Управление недвижимостью в регионах, таких как Кировская область, имеет ряд особенностей, связанных с уровнем экономического развития области и степенью подготовленности рынка недвижимости к профессиональному регулированию. Промышленность города не стоит на месте, темпы наращивания объемов строительства увеличиваются, соответственно растет количество зданий и помещений, нуждающихся в управлении.

Управлять недвижимостью профессионально становится все более выгодно. И причин тому, что этот рынок пока свободен, множество. К ним можно отнести несовершенство законодательной базы, в соответствии с которой далеко не всякий объект можно отдавать под управление частным компаниям. «Немаловажной причиной является нежелание владельцев передавать свою недвижимость в управление посторонним лицам, а также отсутствие квалифицированных управляющих компаний», – утверждает Константин Кропачев, генеральный директор ООО «Сеть коммерческой недвижимости».

Чтобы разобраться в ситуации, обратимся к классификации управляющих компаний. УК могут специализироваться на: управлении инвестиционно-строительным проектом создания объекта недвижимости (building management); на комплексной эксплуатации объектов недвижимости (facility management); на комплексном управлении функционирующих объектов недвижимости (property management) и, наконец, на управлении активами или инвестиционным портфелем недвижимости (аsset management).
Building management в Кирове осуществляют либо государственные органы, либо сами проектные организации, такие как «Кировпроект», «Кировспецмонтаж», «АРСО», «Маяковская». Все эти фирмы имеют лицензии на инженерно-строительные виды деятельности и чаще всего находят инвесторов под свои проекты сами. «Когда мы строим жилой дом в центре города, мы не только продаем квартиры. Первые этажи всегда покупают под торговые площади или под офисы. Такой спрос есть, и мы стараемся его удовлетворять по мере возможности», – рассказывает Николай Исупов, генеральный директор ООО «АРСО».

Несмотря на то что проектирование выполняется профессиональными лицензированными организациями, заказчик часто непосредственно участвует в процессе разработки проекта, влияет на ход процесса, определяет многие моменты работы, практически управляет этими проектами. Проектная организация также осуществляет управление проектированием, но на своем уровне. Обычно это касается организации производственного процесса и взаимодействия с субподрядчиками. Самый облегченный вариант управления состоит в подборе такой проектной организации, которая брала бы на себя максимально большой объем функций заказчика (выполнение проектов под ключ). В этом случае проектировщик может представлять интересы заказчика и полностью его заменить. Управление со стороны заказчика состоит в том, чтобы найти такого универсального проектировщика.

Довольно распространенной является ситуация, когда собственник выполняет функции управляющего (property management). Кировские владельцы недвижимости еще до конца не осознали всех преимуществ частных фирм. Многие из них просто-напросто испытывают некую долю недоверия к негосударственным управляющим, забывая о том, что самим частным компаниям, особенно с именем, невыгодно «кидать» своих заказчиков даже по мелочам. Если вдруг обман всплывет, то компания рискует своей репутацией. Поэтому частные компании заинтересованы в том, чтобы честно выполнять условия договора и оставить клиента, если можно так сказать, довольным. «Специализированных управляющих компаний у нас в городе нет, – подчеркивает Константин Кропачев. – Вообще управление недвижимостью делится на три составляющие: техническое, организационное и коммерческое обслуживание. В развитых странах все эти три функции объединяются у одной управляющей компании, а у нас такое объединение практически неосуществимо. Техническим обслуживанием объектов у нас занимаются ЖКХ, организационном – владельцы торговых и бизнес-центров, а коммерческим – либо все те же хозяева торговых площадей, либо риэлторские фирмы».
Все знают, каково быть зависимым от государственных коммунальных служб. Естественно, что арендаторы высказывают претензии, требуют снижения тарифов на аренду, а впоследствии могут и покинуть данное помещение, подыскав что-нибудь поприличнее. Очевидно, что никто не захочет снимать офис в здании, где, например, стоит неприятный запах из-за забившихся канализационных систем или в течение года несколько раз не срабатывали охранные системы, из-за чего арендаторы либо могли, либо понесли убытки. Минусы предоставления функции брокериджа риэлторским фирмам тоже существенны: возрастают все те же ставки арендной платы, ровно на тот процент, что требуют специалисты за успешное заключение договора с покупателем либо арендатором. Однако количество риэлторских фирм растет, а значит, такой бизнес выгоден. «Часто предпринимателям и просто обычным людям приходится покупать площади втридорога из-за наценок риэлторов», – убежден Николай Исупов.

Еще одной важной проблемой, препятствующей развитию управления недвижимостью в Кирове в целом, является незрелость рынка подобных услуг. Инвесторы вкладывают средства, заботясь только о выгодном местоположении объекта, арендодатели думают о скорейшей окупаемости и не просчитывают стратегию дальнейшего развития. Но кировский рынок управления недвижимостью постепенно начинает меняться. «На рынок выходят новые команды профессионалов, управляющие поначалу исключительно своими объектами. Однако все компании, которые выходят на этот рынок с серьезными намерениями, планируют в ближайшем будущем и привлечение сторонних объектов», – поясняет Ирина Макарова, руководитель по развитию проектов коммерческой недвижимости компании «Сеть коммерческой недвижимости».
Выход из создавшегося положения есть. При наличии значительных площадей выгоднее создавать свою управляющую компанию, либо подразделение, занимающееся управлением. Вятским собственникам пока выгоднее создавать полноценную команду специалистов при себе. К тому же, как полагают эксперты, на кировский рынок управления недвижимостью вскоре придут московские и петербургские управляющие компании, и появится конкуренция. Это, несомненно, явится стимулом к повышению квалификации местных управляющих.

Загрузка...