На протяжении последних лет объем инвестиций в рынок офисной недвижимости все время увеличивается. Однако высокая динамика роста арендных ставок и опережающие темпы роста спроса по сравнению с предложением свидетельствуют о ранней фазе развития рынка офисной недвижимости в Кирове. Интерес к сегменту офисных помещений среди вятских компаний пока только формируется.

Хороший офис – хорошее начало бизнеса
Сегодня в Кирове нет ни одного офисного центра, который был бы построен как коммерческий проект доходной административной недвижимости, или как проект недвижимости коммерческой. Наиболее популярные офисные площади – перепрофилированные корпуса институтов (ОАО «Территориальный институт «Кировпроект», ОАО «НИПИ «БИОТИН», ОАО «ПКТИ «ТЯЖМАШ»). Вторым, более качественным источником предложения в аренду в качестве помещений под офис являются административные здания и гостиницы («Центральная», «Вятка»). Третий источник предложения офисных помещений в аренду – переведенные из жилого фонда квартиры на первых этажах по ул. Ленина, Московской и с начала 2006 года – вдоль Октябрьского проспекта. Значительная доля офисов расположена на первых и вторых этажах. Ставки аренды первичного рынка офисов находятся на уровне 500 руб. за кв. м в месяц. Купить ту же площадь можно от 40 тыс. руб. за кв. м. В качестве альтернативы можно предложить офисное помещение вторичного рынка аренды (офисы в административных зданиях, зданиях НИИ). Здесь ставки аренды зависят от местоположения офиса. Например, в здании ОАО «Кировпроект» (Октябрьский пр-т, 104, центр города) можно снять офис за 500 руб. за кв. м в месяц. А в офисно-складском комплексе на ул. Труда офис можно снять за 100 руб. за кв. м в месяц. Существующая в настоящее время ситуация с арендной платой за офисные помещения в Кирове показывает, что при средней по городу арендной ставке, равной 400 руб. за кв. м в месяц (с учетом НДС и коммунальных платежей), разброс составляет от 100 до более чем 1100 руб. за кв. м в месяц. Купить квартиру под офис можно по цене от 27 тыс. руб. за кв. м.
Основная часть вторичного рынка офисов – это помещения класса «С» и «D». Однако, согласно классификации Гильдии управляющих и девелоперов, некоторые так называемые «офисы» не соответствуют параметрам даже категории «D». Офисы директоров небольших торговых центров, рынков или начинающих компаний могут располагаться в подвалах, в помещениях торговых центров, в них также может отсутствовать вентиляция и элементарный набор офисной мебели. Большинство собственников, владеющих офисной недвижимостью класса «С» и «D», предпочитают сдавать ее в аренду, ожидая дальнейшего роста стоимости недвижимости, либо надеясь на возможность реконструировать ее в будущем за счет арендаторов или своими силами.

Где будем работать?
Размещаются офисы преимущественно в центральной части города. На сегодня в Кирове, в исторической части города наблюдается средоточие офисных зданий. Для 2008 и 2009 гг. можно спрогнозировать стабильный спрос на юго-западный район Кирова, при этом доля районов, отдаленных от центра, будет постепенно увеличиваться. Эта тенденция связана с дефицитом земельных участков в центре города, а также с развитием там бизнес-центров. Данный сегмент для потенциальных арендаторов является привлекательной альтернативой, так как характеризуется более низкими арендными ставками в сочетании с удобной транспортной развязкой и развитой инфраструктурой. При поддержке правительства набирает обороты реализация инвестиционного проекта «Хлыновские палаты». Здания «палат» разместятся в районе ул. Водопроводной и Милицейской, недалеко от Вересников. В состав этого многофункционального архитектурно-культурного комплекса войдет и современный торгово-офисный центр класса «А». Кроме того, компанией ООО «Сеть коммерческой недвижимости» проектируется возведение бизнес-центра в составе торгово-развлекательного комплекса «Россия» на углу улиц Воровского и Ульяновской. Фирмой «ОСТ» также запроектировано восьмиэтажное торговое здание на ул. Горбачева, 62, пять этажей которого будут заняты офисами. В этом году на Чапаева, 69 откроется новый торговый центр, с 3-го по 6-й этаж которого также планируется сдавать в аренду под офисы. Спрос на новые объекты высок, однако качественные офисы, аренда которых предпочтительна крупными площадями, строятся не очень быстро. Часть офисов арендуют и на этапе строительства.

Вопрос занятости
Говоря об арендаторах, можно отметить, что происходят структурные изменения в сторону увеличения числа компаний, оказывающих финансовые услуги, наблюдается снижение доли промышленного сектора. Компании розничной торговли, бизнес-структуры и государственные учреждения показывают стабильный спрос на офисные помещения остается. На помещения класса «В» в 2005 – 2006 гг. наибольший спрос приходился на финансовый и бизнес-сектор экономики.
В 2007 – 2008 гг. в структуре спроса можно спрогнозировать следующие изменения: стабильно высокую долю сектора финансовых услуг, продолжающееся уменьшение доли промышленного сектора, увеличение доли бизнес-сектора, розничной торговли и информационных технологий и телекоммуникаций, а также преобладание кировских компаний (до 65%), при этом доля крупных столичных компаний будет незначительно увеличиваться.

Есть проблема
Для рынка офисной недвижимости Кирова характерны следующие проблемы:
– практически полное отсутствие офисной недвижимости класса «А». Офисы класса «В» находятся во владении крупных столичных компаний и кировских предприятий;
– высока вероятность того, что Киров будет не в состоянии поглотить большой объем появившихся офисов класса «А» и «В», так как нет массовой потребности компаний переезжать из старых зданий в новые офисы;
– отсутствие участков земли с наличием необходимой инфраструктуры (с проложенными коммуникационными сетями). Возведение объектов на неоснащенных участках ведет к значительному удорожанию строительства, и проектировщики, и застройщики понимают, что в настоящий момент рынок не в силах поглотить столь дорогие площади;
– незначительное количество свободных площадей приведет к росту объемов предварительной аренды, так как доля свободных помещений на рынке в 2006 году сократилась на 5-6%. В ближайшие годы, по прогнозам специалистов ООО «Сеть коммерческой недвижимости», процент незанятых помещений останется стабильным.

Негативно сказывается на рынке офисной недвижимости и нехватка профессиональных управляющих компаний. В то же время работа на объекте профессиональной управляющей компании может повысить стоимость аренды и соответственно доходность на 5-10%.

Выход тоже есть
Дефицит офисных площадей сохраняется, но потребитель с ростом предложения становится все более избирательным. Рынок, подойдя к этапу первоначального насыщения, начнет отсекать неудачные проекты. Рецепт успешного проекта прост: продуманная концепция объекта (его формат и целевая аудитория), хорошая транспортная доступность и профессиональное управление. Вновь построенные объекты при условии учета перечисленных проблем будут иметь объективные конкурентные преимущества.

Загрузка...