Проблемная аренда

Ставки выше
 Рынок аренды Кирова, по оценкам аналитиков ООО «Сеть коммерческой недвижимости», переживает период стабильного развития и роста. Спрос на коммерческую недвижимость существовал всегда. В настоящее время Правительство Кировской области реализует программу по поддержке предпринимательства. В результате появилось множество новых фирм и компаний, что, следовательно, сформировало дополнительный спрос на аренду коммерческой недвижимости. Ставки аренды также растут, и их падения, увы, не предвидится. Так, офис в центре города можно снять за 1000 руб. за кв. м в месяц, вдалеке от центральных магистралей города – за 100 руб. Ценовая амплитуда арендных ставок на торговые помещения также велика: в ТЦ «Росинка» кв. м обойдется в 900-1400 руб., в зависимости от этажа. В небольших торговых центрах на окраинах города ту же площадь можно арендовать за вдвое, а то и второе меньшую сумму. Со складской недвижимостью в городе ситуация особая: склады располагаются чаще всего на отдаленных от центра улицах, так что арендные ставки тут держатся на довольно низком уровне – от 100 руб. за кв. м.
 
Арендаторы, будьте внимательны
Только что зарегистрировавшийся ЧП обычно использует под нужды офиса свою квартиру. Если бизнес развивается, появляются новые сотрудники и острая необходимость в офисе либо в торговом помещении. Тут начинающий предприниматель вспоминает о полезных знакомых. Но шансы на успех невелики. Далее идут газетные объявления и сомнительные маклеры. Рынок аренды коммерческой недвижимости в Кирове, к сожалению, насчитывает немало недобросовестных участников, как профессиональных, так и непрофессиональных. Об опасности предупреждает юрист ООО «Сеть коммерческой недвижимости» Кристина Таланкина: «Существуют, к сожалению, так называемые «информационные агентства», которые продают информацию о несуществующих торговых площадях и помещениях и не несут за это никакой ответственности. Вторая проблема – недобросовестные наймодатели (хозяева недвижимости), которые каждый месяц повышают арендную плату, без достаточных оснований настаивают на выселении нанимателей и пр. Есть также недобросовестные наниматели, оставляющие после себя многотысячные счета за телефонные переговоры и пр. К сожалению, на рынке аренды коммерческой недвижимости Кирова есть и откровенные мошенники, действия которых полностью находятся в уголовной плоскости».
 Как сообщил на пресс-конференции заместитель начальника УВД по экономической безопасности Сергей Кашин, в 2006 году сотрудниками службы экономической безопасности активно проводилась работа по выявлению так называемых «черных» риэлторов. За 12 месяцев возбуждено 58 уголовных дел, что в 3 раза больше, чем в 2005 году.
 
Искусство быть нужным
Правильным решением будет поручить аренду объекта специалистам агентства недвижимости. К тому же на этом можно сэкономить много времени и денег, а также обезопасить себя от проблем оформления документов. Алексей Янченко, начальник отдела аренды риэлторского агентства «Академсервис», утверждает, что грамотные специалисты также гарантируют проверку арендодателя по всем параметрам, предусмотренным законодательством. «Кроме того, арендодатель также подстраховывает себя на случай недобросовестного отношения арендатора к имуществу. При заключении договора с арендодателем мы оговариваем те моменты сделки, которые для него важны – например, обсуждаем, что для клиента является предметом мебели, интерьера. Иногда понятия об этих предметах бывают очень различны. В случае пропажи значимого для арендодателя имущества при наличии договора можно подать в суд».
 Андрей Милютин, консультант компании «Бизнес и право», подчеркивает: «Серьезное агентство проверит, что объект коммерческой недвижимости имеет отношение к компании-арендодателю (посмотрит правоустанавливающие документы). На этом юридическая проверка заканчивается. Если вас все устраивает, и вы сошлись в цене, агент поможет заключить договор. Часто агентство предлагает бланк договора со своим логотипом. Это чистое лукавство. Ни подписи представителя фирмы, ни ее ответственности по договору нет и быть не может. Риэлтор отвечает только за поиск варианта».

Знание обеспечивает надежность
Вот несколько советов и рекомендаций, подготовленных специалистами ООО «Сеть коммерческой недвижимости» и экспертами Росрегистрации.

1. Если Ваша предпринимательская деятельность подлежит обязательной сертификации, то Вам следует предварительно обратиться в орган по сертификации с целью выяснить характеристики помещения, которое будет отвечать требованиям законодательства о стандартизации.
2. Если Вы работаете по упрощенной системе учета и отчетности (патенте) или едином налоге на вмененный доход, то Вам, по видимому, все равно, включаются ли расходы на аренду в затраты. В этом случае Вы можете арендовать помещение у любого арендодателя.
3. Если Вам необходимо включать арендную плату в затраты, то нельзя арендовать помещение у гражданина, не являющегося предпринимателем, т. к. налоговые органы не считают возможным включать в затраты такую арендную плату.
4. Договор аренды сроком 1 год и более должен регистрироваться в регистрационной палате как сделка с недвижимостью, а договоры на срок менее 1 года такой регистрации не подлежат.
5. При заключении договора аренды помещения обращайте внимание на следующие моменты:
– передаваемое вам в аренду помещение должно быть описано с максимальной точностью, можно приложить план помещения к договору. В противном случае вы рискуете тем, что договор об аренде помещения в любой момент будет признан незаключенным;
– размер арендной платы должен быть установлен в договоре, иначе он будет считаться незаключенным, обычно в договоре указывается сумма арендной платы и право арендодателя на одностороннее изменение ее. По общему правилу изменение арендной платы возможно не чаще одного раза в год;
– основания досрочного расторжения договора аренды установлены законом в статьях 619, 620 Гражданского кодекса РФ, однако договором аренды могут быть предусмотрены дополнительные основания расторжения, что может ущемлять интересы арендатора;
– по общему правилу по истечении срока договора аренды арендатор имеет право на преимущественное заключение с ним договора аренды, однако договором такое право может быть исключено. Право на перезаключение договора действует при прочих равных условиях, таким образом, если вы не готовы платить повышенную плату, то договор может быть заключен не с вами;
– по общему правилу, капитальный ремонт помещения производится за счет средств арендодателя, а текущий ремонт – за счет средств арендатора, однако данное правило может быть изменено договором;
– в договоре желательно указать размер арендной платы как без НДС, так и с учетом НДС (выделить НДС). В случае если НДС в составе арендной платы арендодателем не предъявляется арендатору, то об этом желательно указать в договоре.
6. Обязательно составьте акт приемки помещения, в котором укажите все недостатки: оконная рама не полностью закрывается, две электророзетки не работают и т. п. Вам придется возвращать помещение в том виде, которое будет отражено в акте, и если в акте Вы не отметите все недостатки, то за их исправление Вы будете вынуждены заплатить по окончании срока аренды.

И, наконец, проверьте, имеете ли Вы право на получение в аренду помещения на льготных условиях. Региональное законодательство о поддержке малого предпринимательства может содержать механизмы поддержки через обеспечение их на льготных условиях помещениями для осуществления предпринимательской деятельности. Помещения могут предоставляться через бизнес-инкубаторы, фонды высвобождаемых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности.