовой техники, остается загадкой.
Однако недостатка покупателей у торговых комплексов нет. Так, в ТК «105», по словам представителей собственника ТК, трафик посетителей составляет 4,5 тыс. человек ежедневно.
На проспекте Вахибова, находящегося недалеко от «торгового пятачка», расположился еще один ТЦ – «Элекам», где «якорем» является одноименная сеть электроники и бытовой техники. Общая площадь трехэтажного ТК составляет 10 тыс. кв. м. В комплексе нет продуктового оператора, и торговые площади сданы мелким арендаторам.
На главной улице города – проспекте Мира – идет бурное строительство торговых центров, один из которых уже введен в эксплуатацию в конце минувшего года. Компания «Торговый Квартал» построила первый ТРЦ с довольно мощным «якорем» – восьмизальным кинотеатром «Синема Парк». Если учитывать, что в городе подобного предложения просто нет, становится понятным трафик посетителей в ТРЦ «Торговый Квартал». По словам его генерального директора, Дмитрия Зотова, ежедневно торговый центр посещают 9–10 тыс. человек. Кроме «Синема Парка» в качестве якорных арендаторов здесь присутствует продуктовый супермаркет «Перекресток» и магазин электроники и бытовой техники «М.видео». Ставки аренды в ТРЦ выглядят следующим образом: для операторов торговой галереи от $800 до $1100, для «якорей» – $250.
Однако специалисты к появлению торгового объекта такого уровня и масштаба отнеслись с недоверием. По их словам, Набережные Челны еще не готовы к таким проектам. «Комплекс нужно было делать не трех­, а двухэтажным, – делится мнением директор компании «Магазин магазинов» Александр Тишков. – Те, кто пришел развлечься, целенаправленно пойдут в «Синема Парк», а за продуктами или бытовой техникой – на первый этаж. Посетить торговую галерею с федеральными брендами жители Челнов, средняя зарплата которых 6–8 тыс. руб. в месяц, позволить себе не могут», – считает г­н Тишков. Однако в планах девелопера строительство второй очереди комплекса общей площадью 26 тыс. кв. м, где разместится магазин DIY.
Недалеко от «Торгового Квартала» идет строительство многофункционального центра «Омега». В его состав будут входить офисные и торговые помещения. Общая площадь этого объекта – почти 37 тыс. кв. м. Строительство ведет местная девелоперская компания, созданная специально для этого проекта, – ООО «Омега». Планируется построить четырехуровневый комплекс, два этажа которого займет торговля, два – офисы. Развлекательная часть в комплексе не предусмотрена. В настоящий момент уже открыта первая очередь «Омеги», в которой разместился супермаркет «Перекресток». «Якорями», помимо «Перекрестка», также будут федеральная сеть «Банана Мама» и оператор электроники и бытовой техники «Эльдорадо». По словам собственника объекта, концепцию комплекса они разрабатывали самостоятельно. Брокеридж площадей также будет осуществляться собственными силами.
Недалеко от строящейся «Омеги», в 15 минутах ходьбы по проспекту Мира, функционирует еще один ТЦ – «Палитра», построенный на месте драматического театра. Сейчас введена в строй первая очередь, общая площадь которой составила порядка 20 тыс. кв. м. Примечателен этот объект тем, что в нем почти нет торговой галереи. Все площади «Палитры» распределены между «якорями» – «Рамстором» (3,5 тыс. кв. м), «Детским миром» (1,5 тыс. кв. м), «Техносилой» (3600 кв. м) и фуд­кортом с рестораном. Территория комплекса используется неэффективно.
Ставки аренды в «Палитре» выглядят следующим образом: от $270 до $700/кв. м в год без НДС и эксплуатационных расходов.
Объем инвестиций в строительство первой очереди комплекса составил почти $12 млн. При этом окупить проект планируется за пять лет. В планах соб­ственника «Палитры» строитель­ство второй очереди комплекса, которая будет включать в себя семиэтажный бизнес­центр класса В (площадь этажа составит 2,5 тыс. кв. м), театра на 1200 посадочных мест и развлекательного центра с боулинг­клубом, мультиплексом и фуд­кортом. Завершить строительство планируется к концу 2008 года.
«Ведение проекта от начала до конца – это наша большая ошибка», – говорит генеральный директор ООО «ТД Палитра Лтд» Ильдар Габдуллин. По его словам, компания обращалась за помощью в разработке концепции к ряду московских консалтинговых фирм, которым данный проект показался не очень перспективным. Москвичи отказались комментировать этот факт, но, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Алексея Могилы, московским компаниям Набережные Челны неинтересны. «Проблема заключается в наличии единственного предприятия – завода «КАМАЗ», от работоспособности которого зависит жизнь города в целом. Специфика Татарстана, уровень жизни населения, его потребительские привычки, численный и возрастной состав не позволяют говорить о Набережных Челнах как о суперпривлекательном месте для строительства торговых центров, поскольку ТЦ нацелены на покупателей со средним и выше среднего доходами», – отмечает Алексей Могила.
Тем не менее практика опровергает теорию. Через дорогу от ТК «Омега», на проспекте Мира, 7/20, местная компания «Еврогрупп» возводит торгово­деловой комплекс «Сити Молл», общая площадь которого составит порядка 41 300 кв. м. Сегодня функционирует первая очередь «Сити Молла» – торговая часть с «якорями»: мебельным центром «Евромебель» и магазином электроники и бытовой техники «ДоМо». Ее общая площадь 18 тыс. кв. м. По словам коммерческого директора «Еврогрупп» Анны Магирамовой, в планах строительство многофункционального комплекса с двумя офисными зданиями класса А (4600 и 9 тыс. кв. м) и торгово­развлекательным центром (17 тыс. кв. м).
Если не учитывать многочисленные небольшие магазины и универсамы, построенные местными умельцами и разбросанные хаотично по городу, на этом рынок ритейла в городе заканчивается. Средняя ставка аренды на торговые площади, по словам гендиректора «Палитры», составляет: до 50 кв. м – $830–920/кв. м в год без НДС, свыше 50 кв. м – от $230 до $700/кв. м в год. При этом собственникам торговых площадей, дабы сдать площади, приходится серьезно демпинговать стоимость аренды.
Стоит отметить, что нежелание федеральных сетей развиваться в Набережных Челнах стимулирует активное развитие местных торговых операторов. Так, одним из сильных продуктовых операторов считается сеть магазинов «Народный». В сегменте электроники и бытовой техники отмечена сеть «Позитроника». Из федеральных сетей, помимо «якорей» в ТК, в городе «замечена» «Пятерочка», недавно открылась немецкая Metro. Однако, по словам местных игроков, немецкий ритейлер настолько недоволен трафиком и оборотом, что планирует свернуть торговлю. К этому участку, говорят местные игроки рынка, присматривается IKEA. Однако шведы не подтверждают данную информацию.

Офисный диалог
Офисный сегмент в Набережных Челнах практически не развит. Как таковых бизнес­центров в городе нет. Исключение составляет офисный центр «Форт Диалог», возведенный более 14 лет назад. Несмотря на такой долгий срок эксплуатации, комплекс выглядит довольно респектабельно. Его общая площадь составляет порядка 17 тыс. кв. м. Арендаторами бизнес­центра являются МТС и небольшие страховые и банковские компании. Ставки аренды, по словам представителей ЗАО «Форт Диалог», колеблются от $160 до $230/кв. м в год. В бизнес­центре расположены конференц­зал, гостиница, кафе, столовая, ночной клуб, боулинг, бар, копицентр, фитнес­центр.
Местные участники рынка говорят, что спроса на качественные офисные площади в городе пока нет. Офисный фонд в городе в основном представлен небольшими помещениями в старых гостиницах и на первых этажах жилых домов, а также встроенно­пристроенными зданиями к рынку. Так, например, солидный офис Сбербанка пристроен к крытому рынку на проспекте Мира. Небольшие офисные площади сдаются и в отелях, таких как «Татарстан» и «Премьер».
Но в скором времени, с вводом в строй офисов компании «Еврогрупп» и «Палитра», ситуация в офисном сегменте изменится. Всего на рынок города выйдет почти 31 тыс. офисных площадей. Причем владельцы объектов предпочитают сдавать площади в аренду, а не продавать. Средняя ставка аренды на офисные площади в «Сити Молле» составит $360/кв. м год.

Возьмемся за склады и гостиницы
Качественных складских комплексов в городе нет. Причина этого, по словам местных игроков, – отсутствие спроса. Немногочисленные федеральные ритейлеры, как правило, либо строят небольшой склад для себя, либо арендуют старые производственные базы. Ставки аренды в них составляют порядка $50–60/кв. м в год в городе, $50/кв. м – за его чертой.
Однако, как отметил мэр Набережных Челнов Ильдар Халиков, в течение двух­трех лет ситуация в складском секторе города изменится, как только в город придут федеральные ритейлеры и будут введены в строй заявленные торговые площади.
Немногим лучше дела обстоят в гостиничном секторе. По информации местных участников рынка, городом заинтересовались международные операторы, такие как Marriott и Hilton. Между тем гостиничный сектор представлен старыми отелями советской постройки. На сегодняшний день относительно «приличными» считаются «Татарстан» (195 номеров) и «Премьер» (32 номера) категории 3*, а также гостиница объединения ОАО «КАМАЗ Жилбыт», состоящая из двух корпусов, расположенных на улице Рубаненко, 12 и 4. Номерной фонд КАМАЗовской гостиницы, по словам ее директора Анисы Газизуллиной, составляет 250–300 номеров. В городе есть еще Swiss House, расположенный на Московском проспекте, 81. Количество номеров в отеле – 3. В остальном в Набережных Челнах очень много общежитий, перепрофилированных под гостиницы. Строительство новых отелей в городе пока не ведется, однако, по словам мэра города, в скором времени на рынок выйдет гостиница под рабочим названием «Тюбетейка», недостроенный корпус которой вот уже много лет «украшает» город. Номерной фонд Набережных Челнов с вводом в строй этого отеля пополнится 260 номерами.
В целом город напоминает медведя, который начинает медленно просыпаться от долгой зимней спячки. Понемногу проявляется интерес у федеральных девелоперов и инвесторов. И, как отметил губернатор Набережных Челнов, потенциал у города огромный, равно как и его возможности.